房贷扛不住了咋办？抓紧学习1997后的香港经验！

近期，几位粉丝向我咨询两个核心话题：

一是想卖房子，怎样卖房才合理？

二是房子已沦为负资产，是否还需要继续偿还按揭？

其中，关于按揭还款的问题又分为两种情况：

一种是有能力还按揭，但因房价跌幅过大，考虑是否要停供；

另一种是家庭财务状况恶化，确实无力偿还按揭，迫不得已准备断供。

几乎所有中国人都十分注重个人信用，不到万不得已，没人愿意选择断供。

但形势比人强，如今的现实情况，对部分人来说甚至有些残酷，不得不做出观念上的改变。

过去两三年，我们常听到房企暴雷的新闻。

房企暴雷的核心是债务违约，即企业运营困难、资金链断裂，无力支付过往债务的利息和本金。

房企欠债不还，债主自然不满，双方往往会进入谈判阶段，甚至闹上法庭。

但经过连续几年的僵持，部分债主只能选择让步 —— 因为如果房企真的破产倒闭，按照企业破产后的偿债顺序，有些债主（尤其是信用债债主）可能一分钱都拿不回来。

所以他们被迫让步，希望企业能暂时维持运营，甚至若未来楼市超预期回暖，不排除少量房企能重新复苏、恢复正常经营。

因此，爆雷房企的债务重组逐渐步入正轨，有些甚至已经成功，典型的如金科，还有近期的融创，其近百亿美元的外债重组已顺利完成。

那么，个人购房者中有些已经断供、有些计划断供，又该如何看待？

房企债务违约叫爆雷，个人购房者断供，其实也属于 “爆雷”。

过去三年，房企爆雷现象较为普遍；而从 2025 年开始的未来三年，个人端 “爆雷” 的现象可能会愈发明显。

面对房子成为负资产，或是家庭财务紧张、难以继续偿还按揭的情况，该怎么办？

我给部分粉丝的建议是：主动跟银行沟通，要求减轻负担！

房企偿债困难时会跟债主谈判，个人偿还按揭有压力时，也可以跟自己的 “债主”—— 银行协商。

这并非违法行为，也无需觉得不好意思，这关乎你的切身利益，必须大胆、积极地去沟通争取。

我这里有个真实案例：一位粉丝两个月前向我咨询，他在武汉有一套投资房，因房价大幅下跌，目前已沦为负资产，再加上家庭收入大幅下降，还款能力严重下滑。

我当时建议他主动与银行沟通，前两天他反馈，武汉的按揭贷款银行已同意调整还款方案 ——原本每月五千多元的还款额，减至三千二百元，且只需先支付利息。

这意味着银行做出了让步，对他的房贷债务进行了重组，当前的还款压力明显减轻。

从商业银行的角度来看，考虑到我国主要银行均为国有，且目前出现按揭还款困难的客户不在少数，只要你主动努力争取，银行大概率会做出让步，只是不同银行、不同按揭个案的让步程度会有所差异。

我这位粉丝的案例中银行让步幅度较小，除此之外，银行也可能通过调低贷款利率等方式提供支持。

面对当下的情况，大家不必过于紧张，尤其是一线城市和高能级城市的房贷持有者。

楼市的黑暗总会过去，等到黎明到来，房价止跌反弹，或是你的工作、家庭收入有所改善，自然能摆脱当前的家庭财务危机。

国外的案例暂且不说，就看国内：回想 1997 年四季度到 2003 年，香港房价连续下跌六年，跌幅高达 70% 左右。

据统计，当时香港共有十万宗物业沦为负资产，但绝大部分人最终都没有选择断供，而是通过债务重组，获得了银行的让步，成功渡过了难关。

当年香港房价大跌后，个人房贷重组以银行自主协商、官方机构兜底、法律程序保障为核心，形成 “市场 — 政府 — 司法” 三位一体的机制，核心是缓解负资产与断供压力、稳定银行体系。

以下是具体重组路径与配套措施：

一、核心重组模式（银行端操作）

1. 还款计划调整（主流）

• 延长还款期：普遍从 15-20 年延至 25-30 年，降低月供；部分银行允许最长 35 年（与退休年龄挂钩）。
• 利率优化：将高息浮息（如 P+1%）转为定息或优惠浮息，或设置 1-3 年 “利率假期”（只还息不还本 / 免息）。
• 月供宽限期：对失业 / 收入骤降者给予 3-6 个月月供暂停，后续分摊至剩余期。
• 贷款余额重组：将逾期罚息 / 复利并入本金，重新计算月供，避免雪球效应。

1. 负资产特殊处理

• 二按分拆：银行将贷款拆为 “一按（物业市值 100%）+ 二按（负资产部分）”，一按执行市场利率，二按降息 / 延付，降低当期压力。
• 第三方担保 / 保险介入：引入按揭证券公司或保险公司为负资产部分提供担保，银行降低风险并愿意让利。
• 债务豁免 / 折让：对确无偿还能力的个案，银行协商豁免部分本金（多与物业出售 / 拍卖联动），减少损失。

1. 资产处置与债务转移

• 自愿出售再融资：业主售房后，银行豁免差额或转为无抵押分期，避免破产。
• 银行回购 / 接管：银行低价回购物业并出租给原业主，租金抵扣月供，待市场回暖后再处置。

二、官方机构的关键支撑

1. 香港按揭证券公司（HKMC）核心举措

• 按揭担保计划（1998.12）：为银行提供最高物业价值 15% 的按揭担保，覆盖部分负资产风险，鼓励银行重组贷款。
• 按揭贷款收购：1998 年购入 114 亿港元按揭贷款，为银行注入流动性，释放重组空间。
• 按揭保险计划（1999.3）：提升贷款成数（最高 90%），降低首付压力，助力再融资与新购。

1. 政府与房协配套支持

• 低息 / 无息贷款计划：首次置业贷款、夹心阶层住屋贷款等，1998 年惠及约 2.35 万个家庭。
• 房协二按计划：为夹心阶层提供 5 年免息二按，后续按最优惠利率（P）还款，最长 15 年。
• 利率补贴：对指定楼盘业主给予 3 年利息补贴，直接降低月供成本。

1. 司法与行政保障

• 个人自愿安排（IVA）：《破产条例》框架下，法院监督债务人与债权人达成 5 年分期计划，避免破产记录，保护职业资质。
• 破产程序优化：延长破产期至 4-5 年，强化资产保全与债务清算效率，平衡双方利益。

三、重组流程与风控要点

1. 申请与审批流程
2. 业主提交收入 / 失业证明、资产负债表、困难说明。
3. 银行评估还款能力与物业价值，分类制定方案。
4. 协商签约并公证，明确调整条款与违约责任。
5. 纳入银行 “重组账户”，专人跟踪，定期复核调整。
6. 银行风控与监管要求

• 金管局指引：要求银行建立 “压力测试” 机制，确保重组后月供收入比≤50%。
• 拨备与分类：重组贷款按 “关注类” 计提拨备，平衡利润与风险。
• 透明化操作：严禁不合理收费，保障业主知情权。

四、成效与启示

• 成效：到 2003 年，约 80% 的负资产个案通过重组避免破产，银行不良率未引发系统性风险。
• 启示：
• 市场化协商为主、官方兜底为辅，兼顾效率与公平。
• 金融机构与政府协同，通过担保、收购、保险分散风险。
• 区分 “短期困难” 与 “长期无偿还能力”，精准施策。

综上所述，香港经验表明，在房地产泡沫破灭之后，由于房价跌幅较大，负资产房产增多，会导致断供风险上升。

相关部门和金融机构需要高度重视，积极出台措施，帮助个人贷款者降低还贷难度与成本，尽量化解个人断供风险，从而维护金融体系的稳定。

而在当前情形之下，在相关部门与金融机构尚未采取积极措施之前，还贷压力过大的贷款人，应该主动向银行提出重组债务的请求与要求，暂时减少还款数量只是银行的简单让步，减免利息才是实质性让步！