万科拟以22亿元整体出售上海活力城，谁来接盘？

据1月12日媒体报道，位于浦东核心地段的复地万科活力城（又称”上海活力城“）正拟以22亿元寻求整体出售。

该项目由复地集团和万科集团于2013年启动合作开发，2019年开业，建筑面积约10.92万平方米，可租赁商业面积5.78万平方米。

2018年，复地集团与同属复星系的豫园股份完成重大资产重组，被注入上市公司。

复地万科活力城业主方为上海地杰置业有限公司，目前由万科和豫园股份两家上市公司共同持有。

其中，上海万科企业有限公司（简称“上海万科”）持股60%，“上海万科”由上海万科投资管理有限公司全资控股，后者由万科全资控股。

上海复地投资管理有限公司持股40%，该公司由豫园股份通过三个层级全资控股。

按照以往的惯例，万科想出售合资公司的股权，另一个股东是最佳接盘侠，例如七宝万科广场和南翔印象城MEGA。

但对于复地万科活力城来说，这个逻辑并不成立！

由于豫园股份业绩不佳，近年来相继出售了IGI集团股权、金徽酒部分股份、上海真如广场、宁波星健兰庭康养项目，也想继续出售复地万科活力城的股权。

双方都想卖，谁是潜在买家？

1、保险、信托等金融资本

阳光保险、新华保险、大家保险、浙金信托等金融机构已经接盘了多座万达广场。

金融资本收购商业地产的目的在于获得较高的租金回报，收购后仍然由原业主方运营。原业主方保留一定期限内的赎回权（例如3年），未能在赎回期赎回才彻底卖断。

目前，复地万科活力城出租率达到97%，租金收益为2.1亿元/年。

按照22亿元的售价，租金回报率约9.55%；剔除运营和持有成本，净回报率至少不低于6%，还是具有一定的吸引力。

2、不动产投资基金

万科早前持有的七宝万科广场50%股权，就是卖给了亚洲最大的房地产基金——领展房地产投资信托基金（简称“领展基金”）。

领展基金先于2021年，以27.72亿元向新加坡政府投资公司购得七宝万科广场50%的权益；再于2024年，以23.83亿元向万科购得剩余50%权益，共耗资51.55亿元实现全资控股；之后将七宝万科广场更名为“七宝领展广场”。

3、万物云

作为万科控股的物业上市公司，万物云账面上现金及现金等价物高达109.37亿元（2025半年报）。

万物云在关键时刻帮了万科很多忙，接盘了母公司30多亿的资产，包括上海滨江万科中心、沈阳鹿特丹万科生活广场、武汉万科广场（50%股权）等商业地产。

4、深铁集团

作为大股东，深铁集团接盘万科的项目数量不是最多的，但金额却是最高的，包括深圳湾超级总部地块、深圳红树湾项目、以杭州西溪印象城作为底层资产的中金印力消费REIT29.75%的份额等。

不过，复地万科活力城毕竟不是万科全资持有，最优选择还是卖给外部接盘侠，即金融机构或房地产基金。

深铁集团和万物云作为万科的关联方，不到万不得已是不会出手的，因为还要接盘他人持有的40%股权！