天津楼市下管控令，楼盘价格“过低”或限制网签，楼市要回暖了？

哈喽，大家好，今天小墨这篇评论，主要来分析近期天津楼市传出重磅消息，当地将加强新建商品房销售价格管理，新增销许项目房价变动不得超备案价10%，已拿销许楼盘优惠超15%将直接关闭网签通道。

此次天津新房价格管控措施针对性极强，区分新增项目与存量项目制定不同规则。新增销售许可的项目，需结合成本、历史成交价及周边房价确定楼栋“中间价”，在此基础上允许10%的上下浮动，浮动超5%就需向管理部门申请。

已取得销售许可的老项目管控更严。优惠5个点以上需向区住建委书面说明情况，优惠10个点以上要提交风险评估报告，优惠15个点以上则直接关闭网签。对于备案价虚高的老项目，将采取“一事一议”的灵活处理方式。

河东区住建委工作人员证实了管控方向的真实性，强调不会“一刀切”，会结合楼盘及周边实际房价情况合理监管。津南区相关人员则表示，价格过高或过低都可能无法打印网签合同，只有符合规范的价格才能顺利交易。

此次管控的出台并非无的放矢，源于市场中愈演愈烈的降价争议。2025年11月，就有网友在天津市住建委官网反映，某开发商以“工抵房”“清盘特惠”等名义，将同户型房屋以低于备案价15%的价格抛售，导致已购房业主“资产贬值”，引发集体不满。

这样的案例并非个例。据天津日报2025年12月报道，西青区某楼盘此前推出大幅降价活动，单价较前期下跌近2000元，老业主多次与开发商协商补偿无果，最终向住建部门投诉。类似的降价纠纷在河北区、津南区等多个区域都有发生。

市场层面已提前显现降价降温迹象。去年下半年天津曾掀起一波“保价协议”潮，河北区某楼盘承诺，自签约至交付期间若出现降价，将为业主提供退房退款选择权。另有项目明确表示，绝不以直接降价、额外折扣等任何形式降低实际成交价格。

值得注意的是，此次管控与此前政策导向形成对比。2024年10月天津曾出台政策，取消新房和二手房买卖的限制性措施，不再对新房销售价格上限实施指导。2026年1月4日，住建委在回复市民咨询时，仍援引该政策说明相关规定。

当前天津新房市场已普遍采取低价策略，2025年12月未出现往年年底“以价换量”的现象。克而瑞数据显示，2025年天津新建商品住宅销售金额1165.1亿元，同比下降21.3%；销售面积658.0万平方米，同比下降21.1%；成交均价17706元/平方米，微降0.2%。

从全国范围看，楼市调整期出台限价措施并不新鲜。2021年下半年至2023年上半年，长春、岳阳、沈阳等超20城曾出台“限跌令”，要求新房不得低于备案价85%。但房企多通过送车位、送物业费等方式变相降价，导致限跌令逐渐“名存实亡”。

据中国证券报2026年1月报道，天津此次重启价格管控，业内普遍关注后续执行细则。如何避免房企通过中介费返点等隐蔽方式变相降价，不同区域是否会统一执行标准，都是影响政策效果的关键。有业内人士表示，目前新房价格已接近底部，大幅下降空间有限。

天津新房价格管控收紧是稳预期的重要举措，既回应了市场降价纠纷，也为楼市平稳发展筑牢防线。随着后续细则落地，有望规范市场秩序，释放积压的合理购房需求，推动楼市向健康稳定方向发展。