筑底与分化并行：从房企“成绩单”看房地产行业新变化丨年度对话

2026年伊始，回望刚刚过去的2025年，中国房地产行业在深度调整中呈现出复杂的图景。

据中指研究院、克而瑞等机构发布的《中国房地产销售额排行榜榜单》来看，2025年，保利发展蝉联销冠，与中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城中国位居前五位，而万科则跌出前五。

虽然2025年房企业绩整体延续筑底态势，但可喜的是，部分企业业绩明显回暖。据克而瑞研究中心统计，2025年累计业绩同比增长的房企占比为24%，其中同比增幅大于30%的企业数量占到12家。

韧行致远，共筑“好房”丨2025年“时代榜样·封面-华西房产TOP50年度对话活动举办在即，本期我们从房企“成绩单”看房地产行业的新变化。

2025年销售额超千亿的房企有10家，同比减少1家

全国商品房销售规模曾在2021年达到历史高点，当年销售面积17.94亿平方米，销售金额达18.19万亿元，此后逐年下降。

2025年，百强房企销售额仍处于下滑通道。据中指研究院数据，千亿房企数量由2024年的11个下降至10个，百亿房企数量由2024年的86个下降至73个。

2025年销售额超千亿的房企依次是保利发展（2530亿元）、绿城中国（2519亿元）、中海地产（2512亿元）、华润置地（2336亿元）、招商蛇口（1960.2亿元）、万科（1339亿元）、建发房产（1220.8亿元）、中国金茂（1135亿元）、越秀地产（1085亿元）和滨江集团（1017.6亿元）。这十家房企已连续五年登上百强榜。

其中，保利发展已经连续三年登上百强榜榜首，中海地产连续三年跻身销售榜前三，2025年它被绿城中国赶超而位列第三名。包括前三甲在内，前十名房企的销售总额均值持续下降，2025年同比下降15.96%。

中指研究院分析称，前十名房企的优势在于融资便利、较强的经营开发能力和稳健的公司治理，且抓住了核心城市的改善性需求。十强席位中，民营房企仅剩万科和滨江集团，而万科拥有国资大股东支持，“国资化”趋势基本成形。此外，仅有中国金茂的销售额有所增长，同比提升15.52%。

央国企整体表现较好，42%的央国企业绩增长

在克而瑞发布的2025年1-12月典型企业销售情况表中，可以看出，2025年典型房企中累计业绩同比增长企业共有24家，其中同比增幅大于30%的企业数量有12家，部分企业业绩大幅回暖，例如嘉里建设同比增幅达1646.5%，江山万里置业同比增幅达731.3%。

但若从全年销售规模超过1000亿元档来看，房企中民营房企仅有1家，越靠后的档位民营房企占比越高。在市场筑底，且多数房企流动性仍然承压的背景下，资本更倾向于投资较为稳健的国央企和大型房企。

据克而瑞统计，央企中业绩增长的企业占比为42.9%，其中千亿房企中国金茂同比增幅达到了15.5%，国企中增长的企业占比为28%。相比之下，民营房企为15.2%，混合所有制房企更是仅有12.5%。

部分民企坚持区域深耕，表现稳健

尽管整体承压，部分民企通过精细化运营和区域深耕策略，依然实现了逆势增长或稳住了基本盘。例如，滨江集团、大华集团在保持销售业绩的同时维持一定投资规模，如滨江集团持续深耕核心城市，滨江集团深耕杭州，销售额和拿地金额均位列杭州市前列。

在成都，龙湖集团、新希望地产、邦泰集团以及润达丰滨江等企业坚持区域深耕，布局城市韧性较强助力其销售规模后来居上，尤其是润达丰滨江，通过“小而美”的精准布局、与头部房企或其他合作方联合拿地降低资金压力，主打适配本地需求的高性价比或细分领域高品质产品，同时严控成本与现金流，辅以精细化运营和本土口碑沉淀强化竞争力。

出险房企债务重组进程加速，化债模式发生根本转变

与此同时，多家出险房企的债务重组在2025年取得关键性突破。

去年11月，融创宣布约96亿美元的境外债务重组获香港高等法院批准，重组计划条件均已达成；次日，碧桂园宣布境外债务重组方案在债权人会议上顺利通过，在两个债务组别的投票中，均获得出席并投票的债权人中超过75%债权金额的赞成票。

2025年下半年以来，包括旭辉、世茂、禹洲、佳兆业、时代中国等宣布各项境外债务重组条件均已获达成，重组方案全面生效；龙光的境外重组方案也在9月份获得了超80%的债权人支持。

当前，房企的债务重组进程明显加快，并且化债模式发生根本转变，从过去的“以展期为主”转向“实质性削债”，多数企业境外债务重组削减幅度超过50%。业内认为，此番化债落地后，将降低房企短期内的偿债压力和利息成本，使企业能聚焦“保交楼”和轻资产转型。房地产行业的风险化解正进入重要的窗口期。

封面新闻记者 韩钦清