还是在高位??这大概是福州最难降价的豪宅!

买房最让人意难平的，莫过于始终遇不到或买不到心仪的房子。那种感觉很磨人，就像心里悬着一块石头，落不了地。每次看房都抱着期待，可要么是户型不合心意，要么是地段、配套差了点意思，好不容易碰到各方面都契合的，又可能因为各种原因错失。

慢慢就会陷入一种焦虑又无奈的情绪里，既不甘心退而求其次买套勉强合适的，又担心之后再也遇不到更心仪的。看着身边人陆续住进满意的房子，那种落差感会更强烈。有时候甚至会反复回想，是不是自己要求太高，可对“家”的期待又实在没法妥协，这种想买却买不到心仪房子的遗憾，成了买房路上最煎熬的感受。

1、昔日白月光

本文想分享一下当年看过一个楼盘，堪称是买房路上的意难平，因为犹豫错过，现在已经释然：

融侨地产在市中心布局的楼盘本就稀缺，融侨国际公馆便是其中颇具代表性的一个二手楼盘。该项目于2010年5月正式开盘，2011年便实现清盘，2012年顺利交房，从入市到交付的节奏紧凑有序。开盘时，其起价为13336元/㎡，均价则达到16000元/㎡。在产品设计上，融侨国际公馆也颇具亮点，所有楼层均配备底层大堂，且一楼采用架空设计，提升了居住的舒适度与空间感。

坊间一直流传着“融侨楼盘价格高于同地段其他项目”的说法，这一特点是否在融侨国际公馆身上体现？值得关注的是，该楼盘在2016年开启的楼市大牛市中，房价涨势十分可观。接下来，我们就以这一价格为线索，回顾融侨国际公馆在上一轮的二手房价格走势。

2、最难降价

融侨国际公馆2010年开盘均价16000元/㎡，但截至2015年1月，即便是楼层优于平均水平的26楼，二手房报价也仅19500元/㎡。这意味着2011-2014年四年间，房价仅上涨2500元/㎡，涨幅约14%。这样的收益表现甚至不及银行理财，再对比当时的房贷利率，购房者实际收益更是呈现负数。回溯市场背景，2010年福州楼市正值火热期，但在宏观调控影响下，房贷利率一度超过6%；受强力调控持续作用，2012年楼市开始转凉，2013-2014年更是彻底跌入低谷。尤其在2014年，部分楼盘相较于2013年降价10%-20%促销，二手房市场随之愈发低迷。在此环境下，2015年融侨国际公馆19500元/㎡的二手报价，与周边世欧王庄20000元/㎡的均价差异不大，对比两个楼盘的综合条件，融侨国际公馆此时的性价比已然很高。

不过，2015年7、8月土拍的热度直接带动楼市复苏，融侨国际公馆二手房报价随即上涨15%-20%，而同期世欧王庄的均价仅维持在21000元/㎡左右。这一价格差距的拉开，直观体现了融侨的品牌影响力。

进入2016年，二手房市场从年初的“发热”逐步走向七八月的“发烧”“发烫”。值得注意的是，2016年初该楼盘有两套房源在淘宝拍卖中流拍，并非市场遇冷，核心原因是淘宝拍卖要求一次性付款的高门槛限制了购房者。到了7月，这两套房源以低于市场价10%的价格拍卖成交——随着2016年上半年二手房市场的火爆，改善型购房者已积累起一次性付款的资金实力。从8月的报价数据来看，2015年9月至2016年8月期间，融侨国际公馆二手房报价基本保持稳定，未出现明显波动。但8月土拍后，新房市场掀起涨价潮，二手房市场随即跟进，进入疯狂涨价阶段。由于前期已消化了一批优质二手房源，2016年11月在售的融侨国际公馆二手房以低楼层户型为主，即便如此，均价较年初仍上涨20%以上：低楼层报价接近25000元/㎡，高楼层则达到29000元/㎡。同期世欧王庄尾盘新房均价为27000-28000元/㎡，两者价格依旧相差不大，这一现象颇为值得关注。但此时融侨国际公馆的二手房价格，已远超世欧王庄22000-23000元/㎡的二手房报价。可见房源进入二手房市场后，凭借品牌、区位等核心优势，融侨国际公馆的二手房价显著高于世欧王庄。至12月，融侨国际公馆高层二手房报价攀升至32000元/㎡，远超世欧王庄尾盘价格，核心原因在于此时该楼盘的高层户型已成为稀缺房源。整体来看，2016年融侨国际公馆高层户型的涨幅高达30%。

3、后市分析

融侨国际公馆是2016年踩盘，当时市中心迎来地慌，像这种位于六一路上，而且是台江区的房子，有一段时间是属于断供状态，不像现在沿着六一路有一堆项目，比如保利天瓒、建发灏云、琯尾街旧改项目、以及昨天提到国贸华樾公馆，在2019-2020年连安商房都能卖到起飞。而且该项目作为二手房一方面有融侨品牌加成，还有周边配套也很完善，现在有F1地铁、市体育馆，世欧王庄广场，附属医院也可达，配套完善，属于市中心非核心地段。

正是因为以上优点，这个项目后面价格保持很久4万以上，到2021年之后才降下来。在当年看盘过程，还发现很反常现象，这个社区最小是136，最大是220平米，属于绝对改善社区，但是很多矮楼或者是高层，是被作为群租房或者办公房投资用，还不少被投诉。而这些房源在2018年之后，业主基本都卖掉套现，由此可见当年投资投机势头。但是这种也影响整个社区舒适度，特别是群组房办公房子，这是当年没想到，以为这种房子都是在安置房社区，没想到在高端改善社区也不少。

现在成交案例，大家可以参考：

点评：2020年要3.3万低楼层。2021年是更高峰是4万低楼层，2024年后回落明显，但是低于大盘速度，大盘是在2022年就跌了，它这个项目撑到2024年初，但是2024年底已经站在3.2万，到了今年已经跌破3万，在2.8万。如果不是这一轮豪宅大爆发供给，估计这个项目还能撑很久。

随着楼市发展当年白月光，现在也暴露出不少问题：

这个楼盘区位一直很优越，过去没得挑现在也依然是，地段还是地段。

但是社区落位，一方面是大门景观等公区，另一面是整个容积率偏高，最高是20多层，矮楼晒不到太阳，这个短板一直没改变，当然市中心豪宅新盘目前这个问题也存在。

另一个最大问题就是户型，国际公馆户型在2017年被移植到首融府，就是当年闽系吃老本，这个户属于长条形，厅在中间，卧室朝南，双入户，南北小阳台，跟当下户型对比，得房率很低，而且还有暗卫等，被当下新盘秒杀。

现在同样类似地段，比如西区、环北等要4万，这个楼盘现在2.8万，价格差达到1.2万，作为2010年开盘项目，房龄目前近15年，加上折旧，这种价格有人接，也算合理。十年前这个项目二手房挂2万，目前案例2.8万，算是抗跌社区。

关键是地段和社区保养，其中前者是关键，融侨国际公馆东侧楼栋也能看河，也是一线河景房。