谢逸枫：商业用房贷款首付最低30%，未来楼市政策更多大招将出台

文/谢逸枫

重磅！中国楼市大招又来了！

楼市救市政策不断，前有（2025年12月30日）个人出售住房减免征增值税，现有（2026年1月14日）个人出售自有住房一年内买住房免个人所得税；2026年1月15日，商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，支持推动商办去库存。

2026年1月15日，央行宣布商业用房最低首付比例下调至30%。央行新闻发言人、副行长邹澜表示，会同金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，支持推动商办房地产市场去库存。

截至2025年11月末，全国商品房待售面积7.5306亿平，比10月末减少301万平方米，增长2.6%。其中住宅待售面积3.9361亿平，比10月末减少284万平方米，增长4.3%。办公楼待售面积5234万平方米，增长0.7%。

商业营业用房待售面积1.4105亿平方米，下降1.3%。由于收储的对象是商品住宅房库存，不包括写字楼库存和商业营业用房库存，所以写字楼库存面积呈现增长的趋势，按照去库存周期来看，办公楼、商业营业用房库存去化时间超过3年。

所谓的商业用房贷款，是指银行向自然人、法人发放的用于购买商业用房的贷款，是指专门用于商业经营活动的房地产类型，包括广场、商铺、公寓、写字楼、商场、酒店、车库等多种类型房地产产品。

新政前，国内购买商业用房按揭贷款首付比例不低于总房价的50%，且最长贷款期限不超过10年。新政后，商业用房最低首付比例由50%下调至30%，这意味着个人或企业购买商业用房门槛明显降低。

目前国内商业用房购房贷款的最低首付比例为50%，有达到60%的项目。本次央行将商业用房购房贷款的最低首付比例降至30%，直接降低了购买商业用房的门槛，有助于促进商办新市场活跃度，本次央行加大对商办用房的支持力度。

更是支持商办用房去库存的具体表现，表明政府对商办项目去库存的重视程度在提升。对比住宅市场，商业地产面临着更大的库存积压和流动性难题，写字楼、商业公寓等库存、空置率较高，需要政策支持来加速去库存，促进市场循环。

过去四年到十年、二十年期间，国内商办房地产市场面临供应偏大、库存较高的压力。2024年开始，已陆续推出一系列支持性政策，包括允许商业办公改变用途建保障性租赁住房、住宅用房、长租公寓和调整容积率、规划设计指标等。

毫无疑问的是以往商业用房贷款因用途特殊且防范炒作风险考虑，长期实行低杠杆政策。当前，在居民购房加杠杆意愿有所减弱背景下，针对结构性贷款需求适时进行政策优化，具备其合理性与现实必要性，关键是去库存，化解风险。

尽管购买商业用房按揭贷款首付比例下降至30%的政策迟到，但是总算来了。值得注意的是购买商业用房按揭贷款首付比例下降至30%对商业用房市场是否具有影响、作用，需要市场观察，因为商业用房市场与住宅市场不同。

从商业地产市场看，已经陷入困境达到4年-5年时间，最大的问题就是供应过剩、供大于求、库存和去化周期高企、价格下降幅度大、成交低迷、需求萎缩严重、企业新主体下降严重、房企亏损严重、债务压力大，实体经济恢复需要时间。

从商业用房供需、成交、库存来看，市场低迷，成交下降，库存去化缓慢，原因是市场需求萎缩，新增市场主体下降，政策限制措施的存在影响交易，整体市场供大于求。同时与实体经济不好，企业营收下降、利润亏损、债务违约有关。

以广东省深圳市为例，根据深圳贝壳研究院统计，2025年深圳新房非住宅成交占比为31.4%，同比扩大3.8%，不仅增幅进一步扩大，而且连续两年增长。二手房非住宅成交占比为17.5%，同比扩大2%，为2012年以来次高值。

央行决定，自1月19日起，下调再贷款、再贴现利率0.25%。下调后，3个月、6个月和1年期支农支小再贷款利率分别为0.95%、1.15%和1.25%，再贴现利率为1.5%，抵押补充贷款利率为1.75%，专项结构性货币政策工具利率为1.25%。

从央行下调再贷款、再贴现利率的动机看，目的是加大对民营中小微企业的金融支持力度，支持实体经济和企业转型。央行决定增加支农支小再贷款额度5000亿元，将支农支小再贷款额度与再贴现额度打通使用。

在支农支小再贷款项下设立民营企业再贷款，额度1万亿元，引导地方法人金融机构进一步聚焦重点，加力支持民营中小微企业。民营企业再贷款的期限、利率、发放方式等与现行支农支小再贷款一致。

结构性货币政策工具利率下调，将直接降低银行从央行获取再贷款资金的成本，激励银行以更低的利率向小微企业、科技创新、绿色转型等重点领域发放贷款，降低实体经济综合融资成本。有助于提振经营主体信心，稳定和引导市场预期。

基于推出“着力稳定房地产市场”政策目标，目前市场供需关系未调整、房地产风险未化解的形势，意味着房地产市场一日未止回稳、房价一日未止跌上涨，库存一日未回到合理水平，房地产救市更多更大更猛大招将会一直出台。

因为2026年1月1日的求是文章《改善和稳定房地产市场预期》，重申了房地产的地位和金融属性，明确提出保持政策力度，政策要一次性给足，不能采取添油战术，重新定调2026年房地产，给当下市场，带来了重获新生的信心。

预计减免征增值税、换房退个人所得税、商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%之后，未来更多更大更猛救市强刺激政策正在路上。出台的房地产大招时间、节奏来看，2026年3月、5月前后将是窗口期。

预计未来商业用房新的利好政策不断出台，下一步应该降准降息，取消购买商办限制措施、商办税收减免、商办房贷降息、商办贷款期限延长、商办财政补贴、商办房贷首付比例再下降，全面释放购买力，去库存，稳楼市。

商业用房市场的利好政策不断外，值得期待的是存量金融贷款展期5年（房地产项目白名单的项目）和经营性物业抵押贷款延期2年、房贷贴息（新房和存量房贷）、贷款利息抵个税标准提高、房地产交易税收减免的政策将会到来。

预计未来更多到期政策将延续有效期，包括城市房地产项目白名单、存量金融贷款展期、经营性物业抵押贷款延期、贷款利息抵个税展期、城市更新货币化和收储商品房及收回土地加码、购房补贴和购房送户口展期。