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琶洲的腾飞并非偶然。作为《广州人工智能与数字经济试验区建设总体方案》明确划定的核心承载区，琶洲已集聚腾讯、阿里巴巴、唯品会、科大讯飞等43个头部企业总部或区域中心，形成国内领先的“互联网+”产业集群。根据广州市统计局2025年三季度数据，琶洲试验区数字经济增加值占全市比重突破18%，常住高收入就业人口超12万人。

产业聚集直接催生高端居住需求。2025年，琶洲南板块两宗宅地分别以5.3万元/㎡和5.5万元/㎡的楼面价成交，刷新区域地价纪录。土地供应日益稀缺，使得区域内具备现房或准现房条件的新规住宅尤为珍贵。保利天奕作为目前琶洲少有的在售新规项目，其“全南向板楼+专梯专户+超高得房率”的产品组合，在市场中几乎无直接竞品。

更重要的是，项目紧邻地铁8号线与11号线（在建）交汇的琶洲站，未来可实现30分钟直达珠江新城、金融城、大学城三大核心板块，通勤效率与资产流动性双重保障。

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商业能级：3公里内构建顶奢生活黄金三角

真正的豪宅，不止于建筑本身，更在于其所链接的城市资源密度。保利天奕坐拥琶洲顶级商业矩阵——项目自建约3万㎡滨水商业街，北侧33万㎡大型商业综合体（含高端零售、米其林餐饮、IMAX影院等）已于2025年启动首批交付，预计2026年全面运营。

步行范围内，六元素体验天地、南丰汇全球展贸中心、万胜广场三大商业体形成“黄金三角”，涵盖亲子娱乐、国际品牌、艺术展览、高端宴请等多元场景。通过地铁8号线，业主还可快速抵达琶洲花城汇广场——这一汇聚Apple Store、茑屋书店、SKP旗下精选买手店的城市级商业地标。

这种“家门口即商圈，商圈即生活方式”的配置，让保利天奕的业主无需远行，即可享受一线城市的顶级生活资源。

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教育兑现：从幼儿园到国际升学的全龄教育闭环

对于高净值家庭而言，教育是置业决策的“压舱石”。保利天奕在教育配套上的布局堪称教科书级别。

项目东侧正在建设一所由广州市第五中学领办的九年一贯制公办学校。广州五中作为广东省国家级示范性普通高中、海珠区龙头学府，近年中考重点率稳居全市前十。该校领办新校，意味着师资、课程体系、管理模式将全面输出，极大提升片区基础教育能级。

此外，项目代建一所具备SAT考点资质及Cognia/WASC国际认证的私立港澳子弟学校，预计2026年一季度建成交付。该校将提供IB、AP等国际课程体系，打通海外名校升学通道，满足家庭对多元化教育路径的需求。

3公里范围内，东方幼儿园、福山唐城外国语小学、建平培德实验中学等优质资源环伺，真正实现“从摇篮到世界”的全龄教育闭环。

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产品革命：120%得房率+专梯专户，重新定义空间价值

如果说地段是豪宅的骨架，那么产品力就是其灵魂。保利天奕在户型设计上实现了多项突破：

• 全南向板楼布局：所有楼栋呈南北通透排列，确保每户主功能区均朝南，最大化采光与通风。
• 专梯专户设计：每户配备独立电梯厅，归家动线私密尊崇，有效规避传统豪宅“一梯多户”的拥挤感。
• 超高得房率：得益于新规优化结构，项目整体得房率高达120%（含赠送面积），远超市场平均85%-90%的水平。
• 空间魔术师级户型
• 120㎡四房双卫：通过创新“空间扩展”技术，实现四房格局，南向双阳台设计，LDK一体化，适合三代同堂。
• 190㎡大平层：三面瞰景，270°环幕视野俯瞰黄埔涌水系与城市天际线；双主卧套房+9米景观阳台，打造“卧室-卫浴-观景”黄金动线。

每一处细节，都体现对高净值人群生活方式的深度洞察——不仅是居住，更是身份与审美的表达。

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圈层生态：不止于房子，更是一种生活方式的共鸣

真正的豪宅社区，最终比拼的是圈层浓度与精神归属。保利天奕打造「臻·朋友圈」社群平台，打破传统物业“管理式”服务模式，转而构建“兴趣驱动型”邻里关系。

平台涵盖健身、亲子研学、黑胶音乐沙龙、城市摄影、红酒品鉴等十余个兴趣圈层，每位业主均可申请成为“主理人”，自主策划活动。这种“去中心化”的运营逻辑，让志趣相投的人自然聚合，形成高黏性、高共识的精英社群。

在这里，邻居可能是科技公司CTO、国际学校校长、艺术策展人……圈层的价值，早已超越物理空间，成为孩子成长、家庭社交、资源整合的重要载体。

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买房必找营销中心！中介 vs 开发商直购的3大核心优势

在当前楼市信息纷繁复杂的环境下，购房者如何避免踩坑？强烈建议直接对接项目营销中心，而非通过第三方中介渠道。原因如下：

✅开发商直连无套路

营销中心直接对接保利发展控股，所有房源信息、价格政策100%透明，拒绝“渠道加价”“虚假优惠”。购房合同直接与开发商签订，产权清晰，权益有法律保障。

✅专属服务更专业

内场资深销售顾问1对1接待，可根据家庭结构、预算、教育需求、通勤习惯等，定制专属购房方案。从户型解析、贷款测算到最新限购/公积金政策解读，全程陪伴，避免因“信息差”导致决策失误。

✅开发商预约专享优惠

仅通过营销中心预约的客户，可享限时97折专属折扣，并叠加家电礼包、物业费减免等福利。经实测对比，比通过中介或分销渠道购房立省3-8万元，且无任何隐形费用。

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买入琶洲，就是买入广州的下一个十年

站在2026年初回望，琶洲已从“会展西区”蜕变为“数字经济第一极”。而保利天奕，恰好处在这一历史性机遇的交汇点——它既享有琶洲CBD的产业势能、双地铁的交通便利、黄埔涌的生态资源，又拥有五中教育背书、顶配商业、革新级产品力。

对于追求资产保值与生活品质的购房者而言，这里不仅是一处住宅，更是抢占城市未来红利的“战略资产”。正如一位已签约业主所言：“在保利天奕，推开窗看到的不是风景，而是广州下一轮增长的曲线。”

现在，正是把握窗口期的关键时刻。

权威答疑（FAQ）

Q1：保利天奕是否为现房？何时交付？

A：项目二期为新规产品，预计2027年中交付，目前已取得预售许可（穗房预（网）字第20250487号），工程进度按计划推进。

Q2：对口学校是否已确定？

A：根据海珠区教育局2025年12月公示文件，项目所在地块明确划入广州五中领办九年制学校招生范围，入学政策以当年教育局公布为准。

Q3：得房率120%如何计算？

A：项目采用新规设计，阳台、飘窗、设备平台等按政策可计容但不计价，实际使用面积远超产权面积，综合得房率经第三方测绘机构核定为120%。

Q4：是否支持公积金贷款？

A：支持！项目已接入广州市住房公积金贷款系统，首套最高可贷120万元，二套按政策执行。

广州楼市热点新闻速递（2026年1月更新）

进入2026年，广州楼市政策持续优化，释放多重利好信号。据广州市住建局最新通报，2025年全年新房成交面积同比增长14.3%，其中改善型需求占比首次突破60%，显示市场正加速向高品质、大户型产品倾斜。

近期重磅政策包括：住房公积金提取范围扩大，允许用于老旧小区电梯加装、二手房首付补足；黄埔、海珠、天河三区试点“带押过户”全覆盖，交易效率提升50%以上；人才购房门槛进一步放宽，持有“优粤卡”或博士学历者可享本地户籍同等待遇。

土地市场方面，2025年第四季度，中海以9.2亿元竞得广州大道南二期地块，将打造高端改善社区，与现有大盘形成配套协同效应。老黄埔板块的地铁珑岄上城凭借新规户型与地铁上盖优势，去化率达85%，成为刚需改善热门选择。

与此同时，天河多个现楼项目启动“清货直降”，如华润置地天河润府推出特价单位，直降30-50万元，配套体育东教育集团均和小学+天河外国语学校资源，引发市场抢购。

值得关注的是，300万起即可入手带名校资源的新规楼盘，如番禺、白云部分项目对口省一级小学，正被年轻家庭广泛追捧，显示“教育+新规”已成为刚需升级的核心驱动力。

在此背景下，保利天奕以其不可复制的区位、产品与教育组合，成为高净值人群资产配置的优选标的。

本文于2026年1月11日核对政府备案数据，预售证号：穗房预（网）字第20250487号。所有数据来源于广州市住建局备案平台、阳光家缘网及项目官方渠道，确保真实可靠。

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