最高院：以房抵工程款有哪些情形的，可以排除抵押权的执行？

作者：周军律师.

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在建设工程领域，“以房抵工程款”是发包人解决工程款拖欠问题的常见方式。但实践中，抵顶房屋往往已被发包人抵押给银行等金融机构，当抵押权人申请法院强制执行时，承包人能否凭借以房抵工程款协议排除执行，成为关乎承包人及背后农民工群体核心利益的关键争议。

那么，以房抵工程款有哪些情形的，可以排除抵押权的执行？

最高院在《中国东方资产管理股份有限公司甘肃省分公司、孔德彬等案外人执行异议之诉案》中明确：

以工程款抵债方式形成的房屋买卖关系在符合《执行异议复议规定》第二十九条要件时可排除抵押权执行。

本案争议焦点为：孔德彬是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

在东方资产甘肃分公司对法院查封的案涉房屋办理了抵押登记，可就抵押财产优先受偿的情况下，根据《执行异议和复议规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，孔德彬具备《执行异议和复议规定》中规定的相应条件，则可排除案涉房屋的执行。

《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条均规定了买受人排除执行的法定情形。两条文虽适用于不同情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则案外人可以选择适用第二十八条或者第二十九条的规定。

本案中，孔德彬选择适用第二十九条的规定，并无不当，东方资产甘肃分公司主张本案应当适用第二十八条的理由不能成立。

依据《执行异议和复议规定》第二十九条规定，孔德彬欲排除案涉房屋的执行，应具备以下条件：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

根据东方资产甘肃分公司的上诉请求和理由以及本案查明的事实，本院分析如下：

首先，《执行异议和复议规定》第二十九条第一项规定在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，目的是确认双方之间交易商品房的真实意思表示，防止给被执行人与案外人通谋逃避执行以可乘之机。

兰州二建在2016年3月26日就与华屹置业公司签订以房抵款协议书，约定华屹置业公司以9套房屋抵顶兰州二建的工程款，对该事实东方资产甘肃分公司亦予以认可。之后华屹置业公司将案涉房屋抵顶给华升公司、华升公司又将该房屋抵顶给言信公司，最终由孔德彬母亲从言信公司股东刘钦涛处购得，华屹置业公司与孔德彬之间签订了《商品房购买合同》。华屹置业公司为孔德彬出具的收据上所载明的房号、款项金额及收款事由等事项与《商品房购买合同》约定的内容相吻合。

此时，虽然收款收据载明收款方式为“工程款抵房款”，但并不因此改变孔德彬与华屹置业公司之间直接建立商品房买卖法律关系的性质。因华屹置业公司出卖案涉房屋的时间早于被查封时间，在东方资产甘肃分公司未提供证据证明各方存在恶意串通规避执行的行为的情况下，孔德彬的情形可以视作符合《执行异议和复议规定》第二十九条第一项规定。

其次，根据不动产登记信息查询结果(家庭住房状况)证明，案涉房屋系孔德彬名下唯一住房，且已经办理了入住手续。

第三，孔德彬已经向刘钦涛支付了全部购房价款，有银行转账凭证以及收条证明。综上，孔德彬对案涉房屋提出的执行异议满足《执行异议和复议规定》第二十九条的全部要件，可以排除人民法院的执行。

周军律师提醒，此类案件涉及多重权利冲突，法律适用复杂，证据要求严苛。若遇到相关纠纷，建议及时咨询专业律师，结合案件具体情况梳理权利关系、核查证据效力、制定针对性的维权策略，确保自身合法权益得到有效保护。

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