恋爱购房登记在一方名下，出资方如何保障权益？｜北京房产律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2013年，林薇计划“以旧换新”改善居住，卖掉名下原有住房后，准备购买一号房屋。

但在签约前夕，她发现因社保断缴3个月，不符合当时北京限购政策，无法以自己名义购房。

恰逢与男友赵阳恋爱中，便以其名义签订购房合同，房屋登记在赵阳名下。

首付款近80万元由林薇账户支付，契税、物业费、维修基金等亦由其承担。2014年，她又独立出资15.9万元购买配套车位，同样登记在赵阳名下。

2015年10月，两人登记结婚。2019年起，因感情破裂，林薇搬离一号房屋。此后房贷由赵阳自行偿还。2022年10月，双方经法院调解离婚，但房屋未作处理。

离婚后，林薇起诉主张：一号房屋及配套车位系其借赵阳名义购买，应归其所有，并要求过户。

赵阳则反驳：

首付款是其父转账60万元+林薇赠与；

所有证件由他保管，说明他是真实产权人；

林薇婚前还贷是为维系感情的赠与；

房屋一直由他管理、出租，收益归他。

二、裁判结果

法院判决：

一、一号房屋及配套车位归赵阳所有，剩余贷款由其承担；

二、赵阳于判决生效后180日内向林薇支付补偿款340万元；

三、驳回林薇要求确权及过户的诉讼请求。

林薇虽未拿回房屋产权，但成功获得相当于房屋价值55%的现金补偿，实质权益得到有力保障。

三、法院说理要点

借名买房主张证据不足。

林薇未能提供双方达成“借名合意”的直接证据（如书面协议、明确聊天记录），仅凭出资不能推翻不动产登记。

赵阳的“委托代办”“赠与”主张亦无证据支持。

其父转账60万元发生在购房后，结合双方恋爱、筹备结婚背景，更符合父母对子女购房的资助性质。

房屋应认定为“为结婚共同购置”。

购房时双方已举办婚礼、即将登记结婚；

首付款、契税、前期月供均由林薇支付；

赵阳未能证明林薇存在其他高收入来源，婚前还贷应视为动用其个人财产。

综合考量，酌定高额补偿。

法院结合出资比例、还贷贡献、房屋现值（620万元）、占有使用情况等因素，判令赵阳支付340万元折价款，体现对林薇实际投入的充分认可。

综上，虽不构成法律意义上的借名买房，但基于公平原则和财产贡献，林薇有权获得份额补偿。

四、律师提示

本案典型反映了“婚恋期间以一方名义购房，另一方大额出资”的普遍困境。

法院虽未支持“借名确权”，但通过实质性财产分割，保护了实际出资人的核心利益。

关键启示在于：

恋爱或婚前大额出资购房，务必书面明确资金性质（借款、共同出资、还是赠与）；

即使无法签署借名协议，也应保留完整出资凭证+沟通记录；

若房屋登记在对方名下，尽早主张权利，避免被认定为赠与或夫妻共同财产混同。

北京房产律师靳双权团队专注借名买房、政策房纠纷十余年，成功处理数百起类似案件，可为您提供精准应对策略。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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