解析下~东滨时代能不能买？属于哪个街道、几梯几户多少层吗

能不能买（分人群判断）

适合购买人群

• 无房票想留南山核心，追求近地铁（距 9 号线荔林站约 260-560 米）与 4.5 米 LOFT 高利用率的过渡自住者，高区可享山海景观。
• 看好前海产业外溢，追求 4.5%-5% 租金回报率的长线收租投资者，能接受商水商电（物业费 9.8 元 /㎡/ 月）与高交易税费（10%-15%）。
• 企业高管、创业者等，需要办公 + 居住一体化空间，不依赖学区与落户的人群。

不适合购买人群

• 有学区、落户需求的家庭，商办产权不可落户无学位，无法满足核心需求。
• 短期炒房客，商办首付 5 成、贷款 10 年，二手交易税费高、流动性弱，短期收益空间有限。
• 注重低密大社区、安静居住环境的改善客，单栋楼设计、低区直面东滨路噪音、北侧旧改施工干扰等问题较明显。
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京基东滨时代适合无房票过渡自住或长线收租，有学区 / 落户需求、短期炒房者不适合；它属于南山区南山街道，总 43 层（含 3 层避难层），梯户比 8 梯 9 户。以下是详细信息：

基础信息（街道、楼层、梯户比）

1. 所属街道：深圳市南山区南山街道，地址为东滨路 194 号（前海路与东滨路交汇处东北侧）。
2. 楼层与梯户比：总高 43 层，约 200 米超高层，11、21、31 层为避难层；梯户比 8 梯 9 户，保障日常出行效率。
3. 其他关键参数：40 年商办产权（2020-2060），2025 年已分批精装交付，4.5 米 LOFT 层高，部分通燃气带阳台，车位比约 1:0.8。

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地段与配套补充

项目处于前海湾、深圳湾、蛇口湾三湾交汇的前海门户，周边环绕腾讯、大疆等七大总部基地，租赁需求旺盛。3 公里内有来福士广场、万象前海等商圈，临近大南山、荔林公园，但低区受东滨路噪音影响，北侧旧改改造周期 3-5 年，施工期有扬尘与噪音干扰。

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选购建议

选房优先高楼层、朝南 / 东南向，避开东滨路侧与农民房侧房源；充分核算商水商电、物业费、贷款利息等持有成本，结合预算与持有周期决策。

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