通州宅地大放水 | 楼市周记

2026.1.5-2026.1.11，北京楼市哪些动态值得关注？来看北京进深汇总整理的重点消息。

【土地】

1、温榆河再现容积率1.01地块！顺义2026年拟供宅地剧透

2026年，顺义依然有大量住宅地块可供应。

包括刚需汇集的仁和板块以及温榆河沿岸的别墅地块，共25幅。规划地上规模117.36万㎡，容积率最低1.01，多宗地块最高不超1.8。

最炸裂的当属温榆河生态走廊周边用地项目，3宗住宅地块合计19.17万㎡。

经济指标与去年出让的北京润园地块完全相同，容积率1.01，限高24米（局部27米）。

这3块地就在北京润园的西北方向，最大的一幅是2005地块，建筑规模8.4万㎡，与北京润园同样是临河地块。

2、密云水源路宅地转正，楼面价7756元/㎡

1月8日，密云区水源路南侧6022、6025地块正式挂牌，将于2026年2月11日下午完成出让。

规划建面约4.9万㎡，交易起始价3.8亿元，折合楼面价7756.25元/㎡。应该是近年来北京招拍挂市场上单价最低的一宗住宅地块。

隔壁国祥源境地块2021年成交时的楼面价是1万出头，2023年国祥誉地块成交楼面价8800元/㎡。

本次出让地块均为住宅用地，容积率3.0，控高30米。其中，东侧6022地块占地1.55公顷，地上建面约3.01万㎡。要求北侧退线不小于10米，东侧及南侧退线不小于5米。

西侧6025地块占地0.9公顷，地上建面1.81万㎡，要求北侧退线不小于10米，其他不小于5米。

地块不是正南正南朝向，但地形较为规则，特别是东侧较大的6025地块，东西长而南北短，面宽资源好，方便楼栋排布。

3、五年三改，张家湾住宅用地又增加了

1月8日，北京城市副中心0401街区FZX-0401-6023等地块规划综合实施方案规划图则公示。

地块位于通州区张家湾镇，用地面积约12.67公顷，地上建筑规模约16.36万平方米。主要涉及两幅地块建设，其中：

东侧6022地块为住宅用地，占地5.39公顷，建面11.86万平方米，容积率2.2，限高36米；

西侧6020地块为中小学用地，占地5公顷，建面4.5万平方米，限高25米。

这两块地在2020初公示的1102街区和1103街区规划图则中就已经出现，当时的地块编号是西侧6019、东侧6021，规划用途都是综合医疗中心。

去年9月底，又公布了一版小范围的实施方案，还包括北侧一幅住宅用地6002。而西侧较小的6020地块规划为住宅，本次调整为教育用地；东侧面宽更大的6022地块则从教育变成了宅地。

调整之后，住宅规模增加了1.61万平方米，同时在宅地东南角补充了一块公园绿地，整体居住生态更好。

4、通州八里桥多幅临铁多功能用地改为住宅

1月10日，北京城市副中心0401街区FZX-0401-6023等地块规划综合实施方案规划图则公示。

2025年通州流量最高的两个新盘，除了副中心站的中建运河玖院，就是八里桥的招商朝棠揽阅。

这次公布的地块，就在朝棠揽阅东北方向几百米的距离。离地铁更近，但是不在河边。

4幅住宅地块 1幅商业用地，建筑规模近19万方，其中住宅建面16.42万平方米。

值得注意的是，这几幅地块，在朝棠揽阅所在的0401-6044、6049地块出让时，仅最北边的一块为居住用地，其余几块均为多功能用地。

时隔数月，地块用途进行了非常大的调整，仅保留西南角面积最小的一块为配套商业，另外3幅都变成了住宅用地。

【规划、产品】

5、1套1个小目标！拿地20多年的首创天禧5号来炸场了

1月9日，呼家楼商务居住综合区一期工程5号楼项目方案公示。

也是一个有点年代感的项目了，所在地块成交于2004年，由当时还是上市公司的首创置业拿地。

项目位置算得上是北京中央商务区的中央，东三环，京广桥边上，站在小区里就能看见央视大楼。

总面积4万平米，建面约18.6万㎡，容积率3.5，规划5栋公寓，大约600套房源。其中1、2、3号楼早在2009年就已经开盘，推广案名为首创禧瑞都；4号楼首创天禧，2012年现房取证入市。

本次公示方案的5号楼，是该工程最后一栋住宅楼，拖到现在才动工，是因为地块上的呼家楼中学最近才完成拆迁。

按照最新方案，5号楼总建筑规模49854㎡，其中：地上建筑面积32765㎡，含公寓15054㎡，商业裙房17641㎡，人防出口70㎡；地下建筑规模17089平方米。

建筑高度59.45米，共16层，周边围绕一圈商业裙房，5号楼的3层及以下被严重遮挡，所以只有4-16层做住宅用途，总户数39户。

都是大户型，一单元两梯两户，26套，建面382㎡；二单元两梯一户，13套，建面约410㎡。

渠道方面给的预估价是：单独房价20万/㎡，含会所价格大概25-30万。

6、未来科学城置业签约贝好家，合作开发昌平能源谷住宅项目

1月6日，未来科技城置业有限公司与贝好家正式签约，双方就北京市昌平区未来科学城东区能源谷板块的CP01-1703-0002、0003住宅组团地块达成深度合作。

这是贝好家在北京的第四个合作项目，也是与未来科学城置业的第二次携手。上一次是在2025年6月，未来科学城置业 贝好家 越秀地产 北京城建联手摘得昌平生命科学园地块，打造了国誉星城项目。

本次双方合作的能源谷住宅组团地块，由未来科学城置业于2025年11月19日以12.426亿元底价竞得。

地块坐落于未来科学城“能源谷”核心，为“好房子”新政后区域内首个住宅项目，定位“中央公园人文美学住区”。项目总占地4.3公顷，规划建面约8.22万㎡，包含2幅居住地块：

西侧02地块占地1.87公顷，地上建面约4.02万㎡，容积率2.15，限高80米；东侧03地块占地0.99公顷，地上建面2.19万㎡，容积率2.2，限高60米。

7、中建智地太阳宫地王即将招标，投资估算5.3亿

1月5日，朝阳区太阳宫0215-0627二类城镇住宅项目（方案设计、初步设计、施工图设计）招标计划发布。而在此之前的12月31日，施工总包和监理的招标计划就已经发出。

根据招标计划，中建太阳宫地块总建筑规模约81185.14平方米，其中：地上建筑规模约50561.68平方米，地下建筑规模约30623.46平方米。投资估算约5.277亿元。

预计正式的招标公告将于1月31日发出，而相关的设计招标公告则更晚一些，要到2月初才能发布。这也意味着，报规方案起码要到3月份才能亮相。

项目开发主体北京兴曜房地产开发有限公司已于2025年12月26日成立，注册资本为5000万元，由中建智地全资持股。

中建智地董事长樊飞军担任项目公司法人和董事长。项目总则由中建智地京东公司执行总经理张梦灿担任。

太阳宫地块成交于2025年9月30日，成交价43.145亿元。土拍现场经过300多轮出价，拍出了超39%的溢价率。这也是2025年北京土拍最高溢价地块。

项目成交楼面价约8.53万元/㎡，其中居住部分达到9.42万/㎡，刷新朝阳区宅地单价最高纪录。

【网签、开盘】

8、2025北京房企权益销售榜：中建智地195亿元居首

2025年北京房企权益销售金额榜显示，中建智地以194.96亿元的成绩排名榜首。

中海新城紧随其后，全年权益销售金额达到191.79亿元；华润置地排名第三，权益销售金额为182.58亿元。

这三家央企合计占TOP20总额的30%，远超行业平均水平。（数据来源：天朗）

北京楼市排行TOP20企业中，仅懋源一家民营企业，其余均为央国资背景。

中建系房企强势崛起，一局旗下的中建智地位居上游；中海、华润、保利、招商等头部央企厚积薄发，从项目规模与资源沉淀上，已经形成明显优势。

北京当地国企中，北京城建表现最佳，海开、金隅在2025均有新盘入市，也录得了不错的销售业绩。外来房企中，建发、越秀保持头部位置。

海淀、朝阳等核心区域项目为TOP20企业贡献了大量业绩。其中，海淀朱房村双子星地块（华润 中铁 招商联合体、建发 金茂联合体）和朝阳黄杉木店地块（中建智地 金茂 越秀联合体）成为全年权益销售的“重头戏”，反映了北京房地产市场“缩量提质”的转型方向。

9、2025北京住宅操盘业绩榜：中海成唯一300亿 房企

2025年北京商品住宅操盘业绩排行榜显示，中海地产以326.2亿元的成交金额排名第一，也是北京唯一操盘金额突破300亿的房企；全年成交面积42.7万㎡，同样是大幅领先，排在诸多房企之首。

这个成绩是中海北京两大子公司联手创下的，其中：

中海新城营销负责人为薛记肖，总经理为张欣；

中海北京公司营销负责人为王野，总经理为倪健刚。

2025年，中海地产在北京有多个新盘入市，最抢眼的当属中海新城朝阳三子，万吉玖序拿下朝阳年度销冠，单盘贡献了57.42亿元的销售额；

丰台的中海丽金府和丽泽叁號院，也都是丰台销售榜TOP10项目，分别贡献了29.4亿和14.7亿元的业绩。

下半年开盘的中海未来之境，位列昌平区年度销售榜TOP9，成交金额9.1亿元。

西黄村双子，瑞文里和玉华玖章，特别是瑞文里，自9月底开盘以来就成为京西流量担当，仅3个月就为中海带来近20亿元的业绩。

石景山作为中海新城的大本营，除了新项目，还有长安玖章、长安源境、寰宇天下、长安誉、学府里等近十个项目在售。

此外，二环神盘京华玖序仍是北京目前成交均价最高的项目，全年成交84套房，总金额30.82亿元。