大佬说对了，中国42%城镇家庭的房子，或面临这4大问题

李嘉诚的眼光有多毒？早年前他就放下狠话不赚最后一个铜板，果断从内地楼市收缩战线，当时无数人嘲笑他错失红利。

可如今再看，他预言的楼市大变局已然降临，数据显示，中国42%的城镇家庭，正面临房产贬值、流动性枯竭等严峻难题，这些房子看似是资产，实则可能变成拖垮家庭的包袱！

这42%的家庭，大多是拥有两套及以上住房、或持有老破小的群体。曾经买房必赚的执念，正在被冰冷的现实击碎。

第一个难题：空置率飙升，房子卖不掉也租不出去，贝壳研究院数据显示，全国28个大中城市住房平均空置率达12%，三四线城市更是高达16%，南昌、佛山等城市甚至超15%。

所谓空置房，就是三个月以上无人居住的房子，很多家庭手里的二套房、三套房，正陷入这样的困境。

我有个亲戚，在三四线城市有套120平的房子，挂在中介半年只迎来两个看房的，报价一降再降，从当初买入价80万降到65万，依旧无人问津。

第二个难题：房屋老化加速，持有成本飙升，从资产变吞金兽。中国大规模商品房建设始于上世纪90年代，如今大量住宅已进入中老年期，维修养护成本呈指数级增长。

数据显示，房屋交付16年后需集中修缮管网，20年后要换电梯，单小区换电梯年均支出就达60-80万元。

上海一个90年代的老小区，70%以上的维修资金已见底，业主们为凑钱换电梯吵了大半年，最终还是没达成一致。

对普通家庭来说，一套老房子每年物业费、维修费就要好几万，要是房子空置，这笔钱更是纯亏损，曾经的资产彻底变成了持续消耗的负担。

第三个难题：资产持续贬值，三四线老破小首当其冲。2025年百城二手房价格已连跌27个月，一线城市都扛不住下跌，三四线及老城区房产更是跌得惨烈。

克而瑞报告显示，这类房产占全国二手房存量六成以上，租金回报普遍低于2%，有些地方甚至连持有成本都覆盖不了。

就像李嘉诚旗下长实，去年在惠州一口气甩出400套房源，部分房子总价压到40万一套，相当于挥泪大甩卖。

有业主吐槽，2019年花100万买的三四线房子，现在挂牌50万都没人要，短短几年亏掉半生积蓄，这种贬值速度远超想象。

第四个难题：政策变动风险，旧有购房逻辑失效。李嘉诚早早就预判，房地产调控会持续收紧，如今预售制逐步退场，河南信阳已率先全面推行现房销售，图纸卖房的时代一去不返。

同时，房产税试点推进、学区划片调整，进一步削弱了部分房产的价值。

以前靠买期房赌升值、靠学区房溢价的玩法彻底失灵，不少家庭买的期房面临交付风险，学区房也因政策调整突然贬值。

这种政策带来的不确定性，让42%的家庭陷入卖不敢卖、留着又心慌的两难。