借名买房未签协议，但有水电卡+居住证明+亲属证言，法院支持

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一、案情介绍

周玉芬与王浩系亲属关系。2010年，王浩因系甲单位职工，获得一套经济适用房购房资格。周玉芬因无购房资格，与王浩口头约定：由周玉芬全额出资，借用王浩名义购买一号房屋。

此后，周玉芬分五次将现金存入王浩账户用于支付房款，合计54万余元，时间跨度从2009年3月至2011年1月。房屋交付后，周玉芬出资装修，并以一号房屋为地址购买全套家具家电，持有送货单、发票等凭证。此后，周玉芬长期实际居住于该房屋，物业费、水电燃气费等均由其缴纳，相关缴费票据及水电燃气卡亦由其保管。

此外，周玉芬还提交了两段关键录音：

一段为其与王浩的通话录音，内容涉及协商房屋过户事宜，王浩未否认房屋系周玉芬出资购买；

另一段为其与王浩母亲的对话录音，王浩母亲在交谈中认可“房子是你买的”，并承认自己未在该房屋居住。

2016年，房屋取得产权证，登记在王浩名下。周玉芬多次要求过户，王浩未予配合。更令人意外的是，王浩于2016年8月结婚，同年12月即协议离婚，并在离婚协议中将一号房屋分割给前妻张莉，完成过户。

周玉芬遂起诉，请求解除借名买房合同，并要求王浩赔偿购房损失近400万元。

王浩辩称：双方仅为借贷关系，房屋系其个人财产，有权处分。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 解除周玉芬与王浩之间的借名买房合同；

✅ 王浩赔偿周玉芬经济损失373.53万元（按房屋评估市价）；

三、法院说理要点

法院认为，本案争议焦点在于是否存在借名买房合意。

首先，周玉芬提交的五笔存款回单，金额精确、时间分散、无利息约定，与常理中的亲属借款明显不符，更符合购房付款特征；

其次，家具家电购买凭证明确载明配送地址为一号房屋，品类覆盖生活全需，印证其为长期居住所做准备；

再次，水电燃气卡、多年缴费记录、社区居住证明及三位亲属出庭作证，形成完整证据链，证明周玉芬系实际居住人和使用人；

最后，两段录音中，王浩及其母亲均未否认“房子是你买的”这一核心事实，反而围绕如何处理房屋进行协商，进一步佐证借名关系真实存在。

综上，法院认定借名买房关系成立。王浩在取得产权后，通过短期婚姻将房产无偿转移给第三人，构成恶意违约，应赔偿周玉芬合同履行后可获得的全部利益，即房屋市场价值。

四、律师提示

本案胜诉关键在于用生活化证据构建完整事实闭环：

付款细节即证据：精确到百元的存款，比模糊转账更有说服力；

居住痕迹不可伪造：送货单地址、缴费主体、社区证明，共同锁定实际控制人；

录音+亲属证言补强合意：即使对方事后否认，通话中未反驳“房子是你买的”，已具高度证明力；

即使房已过户，仍可索赔：恶意处分不免责，损失按当前市价计算。

✅ 建议：

借名买房务必保留从付款、装修、入住到沟通的全链条凭证；

与登记人协商时，尽量录音留存，哪怕对方未明确承认，沉默或回避也可能成为间接证据；

发现对方有转移房产迹象，立即起诉并申请财产保全。

借名买房律师靳双权团队专注处理亲属代持、经适房借名、恶意过户等复杂纠纷，已成功代理多起案件。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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