上海7.6亿长租公寓改保租房，资本扎堆入局，是背后风向变了吗

哈喽，大家好，今天小墨这篇评论，主要来分析2025年的长租公寓市场，京沪两地大宗交易频频落地。

最引人关注的莫过于上海静安区Base佰舍苏河项目的易主，鼎晖以7.6亿元收购该项目，明确将高端服务式公寓改造成保租房。

要知道服务式公寓主打市场化高价租赁，保租房以保障属性为主，租金远低于市场价。看似“降级”的操作，却让行业嗅到了变革的味道。

这桩交易背后，藏着长租公寓市场怎样的新逻辑。

Base佰舍苏河项目可不是普通资产。它由老旧星级酒店改造而成，2018年开业至今，长期入住率超93%，运营利润率达80%以上，是锦和资管旗下的优质项目。

这样的优质资产，鼎晖却选择平价收购。算上后续约8000万元的改造费用，总投入近8.5亿元，与该项目当年约7亿元的改造综合成本相比，时隔八年几乎没溢价。显然，鼎晖的目标不是短期租金收益，而是长期的资产布局。

鼎晖敢这么操作，核心是踩中了政策红利。2025年7月上海印发《关于推进上海商务楼宇更新提升的实施意见》，明确允许商业金融用地调整为兼容租赁住房性质，且不用补缴土地价款。

这一政策让“商办改保租”有了合规依据，

Base佰舍苏河项目改造后，将把原有194套多元房型优化为345套小户型，确保70平方米以下户型占比超70%，完全契合保租房要求。改造后不仅能享受民水民电、税收减免等政策倾斜，还能打通公募REITS等退出通道。

上海已有成功先例。据人民网2025年10月报道，申能集团与金外滩集团联合开发的苏河美欣公寓，作为上海“商改住”首批落地项目已正式启用。

该项目由美欣办公大楼改造而成，规划230套保租房，配备全套家电和共享设施，支持公积金支付租金，有效缓解了中心城區租赁压力。

项目负责人表示，他们并非简单改造住房，而是打造“居住+商业+休闲”的复合生活场域，共享配套还向周边居民适度开放，实现了城市空间的再生。这种模式也为Base佰舍苏河项目的改造提供了可参考的范本。

Base佰舍苏河项目的易主，也是外资退出、本土长期资本入场的缩影。锦和资管由美国华平资本与上海锦和投资共同成立，2025年以来已密集挂牌多个Base佰舍项目，属于主动战略退出。

国寿资本等本土资本正在加速入场，收购老牌美元地产基金旗下的公寓项目。这种资本迭代背后，是长租公寓市场投资逻辑的转变，从过去赚租金差价的“二房东”模式，转向追求资产增值的精细化运营模式。

上海拥有2亿平方米的商办存量资产，不少老旧酒店、低效办公楼面临空置率攀升的问题。而核心区域的租赁住房需求却持续旺盛，“商办改保租”政策正好打通了这一堵点，让沉睡的存量资产焕发新价值。

长租公寓并非都要变成保租房，但“商办改保租”已成为资本布局的新路径。这一趋势不仅盘活了存量资产，也为租赁市场提供了更多优质保障房源。

随着政策落地和模式成熟，租赁市场将向着更专业化、精细化的方向发展。