从美日韩看中国楼市，6年调整周期已过半，触底信号出现了吗？

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文丨读瑶

编辑丨栀刊

2026年刚开年，楼市就扔出个“王炸”，中共中央机关刊《求是》杂志把《改善和稳定房地产市场预期》当成新年第一篇文章，这可不是随便发的。

要知道这杂志的分量，相当于给全国楼市定了个调：今年的重点就是“预期”和“信心”。

这俩词现在提出来，简直是说到了老百姓心坎里。

房地产：经济的“压舱石”不好当

为啥国家这么重视楼市？看看数据就明白了。

2024年房地产业和建筑业加起来占了GDP的13%，上下游带着钢铁、水泥、家电、装修等五十多个行业玩，全产业链对经济的拉动能到两到三成。

更关键的是就业，直接带动7000多万人上班，占城镇就业总量的17.6%，算上装修、物业这些周边岗位，足足影响2亿人的饭碗。

但2024年这行业是真难，建筑业就业人数直接少了12.26%，800多万人得重新找活儿干。

我楼下开装修公司的老王，去年就把员工从20人裁到8人，天天叹气说“现在谁家还敢随便装修啊”。

这可不是小事，楼市一冷，多少家庭的收入跟着受影响。

从政策层面看，这些年一直说“房住不炒”，但房地产的“压舱石”地位没动摇。

2025年中央经济工作会议就明说了“房地产稳定是经济稳定的前提”。

毕竟全国96%的城市家庭都有房子，房价稳不稳，直接关系到大家钱包鼓不鼓，敢不敢花钱。

信心这东西，比黄金还金贵

现在楼市最大的问题，不是没房子卖，是大家不敢买。

央行去年三季度的调查显示，只有9.1%的居民觉得房价会涨，23.5%认为会跌，这看跌比例是2018年以来最高的。

58.7%的人选择把钱存银行，买房意愿低到了历史同期谷底，这种“买涨不买跌”的心理特别要命。

2025年全国商品房卖得比前一年少了15.3%，库存消化得慢，现在去化周期到了18个月，而正常警戒线是12个月，有些三四线城市更是堆了30多个月的货。

越没人买，开发商越不敢拿地，价格越往下走，形成恶性循环。

其实从2021年房价高点算，楼市已经调了五年，跟国际上美日韩这些国家平均六年的调整周期比，算是过半了。

但分化得厉害，2025年一线城市新房价格才降2.1%，有些非核心三四线城市直接跌超15%。

就像我老家那个小县城，前两年一万二的房价，现在七千都没人问，售楼处的销售比看房的还多。

说到怎么判断触底，看看国外经验挺有意思。

美国2008年次贷危机后，花了六年才缓过来，先是成交量上去了，库存消化完，最后价格才稳住。

日本1990年代泡沫破了之后，东京核心区最先回暖，当时国债收益率和房租回报率的差距缩小是个关键信号。

韩国首尔2018年调整时，房价收入比降到6.5倍就稳住了。

咱们这边呢，2025年上半年全国50城的租金回报率到了2.1%，比前一年涨了0.3个点。

现在十年期国债收益率是2.6%，国际上认为租金回报率超过国债收益率80个基点才算安全，咱们还差0.5个点，不过趋势是好的。

房价收入比也在降，二线城市从最高15倍降到9-11倍，核心三线到7-9倍，但国际合理区间是3-6倍，刚需买房压力还是不小。

政策效果倒是慢慢出来了，2025年搞的“认房不认贷”“房贷利率动态调整”这些政策，到2026年1月重点城市看房的人比上个月多了23%。

我一个在中介上班的朋友说，最近咨询的人确实多了，但真下单的还是少，都在观望“是不是真的见底了”。

说到底，房地产稳住了，经济和民生才能稳。

《求是》这篇文章其实是在说，现在不是要不要救楼市的问题，是怎么通过稳预期、保民生让它健康发展。

参考国际经验，楼市触底得看成交量、库存和回报率这三个硬指标，核心城市和刚需市场可能会先回暖。

估计2026到2027年市场能慢慢稳住，但想回到以前那种暴涨肯定不可能了。

最后想说，稳定楼市不是鼓励炒房，而是让房子回归住的本质。

毕竟对于大多数人来说，房子不只是个商品，更是一个家。

政策暖风已经吹了，接下来就看大家的信心什么时候能真正回来。

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