农村宅院由表兄弟共同使用，拆迁利益按出资建设情况分配｜北京房产律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

1998年，周建国欲在顺义某村购置宅基地用于经营猪场。因非本村村民，无法直接购买，遂委托其表弟周建民出面，向村民王福生购买一处宅院（即“一号院落”）。

周建国支付4500元购房款及1500元“好处费”，由周建民代为交接。随后，周建国在院内建造约300平方米厂房及猪舍，并经营两年后，将猪场交由周建民代管。

此后二十余年，周建国未再过问，亦未持有《集体土地建设用地使用证》。该证件一直由周建民保管。

2018年底，该村启动棚改，周建民作为被拆迁人，与甲公司签订《拆迁补偿安置协议》，获得拆迁补偿款211万余元及327.35平方米回迁安置房。

2021年，周建国得知真实补偿金额后，要求分割全部权益。周建民则称：“房子是我买的，你只建了一小部分猪舍。”双方协商未果，周建国诉至法院，请求确认全部拆迁利益归其所有。

周建民抗辩称：双方无书面合同，且A号判决已认定其与王福生存在合法买卖关系，周建国仅为短期租用。

王福生则出庭作证称：“钱是周建国给的，地是卖给他的，红本交给周建民转交。”

二、裁判结果

法院判决：

周建民于判决生效后七日内给付周建国拆迁补偿款60万元；

驳回周建国关于确认全部拆迁款及回迁房归其所有的其他诉讼请求。

三、法院说理要点

法院认为，本案核心在于周建国是否为一号院落的实际买受人。

经查：

周建国未能提供书面购房协议；

宅基地使用权证长期由周建民持有；

周建国在购房后未持续占有使用，而是交由周建民管理二十余年；

第三人王福生在A号案件中曾称“房屋出租给周建民”，本案又改称“卖给周建国”，陈述前后矛盾；

1998年尚无规范的“借名买房”操作惯例，大额交易却无任何书面凭证，不合常理。

因此，不足以认定周建国系宅基地买受人。

但法院同时查明：周建国确实在一号院落内出资建设了部分地上物（双方均认可约120平方米），该部分建筑对应的重置成新补偿、附属物补偿等，应归其所有。

综合考虑建设面积、拆迁补偿构成及公平原则，酌定周建国应分得60万元。

四、律师提示

本案揭示了农村借名购房的三大致命风险：

身份限制无法突破：非本村村民购买宅基地，即使实际出资，也难以被认定为合法权利人；

无书面协议=举证困难：二十多年无任何书面约定，导致关键事实真伪难辨；

长期脱离控制=丧失权利：将房屋交他人管理多年，法院视为放弃实际控制。

⚠️ 但并非全无救济：

若能证明对地上建筑物有出资或建设行为，仍可主张对应部分的拆迁补偿（如重置成新价、装修补助等），但无法主张宅基地区位补偿、安置房等基于土地使用权的利益。

✅ 建议：

切勿以他人名义购买农村宅基地；

如已发生，务必补签协议、保留付款及建房证据；

拆迁启动前，尽快通过法律程序确认权益，避免被动。

借名买房律师靳双权团队专注处理农村房屋、宅基地、拆迁补偿等复杂产权纠纷，已成功代理多起借名案件。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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