央行“双箭齐发”，楼市再迎新刺激？

新年伊始，央行又放大招了！

今天，央行新闻发言人、副行长邹澜表示：会同金融监管总局，将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%。

与此同时，央行同步官宣，自1月19日起下调再贷款、再贴现利率0.25个百分点，调整后各类1年期再贷款利率降至1.25%，其他期限档次利率同步跟进下调。

双重政策叠加发力，绝非偶然，背后是对房地产市场尤其是非住宅市场的精准调控，意义不容忽视。

先看商办房首付比例调整，以前买商铺、写字楼等商业用房，首付门槛普遍高达50%，部分银行对特定项目甚至提至60%，高门槛直接把大量需求挡在了门外。

如今央行将全国统一下限拉至30%，广州也将同步执行，最直接的效果就是大幅降低入场门槛，有望激活沉淀的市场需求。

对中小企业而言，这更是实打实的利好——意味着能用更低的资金成本拿下自有经营场所，不少此前只能长期租赁的小微企业，或许会因此转向购置商办房。

更关键的是，这一政策能引导资本流向非住宅市场，助力消化积压的商办库存。

就拿广州来说，目前广州甲级写字楼库存已达772.6万㎡，空置率23.3%（数据来源：第一太平戴维斯）。

虽然去年广州甲级写字楼净吸纳量涨43.1%，但依赖金融业支撑，市场基本面并不稳固。

公寓市场的压力更突出，库存去化周期已超20个月，尽管珠江新城、琶洲等核心板块有优质项目托底，但非核心区域的商办产品早已陷入去化停滞的困境。

首付比例下调带来的资金压力缓解十分直观：一套200万的公寓，此前最低首付需100万，现在仅需60万，直接减少40资金占用，这对于投资公寓的人来说，门槛降低了不少。

不过，商业用房市场与住宅市场存在本质差异，商业用房的价值更依赖于经营收益和区位优势，投资者仍需谨慎评估风险，避免盲目跟风。

△示意图（图片来源：摄图网）

虽然这次政策没直接针对住宅，但再贷款利率下调会间接缓解市场资金压力。

按照计划，接下来再贷款、再贴现利率下调0.25个百分点，调整后1年期支农支小再贷款利率才1.25%。

尽管没有直接降房贷利率，但对市场的间接影响同样关键。

银行获取资金的成本降低后，放贷意愿会相应提升，尤其是对房企、小微企业等政策鼓励领域的信贷支持力度可能加大，间接缓解市场资金面的紧张氛围。

值得注意的是，即便政策暖风频吹，广州楼市的分化格局也只会进一步加剧。

像金融城、琶洲等产业集聚区域，本身就有金融业、TMT企业的真实需求支撑，首付降低后大概率会加速去化。

但对于郊区那些缺乏产业赋能的商办项目，即便首付门槛降低，也很难吸引有效需求——毕竟企业选址看的是产业氛围，而非单纯的首付高低。

说到底，这次双重政策并非“大水漫灌”，而是精准指向非住宅库存高企、市场流动性不足的痛点，核心目标是引导市场挤除泡沫、回归理性。

对广州的购房者和投资者来说，与其纠结“政策会不会推涨房价”，不如聚焦自身核心需求：刚需可把握利率宽松、贴息传闻的窗口期，重点关注性价比高的外围楼盘。投资商办的，则要牢牢锁定产业聚集区，坚决避开缺乏需求支撑的冷门区域。

最后提醒一句，当前房贷贴息仍处于传闻阶段，具体实施细则尚未落地，后续需持续关注政策落地情况。

但政策宽松的大方向已经明确，最终能否接住这波红利，关键还是看真实需求的释放和市场信心的重建。