22亿交易传闻 上海活力城整售背后的万科、复地选择

观点网 上海又一个“王牌商场”，悄悄摆上了交易桌。

据1月12日媒体报道，位于浦东核心地段的复地万科活力城正以22亿元的身价寻找新主人。

上述项目是一座六层盒子型商业体，坐拥近11万平方米的体量，出租率达到97%，却依然难逃“被抛弃”的命运。

若传闻属实，曾经强强联手的复地与万科，如今为何双双放手？

于万科而言，此番转让或许是债务压力下的无奈选择，但从“复星系”的角度来看，这又何尝不是业绩危机下的断腕求生。

从商业标杆到转让标的，上海活力城背后，或许藏着一场更深的行业变局。

从标杆到标的

上海活力城的故事，要从2007年那个“造城”的梦想说起。

那一年，万科在浦东北蔡御桥板块开启了百万方级别的中环造“城”计划。为分摊压力与风险，它拉来了深耕上海的“地头蛇”复地集团，共同分食这块蛋糕。

此后十几年时间里，万科与复地以六四开股比，在御桥悄然布下一盘大棋。

商业客了解到，双方在这片热土上陆续开发了近80万平方米住宅，其中不乏带动北蔡房价的标杆之作海上传奇河滨苑、芳澜苑，还有地杰国际欧香四季、欧泊时光、金色城市等项目。

住宅之外，双方还合作打造了约30万平方米商业及办公综合体复地万科活力中心，涵盖两栋百米双子塔与一座约11万平方米体量的购物中心。

而此次被摆上交易桌的，正是这座曾经承载着商圈愿景的购物中心。

那么，上海活力城资质如何？运营情况怎么样？

资料显示，项目坐落于浦东新区沪南路2229号，地处三林、北蔡、康桥三镇交汇的黄金地段，建筑面积约10.92万平方米，可租赁商业面积达5.78万平方米，是片区体量较大的商业体。

从交通区位来看，项目地下直通地铁11号线与18号线的御桥站，公交线路十余条，紧邻中环高架出入口，与内环、中环构成立体路网，优势明显。

此外，项目三公里范围内中高端社区云集，覆盖超10万户家庭，五公里内常住人口近百万，无疑为项目提供了稳定的客群。

自2019年12月开业以来，上海活力城以“城市家庭会客厅”为定位，汇集时尚购物、精品美食、亲子教育等多元业态，引进一兆韦德、盒马鲜生、CGV影城等主力店及超200家潮流品牌，开业三天客流即突破53万人次。

从企业官网查询发现，项目目前由复星系旗下的豫园复悦生活运营，2023年销售额达15.25亿元，年客流超1424万人次，出租率保持在96.31%。

虽企业未明确披露2024年及2025年的相关数据，但市场信息显示其运营态势稳健，目前出售详情页披露的出租率仍保持在97%，租金收益为2.1亿元/年。

万科、复星考量

从标杆到标的，上海活力城整售背后，是两家巨头共同的“不得不为”。

万科的处境自不必多说。

自流动性危机浮现以来，万科已进入持续“瘦身”模式。仅在2024至2025年间，其出售的大型购物中心就包括广州天河万科广场、上海七宝万科广场、上海南翔印象城MEGA、北京旧宫万科广场、深圳龙岗万科广场及上海松江印象城等。

进入2026年，万科的债务压力进一步加剧。

在风暴中，出售资产成为万科自救的关键动作。此前已有消息称，其位于上海陆家嘴的滨江万科中心正以约20亿元报价寻找买家，而今上海活力城挂牌，不过是万科回血清单上的又一笔。

至于复星集团，此次出售既是应对同业竞争的现实选择，更是集团战略转向的必然一步。

2018年，复地集团与豫园股份完成重大资产重组，后者业务延伸至商业地产及住宅。

然而，活力城项目因开发销售已近尾声、未来现金流有限，并未注入上市公司，仅由豫园股份负责运营，形成“持有与运营割裂”的局面。

更重要的是，自重组以后，受地产行业持续低迷拖累，豫园股份业绩连年下滑，其归母净利润从2022年的38.26亿元跌至2023年的20.24亿元，2024年进一步下挫至1.25亿元，2025年前三季度更是录得净亏损4.88亿元，同比骤降142.1%。

业绩滑铁卢之后，复星集团对豫园股份展开强势调整，战略重心转向珠宝时尚等主业，逐步剥离非核心资产。

近年来，豫园已相继出售IGI集团股权、金徽酒部分股份、上海真如广场等项目，不久前又以1.5亿元出让宁波星健兰庭康养项目。

出售活力城，或许也是复星“瘦身健体”战略中关键的一环。

一方为缓解债务压力而出售，另一方为聚焦主业而剥离，显然，上海活力城的转让，不仅是资产的流转，更是两家企业在行业转折点上共同做出的战略取舍。

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