北京买房：理清思路，购房建议1775

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我们家的情况是：目前在丰台长辛店槐树岭*号院有个可以住的小二居，特别老的房子，基本算是没有厅，这个房子只有居住权没有所有权，但居住权还是比较稳定的，再住20年没问题。

家中预计再在附近买套房，买个小三居或者是能改三居的两居。需要长期居住的人口为5-6人，老人1-2位（安排一间屋），中年夫妻2位（安排一间屋），一男一女两个孩子（各安排一间屋），离得近的话，目前的小两居也能用上。

目前家庭资产：资金450万，买房不贷款。目前我们夫妻年龄42岁，未来的年收入30万（稳定），不考虑孩子学区的情况下，现在犹豫是买红山郡还是园博嘉园。红山郡250万以内，园博嘉园420万上下。红山郡是回迁房，园博嘉园是商品房。

由于已是中年，两个孩子上学也需要资金，从压力的角度肯定是红山郡，经济压力较小。大孩子目前12岁，预计将来就是给她带孩子也是20年后，到时候有可能需要换房，如果买红山郡害怕保值不行；但买园博嘉园的话，基本就没什么储蓄了。您觉得我们家这种情况，更适合选哪个？

A：

1、槐树岭，涉军涉密单位，按现有政策只能是居住权了。

2、红山郡和园博嘉园的选择问题，常规来讲房产保值角度的排序是商品房，公房或福利房，政策房，保障房，最后是安置房或回迁房。

但这只是表面的说法，而且是不超十年的周期，其背后的逻辑其实是看哪种小区维护的更好。回迁房如果村委会管的好+居民素质高，那保值未必弱于商品房。反而商品房如果物业不给力，那价格走势严重跑输大盘的也有的是。

所以您考察一下两边小区的维护差距吧，如果没有太明显的优劣，那要是我就首选红山郡了。毕竟您这是长期持有20年呢，即便商品房有少许优势，用不了几年也就都差不多了，谁也别说谁。

3、另外一点，园博嘉园并不算完全的商品房，否则也不会用这个备案名。这里最早的规划定位是保障房，所以才小户型居多，也没必要弄推广名。后来是开发商万年地产做工作了吧，调整了规划，把保障房改成了商品房手续，但底子是改不了的。

或者说即便园博嘉园是商品房，那也不算改善小区，只能算刚需盘，在价格上不会有太强的走势。

4、总之如果真是20年的长期打算，那就没必要太纠结俩小区的性质了。房子都是房龄还新时的差距明显，时间长了如果物业没有太大区别，十多年之后的价格走势就差不多了。这参考CBD吧，各种豪宅在次新房时都很受追捧，但20年过去了，大部分的价格走势在板块内都泯然众人矣。

仅供参考。

二

Q:

我有一套老破小，买的时候300，贷款170，混合贷款。目前贷款还剩130万。房子问了下中介，只能卖180万了。孩子27年上学，我想买学区房。

我们在纠结两种方案：第一种，学区房买总价700万的房子，只能两居，然后老人在西城租一个房子，帮我们看孩子。同时我们的老破小不卖，每月收房租4800。第二种，卖了我们的老破小，在西城买总价900的小三居，老人不租房子。您觉得哪种更合适呢？

A：

1、跌幅40%，哪儿的房啊？这跌幅远超北京平均值，有点儿太邪乎了。但却能租金达到4800？这几乎不可能，要么就是房价被低估，属于超跌。要么就是租金被高估，哪个租客这么冤大头啊？

如果真的能租到4800，那这套房只要没有明显的硬伤，售价就必须在200万以上，250万也正常。否则如果真的卖180万，那租售比才375，年化租金收益率超过3%，凭什么啊？谁买谁捡漏儿，您是准备做慈善吗？

2、如果您说是数值都是真的，反正换我是坚决不卖的，反而会再买一套呢。要不您卖给我吧，只要没明显的硬伤我就收。

3、至于买两居还是三居，我要建议就是看溢价的高低吧，也就是甭管两居三居，只要能买到溢价低的就行。因为您是700和900的预算，在西城都算中等的总价，溢价率是几乎一样的，平均值25%左右。

但这种时期有不少超跌的房源了，业主们跟您一样，都被中介给拍呼的搞不清自己房子的价值了。那就趁他们犯傻的时候正好捡漏儿呗，有便宜不占松花蛋。

4、我建议是多看房，二居和三居都看，然后每套房都计算租售比。用总价除以预估租金，西城老小区的数值一般是平均接近700，那如果到了600就算很值，550更是超值，真能500左右那就没事儿偷着乐吧。但前提是房子没硬伤，那些顶楼一楼背阴儿临街的不算。

如果买不到很超值的学区房，那常规建议是买两居，然后另外租一套房。因为既然您的房能租金收益3%以上，那换租西城的房子就占了40%以上的便宜，凭什么不占啊？另外今年就是入学趋势的明确拐点了，如果没有学区房的鼓励政策，溢价部分很可能受影响。那就降低总价吧，降低保值的风险，总价低的也相对好出手。

5、简单就这情况，我觉得您还是先核实一下自己的这套房吧，感觉很像是被中介给PUV了，至少也是被套路忽悠了。

仅供参考。

三

Q:

两个问题，一是我家现在住的还是公房，东城的，以前是**服务公司的，现在归**资产公司了。当年我父母没有买，现在您有疏通渠道吗？我看您介绍过一位律师，但没看到联系方式。

二是请问如果买房，儿子结婚用的，50平左右的话是开间保值还是老破小保值？东三环的70年产权只是没有燃气的能买吗？

A：

1、原产权单位是**服务公司，那既然现在归了资产公司，说明原单位已经不存在了是吧？那这就谁都不好办了，档案都不好查，负责人也都是没有过工作关系的，很少有愿意承担这种责任的。不是说不能买，但容易被人指责说贱卖国有资产，谁也说不清。可如果不便宜买的话，您家也不愿接受吧？那这就不好办了呗。

我估计您家这些年应该跟各产权单位没少沟通吧？至少20多年了，当年的负责人估计都找不到了，越往后越不好办。

2、我没介绍过什么律师，只是在抖音上看到过某位知名律师的介绍，说他有位同行开了个事务所，可以办理这种历史遗留问题。但这跟我没有任何关系，我既不认识，也不知真假，也就不敢介绍。待会儿我把内容发您吧，是否联系由您自家决定，联系方式也得去网上找。

3、开间vs老破小，一般来说是房龄新的时候开间保值，房龄都老了之后是老破小的保值更好。因为既然都老了，那新房就没什么优势了，而老破小的得房率更高+成本低+居住环境更适合家庭，所以价格走势也就相对更好，基本都不落后本板块大盘。

4、70年产权没燃气的，这在当年算是环保住宅，没什么不能买的。但价格走势基本等同于50年的，只是性质上享受70年普宅的待遇而已。或者说如果是和50年产权的相比，那70年公寓占优。但如果和老破小相比，那这种70年公寓的保值就未必占优了。

仅供参考。

四

Q:

单身男，北京人和父母同住五里店老破小，当年的拆迁房。但因为工作在望京通勤极为不便，所以有想法在朝阳五环沿线买房或者是换房。父母无意见，但因为收入原因只能贷款在100万左右，如果单独买房的话首付最高不到100万，换房的话可到300万左右。

您建议是单独买还是换？是否有房源推荐？或者小区。要求是两居以上，南北通透，带停车位，保值好就行，学区无要求。

A：

1、五里店到望京上班，西南到东北的大调角，是够远的。那既然现在住的是回迁房或安置房的老破小，那在不看预算的情况下，最好是换房啊。换成能改善的商品房，从居住角度是提升，从保值角度也肯定比现在的强。

但您的预算现在不太高，那我的建议就是看具体的房源吧。如果能买到符合要求的就换，实在没合适的那就没什么好办法了，只能是适当取舍。

2、之所以不建议单独买，是因为预算在200万之内，减去税费的话或许更少点儿。那这预算在朝阳五环沿线不好买到房，选择很少，而且还大多数都带硬伤，从各项来讲都不占优。

3、换房的预算是400万左右，相对来说选择多点儿。但您的要求也偏高了，南北通透的两居至少80多平，那单价就不能超过5万。不是说没这价位的，而是您要求带停车位就肯定是商品房，几乎没这价位的，除非也是带瑕疵或硬伤的。而房子是用来住的，一旦带有瑕疵就不好聊保值了，否则能这么便宜吗？

4、我建议还是再考虑一下吧，多了解一下市场行情，然后再执行符合实际的要求。要不然不好找，跟中介提过高要求的话还有可能被忽悠呢。

仅供参考。

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