「一文读懂」，深圳坂田和成金竹优劣势（优点，缺点）分别是什么

深圳坂田和成金竹家园的优势集中在教育、交通、交付保障等核心居住需求上，劣势则体现在社区规模、周边环境及户型设计等方面，以下是详细的优劣势梳理：

核心优势

教育资源优质且密集：这是项目的核心亮点，其地处深圳实验学校坂田校区学区内，该校教学质量出众，且距离项目仅约 400 米，步行 就能到达。北侧还有在建的深中坂田南学校，周边 2 公里内还分布着深圳科学高中等优质学校，同时涵盖 10 所学前教育机构，形成了从幼儿园到高中的全龄段优质教育链，对有子女教育需求的家庭吸引力极强。

交通出行高效便捷：项目距地铁 5 号线杨美站仅 200 - 300 米，步行即可进站，2 站能到五和枢纽站换乘 10 号线直达福田，4 站可抵达深圳北站，公共交通通勤十分高效。自驾方面，临近坂银通道、南坪快速等交通干道，可快速通达深圳多个核心区域。且小区车位比达 1:1.24，能充分满足业主的停车需求，避免停车难题。

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现房交付无烂尾风险：项目已于 2024 年 12 月完成精装修交付，属于实打实的现房。购房者可实地考察房屋品质、户型格局和装修细节，购买后能直接入住，既节省了等待交房的时间成本，还彻底规避了期房可能出现的烂尾、交付标准不符等常见风险，购房更有保障。

商业配套能满足多元需求：项目自带约 1.6 万㎡集中商业，涵盖超市、便利店、餐饮等多种业态，日常购物、就餐等基础需求在家门口就能解决。此外，周边还有嘉业广场、万科万致天地等大型购物中心，可进一步满足居民更高层次的消费和娱乐需求。

空间利用率与居住舒适度尚可：项目户型涵盖 72 - 99㎡的 2 - 3 房，空间布局紧凑方正，部分户型采用 LDKB 一体化设计，得房率约 78.3%，加上赠送面积后使用率可提升至约 90%，在深圳住宅项目中处于中上水平。小区绿化率高达 40.18%，容积率仅 4.12，且建筑呈一字排开，互无遮挡，私密性强，整体居住通透感较好。

明显劣势

周边环境较杂乱且有噪音干扰：项目周边分布着不少城中村和厂房，城市界面相对陈旧，生活氛围略显老旧。同时它西侧紧邻环城路，常有车流通行，低楼层业主容易受到明显的交通噪音影响；东侧直面旺塘居住区，中低楼层的视野、采光和通风还会被周边建筑遮挡，居住体验打折扣。另外周边规划了不少旧改项目，未来较长时间可能面临施工带来的噪音和粉尘问题。

小区规模小，公共活动空间有限：项目仅规划 2 栋 4 座住宅，总占地面积约 1.4 万㎡，总户数仅 450 户。相较于大型社区，它缺少大型园林、泳池等丰富配套，内部花园较小，公共活动空间匮乏，不仅限制了邻里间的社交场景，也难以满足业主对日常休闲娱乐的多样化需求。

部分户型设计存在短板：项目的户型设计在当下楼市中竞争力不足，例如 88㎡的户型仅设计为三房一卫，对于三代同堂或人口较多的家庭来说，卫生间使用会很紧张，早晚易出现排队使用的情况。而且该户型使用率加上赠送面积仅约 80%，和同面积段的竞品户型相比，空间实用性稍显逊色。

房价偏高且学位有不确定性：项目备案均价约 6.19 万 /㎡，折后单价也需 5.9 万 /㎡起，对比坂田周边其他楼盘价格偏高，对预算有限的刚需购房者来说，总价压力较大。学位方面，深圳实验学校坂田校区作为热门学区，学位竞争激烈，2024 年深户自有房产最低录取积分为 92 分，且受大学区政策影响，未来学区划分可能调整，学位稳定性存在变数。