城市服务赛道竞速 中海物业拿下天津环卫大单

观点网 2026年，中海物业继续大力发展城市服务业务。

1月12日，天津市东丽区城市管理委员会公布了西片区域环卫一体化项目开标结果。根据结果，中海物业中标该项目的第1项目包“环卫一体化项目”，中标金额为3.46亿元，服务时间为3年，年化金额约为1.15亿元/年。

该环卫服务项目的第2项目包为智慧环卫系统，中标供应商为天津联合远航信息技术有限公司，成交额150万元。

不过与上轮次相比，项目本轮次的成交价有所下浮，2022年10月开标的成交额为3.93亿元，彼时的供应商为上海博德尔环境科技集团，服务期同样为3年。

据官网披露，博德尔环境成立于2012年，业务遍布十余个省（直辖市），服务范围涵盖城乡环卫一体化管理服务、智慧城市数字化管理、环卫基础设施投资建设、固体废弃物综合治理、公建物业管理服务等领域。

那么，中海物业接替“环卫专业户”博德尔环境、夺得亿元环卫标的底气在哪？

城市服务赛道

中海物业于1986年在香港创立，并于2015年挂牌港交所。作为首家登陆国际资本市场的央企物管企业，中海物业早早地就把业务范围拓展到城市服务业态。

尤其近几年，中海物业对城市服务的关注度不断提升，在城市服务赛道的动态也日益增多。

例如，2024年，中海物业与中建科技签署战略合作框架协议，在智慧社区建设、城市更新、智慧城市建设等领域开展深度合作。后续还提出，要在城市服务方面协同中建系的资源，介入大量城市旧改、城市更新等。

2025年，中海物业继续加码城市服务赛道，表示将在基于“三高”（高合约、高转化、高效益）的基础上，加大对城市运营服务的拓展力度，同时专门成立城市运营部，由CEO肖俊强牵头运行。

具体到项目签约上，中海物业还把城市服务赛道延伸到了海外，不过也与其中建背景的有很大的关联性。

2025年6月，中海物业宣布，作为地平线运营管理公司的股份持有者，将承接埃及新行政首都中央商务区的城市运营服务项目。

据了解，埃及新行政首都中央商务区由中国建筑承建，是埃及国家复兴计划的重要工程，也是中埃共建“一带一路”的重点工程。项目包括10座办公楼、5座住宅楼和4座大型酒店，以及385.8米的“非洲第一高楼”标志塔。

2025年，中海物业在国内城市服务的市场化拓展也取得了不小成绩。

例如，11月10日，中海物业以综合得分92.88中标广东东莞松山湖生活垃圾收集运输服务项目，成交金额118.89万元，服务时间为3年，排名靠后的企业除世纪金源物业服务集团外，多为东莞市本地环卫企业。

资料来源：广东省政府采购网

今年1月10日，中海物业东莞公司正式接管松山湖生活垃圾收集运输服务项目，服务内容包括生活垃圾与大件垃圾的全流程收运、中转处理，并承担垃圾中转站、大件垃圾处理场的日常运维管理、园区标准垃圾桶的清洁维护工作以及相关台账记录与报送工作。

2天后，中海物业再传来中标大型环卫项目的动态，承包天津市东丽区城市管理委员会西片区域环卫一体化项目，中标金额为3.46亿元，服务时间为3年。

服务地点覆盖天津市东丽区张贵庄街、丰年村街、华新街、万新街、金钟街、华明街、华明高新区及开发区等区域；

服务内容包括道路清扫保洁、交通护栏清洗保洁、绿化带捡脏、生活垃圾收运、垃圾转运站运营维护、公厕运营维护、小广告清理、协助单车规范摆放、冬季除雪、重污染天气额外作业、重大活动和应急保障、防汛排涝相关作业及其他服务等。

进退之间

中海物业在城市服务赛道加速的一个重要节点或许是2025年的上半年。

在2025年半年度报告中，其将“非住宅项目”细分为“商写园区类”和“城市运营类”两板块，并解释： “是为更好地表述集团作为城市空间的综合服务运营商定位”。

其中，城市运营类新增在管面积1520万平方米，占新增总在管面积47.7%；新签订合同额为4.91亿元。

截至2025年上半年，城市运营类的在管面积为7330万平方米，占总在管面积4.36亿平方米的16.8%；而上年同期的在管面积为7420万平方米，占总在管面积的17.2%。

高喊大力发展城市运营服务口号的同时，相应的管理规模却有所下滑，中海物业或许还需要经历一段调整期。

另一方面，与加码城市运营服务相比，中海物业在住宅业态的撤退动作显得更为明显。

为平衡规模与效益，2025年上半年，中海物业持续优化业务结构与项目治理，退盘2680万平方米，期内总在管面积仅较上年底增加500万平方米至4.36亿平方米。

退盘行动延续到了下半年，6月25日，中海物业向湖北鄂州双创之星小区发出撤场公告信。

中海物业自2023年3月1日进驻该小区，但期间小区入住率较低，欠缴物业服务费户数比例高，导致公司长期亏损，且垫资持续增长。截至2025年1月31日，物业费累计欠费59.59万元，至公告发出日仍未得到解决。

基于上述原因，中海物业拟定于同年8月31日退出该小区物业管理服务，并要求业主在此之前缴纳所拖欠的物业服务费和水电费。

中海物业并非个例，同样有着央企身份的保利物业也迫于无奈开展了主动退盘的工作。2025年底，江苏保利物业发出一份退场函，宣布正式退出位于江苏省镇江市的句容台湾小镇项目物业管理服务，导火索在于无法及时结算的“地产空置费用”。

全行业来看，2025年前三季度，全国已公开披露物业撤场的案例（住宅物业服务项目）已经超过120起，比去年同期翻了一番。

可见，主动退出盈利能力较差甚至亏损的物业服务似乎成为了行业共识，在这样的浪潮之下，以城市服务为代表的非住业态就成为了多数物企寻求利润增长的第二选择。

不过，城市服务赛道虽仍有不少想象空间，但与同是产业园区服务、商办服务的非住业态相比，存在着“服务大众、维护城市面貌”的特有门槛，同时，市场上不乏如侨银股份、盈峰环境等深耕环卫服务的企业，市场化竞争依然激烈。

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