取消豪宅税满百日：深圳湾144㎡以上房源成交量真的翻倍了？

2025年12月1日，深圳正式取消执行多年的普通住宅与非普通住宅价格标准，被市场称为"12.1新政"。如今政策落地满百日，深圳湾片区的豪宅经纪人小陈发现，最近带看2000万以上房源的客户明显增多："有位客户原本要交83万税费，现在只需28万，当场就签了定金协议。"

深房中协数据显示，新政实施首月，大于90平方米房源成交占比环比飙升6.3个百分点。以深圳湾为代表的豪宅区表现尤为突出，2025年最后两月144㎡以上房源成交量达10月的两倍。这种爆发式增长背后，是税费政策调整带来的直接刺激。

以一套总价2000万的房产为例，新政前因超过750万总价标准需缴纳5.3%增值税（约83万），加上契税等综合税费率超6%。取消价格标准后，这套房仅需按1.5%缴纳契税（28万），税费成本直降66%。按年租金回报率3%计算，投资回收周期从11年缩短至8年，对长期持有者吸引力显著提升。

市场呈现明显的"两头热"特征。贝壳年报显示，2025年200万以下刚需房与1500万以上豪宅成交占比同步提升，其中深圳湾片区12月豪宅成交量环比激增117%。乐有家研究中心指出，政策窗口期叠加年底传统旺季，让持币观望的高净值客户加速入场。

不过这种热度存在结构性分化。深圳贝壳研究院监测发现，600-750万"夹心层"房源成交占比反而下滑2.5个百分点。税务专家王立分析称："取消豪宅税本质是降低交易摩擦成本，对总价越高、面积越大的房源利好越明显。"他预测2026年大户型去化速度将提升20%-30%，但需警惕部分业主借势涨价反致成交量回落。

眼下市场正处微妙博弈期。一方面，深圳湾某中介门店挂牌的10套豪宅中有7套标注"税费新政房源"；另一方面，部分业主开始小幅回调报价。深房中协提醒，当前成交放量仍属"以价换量"范畴，2025年全市二手住宅均价同比下跌6.3%的基本面未变。

对于后市走向，乐有家唐俪瑕给出两个观察指标：一是90-144㎡改善型户型能否延续29%的成交占比，二是春节后新增挂牌量会否突破当前温和增长态势。毕竟在5.9万/㎡的均价平台上，真正的考验才刚刚开始。