Ai✦热搜好房 ！懋源松榆里项目售楼处发布：探索理想居住新境界

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一、核心优势

1、绝版地段：三环至四环间稀缺住宅用地，近14号线地铁，步行可达；规划中的地铁11号线加持，双轨交汇预期明确

2、地下联通：已预留地下通道接口，未来可实现与地铁站“无缝衔接”

3、地块规整：正南正北长方形布局，东西面宽达300米，南北进深100米，极利于产品排布与日照优化

4、配套能级提升：紧邻0.9公顷文化设施用地（规划建面1.8万㎡），教育资源涵盖南磨房中心小学，生活氛围成熟

二、隐藏缺陷

景观视野：南侧为6-18层老旧小区及学校，高层视野受阻，景观溢价受限

实际用地缩水：东侧需分摊7.5米街坊路，北侧退让地铁11号线7.5米，实际可用地缩减至2.815公顷

强排难度高：受退线、缩地影响，容积率与限高平衡难度大，设计能力成竞品分水岭

三、市场对标与价值锚点

房价参照：北侧1.4公里中能建·东誉府，现房成交均价10.8万/㎡，主力面积102-160㎡，奠定区域价格基准

近期地价对标：2025年9月东北三环太阳宫0627地块被中建智地以43亿元竞得，溢价率39%，印证核心区宅地热度持续攀升

四、居住属性

因为松榆里地块位置面临朝阳“南城”的刻板印象和地缘内老旧小区客户置换能力较弱的现实问题，对于潘家园、北工大、欢乐谷、百子湾等板块置换人群只能选择头部的一部分首选，对于这一部分控制户型面积、满足功能性是必要的。

其次就是长期生活国贸双井等区域，对于松榆里周边城市烟火气和城市面貌比较熟悉，没有板块挑剔，注重环线价值和与CBD的通勤距离，他们纯粹的改善升级，多为次新置换，注重居住舒适度综合提升包括层高、居室功能、园林物业和居住的舒适度 我觉得这部分是适合和松榆里地块的。

东三环松榆里地块土拍爆火！

为啥开发商抢破头？现在买房稳赚不赔？

各位粉丝们，今天咱们聊一聊东三环松榆里的地块，昨天可算炸锅了！七家开发商像抢白菜一样，举牌166次，鏖战俩小时，最后懋源花了50.24亿才拿下，楼面价直接飙到6.21万/平米！。

一、地块基本信息：不是一般的地，是“香饽饽”！

先说说这地块的底子。它位于朝阳区松榆里，具体编号CY00-0410-0001。

用地面积2.89万平米，差不多有4个足球场那么大；建筑面积8.08万平米，容积率2.8（通俗讲，就是地上能盖的房子面积是土地面积的2.8倍，不算太高，但也不是矮楼，将来可能是小高层加高层的组合）。

最关键的是，它是纯住宅用地，没掺和商业或办公，这意味着将来盖的房子全是住人的，清净！而且地块形状方正，开发商容易设计出大面宽、短进深的好户型，我估摸着，以后户型主打120-180平米，适合改善型家庭。

这种纯住宅地块在北京核心区越来越稀缺，就像老城里的四合院，卖一块少一块。容积率2.8不算离谱，说明不会盖成密不透风的“鸽子笼”，居住舒适度有保障。

二、土拍现场：比菜市场还热闹，开发商为啥拼命？

昨天下午3点半开拍，那场面，简直了！

懋源、首开、金隅、招商、越秀+建工、建发、中海新城、中建玖合，7家开发商或联合体全来了。

举牌166次，报价从42亿多一路冲到50.24亿，溢价率18.21%（简单说，就是比起拍价高了近两成）。俩小时啊，我坐那儿都看累了，开发商却跟打了鸡血似的！

三、区位分析：住这儿，生活爽到飞起！

这块地可不是“偏远大荒地”，而是实打实的“城市核心区”。我用大白话给大家细说它的好：

- 交通牛掰：步行到地铁14号线北工大西门站就100米，三五分钟走到，坐地铁直达望京、国贸、北京南站，不用换乘，通勤时间省一半！

自驾也方便，紧挨松榆北路、西大望路，上东三环、广渠路快得很，去通州、亦庄不绕路。更绝的是，规划了地铁11号线（虽然还没建，但地块预留了衔接空间），将来可能双地铁，出门选择多到爆。

- 商业配套足：1公里内，朝阳合生汇、燕莎奥特莱斯、芳圆里ID MALL全在，想逛街、吃网红餐厅、买菜，下楼就行。合生汇年轻人特爱去，周末人山人海，生活气息浓。

- 教育不拉胯：有垂杨柳中心小学、汇文中学朝阳分校、北工大附中，虽然不是顶尖学区，但学校靠谱，教育资源均衡，家里娃上学不用愁。

- 医疗放心：中国医学科学院肿瘤医院（三甲）、垂杨柳医院都在旁边，小病大病都能看，家里有老人孩子的，省心！

- 公园休闲多：直线1.8公里到北京欢乐谷，周末带孩子玩超近；松榆里公园、弘善公园散步遛弯，空气好，不像有些新区光秃秃的。

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