克而瑞地产研究：2025年12月土地成交规模如期迎来环比回升 同比降幅有所缩小

智通财经APP获悉，1月14日，克而瑞地产研究发文称，2025年12月，土地成交规模如期迎来环比回升，同比降幅有所缩小。据月末快报数据显示，当月土地成交建筑面积和金额分别环比增长190%和153%；同比来看，二者分别下降7%和15%，随着年末进入传统的交易周期高点，土地成交规模同比降幅也有所收窄。供地规模方面，截至25日，本月土地供应建筑面积6674万平方米，环比下降77%，同比下降约26%，各地主管部门正在进一步践行控增量。

从市场热度来看，随着月内三四线城市成交占比上升，本月溢价率再度回落，但少数优质地块仍保持热度，如月初深圳、广州均拍出了高溢价宅地，月末南京更是刷新了城市地价纪录。

01 供求

环比遵循历史周期波动 同比供求规模均延续回落

土地供应方面，截至2025年12月25日，本月土地供应建筑面积6674万平方米，环比下降77%，同比下降约26%。11月传统供应高峰期过后，12月土地供应量环比如期大幅回落。从同比来看，降幅仍在进一步扩大，较上月全月降幅扩大了14个百分点，各地主管部门正在进一步践行“控增量”路线，促进行业库存持续回落。

至截稿时，一线城市仅上海、广州有宅地挂牌。其中出让底价最高的是月初上海挂牌的2宗宅地，其中浦东新区宅地出让底价更高，达到25.6亿元，地块建面6.7万平方米，容积率2.5，起拍楼板价3.8万元/平方米。地块位于高桥、高行板块，距6号线洲海路站仅0.7公里;周边教育资源丰富;商业配套成熟。临近在售新房项目不多，金地未未来等优质二手房成交价可达6万元/平方米以上。而闵行区组合宅地容积率低至1.01，起拍总价20亿元，起拍楼板价3.3万元/平方米。地块位于江川紫竹板块，北接兰香湖，东面、南面黄浦江，景观资源丰富;紧邻紫竹科学园区，周边高净值人群聚集;教育配套优质(华二系学校+国际学院)。

临近的天誉蘭香容积率1.01，成交均价约7万元/平方米。月末上海挂牌的远郊低密地块也值得关注，以赵巷板块宅地为例，出让底价17.99亿元，地块容积率1.33，起拍楼板价2万元/平方米。地块由4宗子地块构成，其中2宗子地块容积率低至1.02，限高20米，另两宗容积率1.8，限高40米。地块位于虹桥国际开放枢纽拓展区，距17号线嘉松中路站约700米，可通过崧泽高架、沪渝高速快速连接市区，地块周边有百联奥莱、合生新天地等商业配套，产业支撑方面依托嘉松中路科创走廊发展。目前周边华发虹桥四季售价在5.5万元/平方米左右。

二线城市方面，本月武汉出让地块底价达到246.9亿元、遥遥领先，其余城市均在100亿元以下。本月武汉出让的地块绝大部分均计划在月内完成出让，从成交总价来看，其中最值得关注的是武昌造船厂CDE三宗宅地，合计出让底价达到129亿元，三宗地处于一线滨江，坐拥约1.6公里"M型"湾岸线，是武昌核心区稀缺南向瞰江资源，位于武昌古城核心，紧邻鹦鹉洲长江大桥，距内环约1.2公里，双地铁覆盖，周边有首义公园、紫阳湖公园、武昌湾江滩公园三大公园环绕，生态环境优越，且教育配套优质，未来将建成集高端住宅、滨江商业、文化休闲于一体的综合社区。

此前2021年武汉城建和瑞安计划在此共同打造武汉长江天地，后因发现古代遗址停止开发，现调整规划、降容后再次出让，并计划建设武昌古城遗址公园，最终在12月25日的土拍中，如期由武汉城建与瑞安联合体以底价竞得，其中商住地块成交总价51.5亿元，平均楼板价1.55万元/平方米，容积率3.04的宅地成交总价46.1亿元，平均楼板价1.6万元/平方米，容积率2.45的宅地成交总价31.5亿元，平均楼板价1.8万元/平方米。目前地块东侧、二线临江的新房项目售价在2.5万元/平方米左右。

三线城市方面，本月出让的高总价地块大多为低密优质宅地，以义乌市稠江街道双江湖地块为例，地块出让底价11.53亿元，容积率1.8，起拍楼板价7731元/平方米。地块限高30米，建筑只允许垂直分割(楼、电梯间可相邻两户共用)，且分割单元最小基底面积不少于55平方米(不含两户共用部分)。居住建筑间距以符合日照要求作为控制要求，且不得小于10米。地块位于双江湖新区核心区，规划定位为"未来科技与东方美学融合的世界级科创湖区";紧邻富港大道、城店路等主干道，距规划轻轨官塘站较近，交通便利;区域未来将打造智创园、总部园等产业集群，发展潜力大。目前地块临近御境双江等新房项目售价在2.2万元/平方米左右。

月内中央经济工作会议、住建部工作会议进一步明确2026年房地产市场发展方向，将进一步因城施策控增量、去库存、优供给，结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地，推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。预计土地市场供给侧将进一步优化新增宅地的供应规模和时序，并进一步推动“好房子”建设，以及从供给侧源头推进现房销售制。2026年或将涌现更多要求现房销售的高品质宅地，这一趋势或在稀缺的优质城更项目中尤为显著——此类项目土地一级整备成本高、对城市高质量发展影响深远，更可能成为现房销售政策的重点落地场景。

土地成交层面，截至12月25日，全国经营性土地招拍挂成交建面成交2.7亿平方米，环比上升190%，同比下降7%;本月成交金额6341亿元，环比上升153%，同比下降15%。土地成交金额超过50亿元的城市有武汉、广州、重庆等23座，较上周增加10座;成交建面超过100万平方米的城市有重庆、武汉、成都等29座，较上周增加20座。受高能级城市成交占比下降影响，本月全国平均楼板价为2365元/平方米，环比下降13%。

02 热度

溢价率低位回落 深圳、南京等城市仍有高溢价地块成交

市场热度方面，至截稿时12月平均溢价率为2.1%，如期低位回落。不过从个体项目来看，仍有少数优质地块高溢价成交，如广州工业大道与白云新城、深圳粤海板块、南京河西中等地均有10亿元以上宅地，以15%以上溢价率成交，其中南京河西中宅地更是以4.5万元/平方米的楼板价，刷新了城市地价纪录。

12月土地流拍率8%，仍在近年低位。具体来看，本月成都、广州、合肥、福州、济南均有宅地流标或撤牌，或是位于成都蒲江、合肥长丰县等远郊县区域，因未来销售前景确定性不足或未达出让预期，未能成功如期出让，或是周边竞品较多、利润空间有限、投资信心不足，如济南历下文博西片区宅地，地块紧邻山东博物馆，但只有一个央企报名，也没有有效出价，地块最终流标。

03 重点地块

北京85亿宅地溢价成交 南京刷新城市地价新纪录

随着岁末的到来，各地重大住宅项目出让频次有所提升，北京、武汉、三亚等地均有市区的城市更新类高总价宅地完成出让。从土拍热度来看，因出让地块或是涉及前提大量土地整备工作，或是涉及开发资金量较大，多数地块如期以底价或低溢价出让，但也有少数地块，如广州工业大道和深圳粤海板块宅地均高溢价出让。

本月成交总价最高的宅地为北京上地板块宅地，该地块由海开控股经过3轮线下竞价后，溢价0.4%竞得，成交总价84.56亿元，平均楼板价3.75万元/平方米。地块西侧的和樾玉鸣与和樾望雲于2025年3月开盘，认购均价为10.5万元/平方米，当天成交超1000套，开盘当日去化率在八成以上。

在总价TOP10中，溢价率最高的为深圳南山区宅地，共有6家房企参拍，经过6轮报价、95轮线下竞价后，由中国海外溢价42%竞得，成交总价32亿元，平均楼板价7.7万元/平方米。另一宗高溢价地块为广州海珠区宅地，由保利发展溢价27.27%竞得，成交总价35亿元，平均楼板价2.4万元/平方米，周边新房项目保利燕语堂悦售价约6.3万元/平方米。

单价榜方面，北京二环内天坛北宅地居于榜首，成交名义楼板价8.1万元/平方米，溢价率4%。地块控规要求住宅部分占比不超过70%,住宅部分楼板价达到11.6万元/平方米。地块位于北京二环内核心区域，紧邻天坛公园北门，向北距天安门约3公里，位置优越，且容积率低，居住舒适度高。地块2公里内尚无同类项目在售，在开发项目仅有西侧的金鱼池地块，该地块在2024年7月出让，容积率1.83，溢价25%成交，直至2025年7月才拿到建设批复，期房参考价为15.1万元/平方米。