马光远:二套房的房贷利率和首付应该比首套低

房地产调整了四年多，专家们都急了，不管是中国房改课题组组长孟晓苏，还是马光远、还有多位专家都指出，房地产的政策不能再挤牙膏一样出台，而是要一步到位，才会有立竿见影的效果:比如说降准降息、给有房贷的人贴息、叫停法拍房等等。

法官人也是国内知名的经济学家，主要是研究宏观经济，房地产和民间投资这个领域，观点也是非常犀利的。

2026年1月13日，马光阳发表文章《二套房贷利率和首付要比第一套低》。

马光远在文章中提出观点，购买第二套房的人，他肯定是有经济能力的人，全国各地应该都取消一套，二套的区分，实行一套和二套的首付比例，利率都应该要执行一样的额度，甚至第二套的首付比例和利率都要比第一套低。

因为现在都在鼓励大家改善居住环境，既然是鼓励改善住房，那就应该给到他们实打实的优惠，如果还是区分二套和一套的首付比例和贷款利率，完全起不到支持改善房的意义。

2025年12月24日，北京也调整了首套房和二套房的贷款利率，在调整之前，北京的首套商贷利率是3.05%，五环内二套房贷三个利率3.45%，五环外二套房贷利率为3.25%，首套房和二套房的最低首付比例分别为15%和20%。

在2025年12月24日调整以后，北京的房贷利率不区分首套和二套了，第一套和第二套的房贷利率都是一样的，首套房和二套房的最低首付比例分别为15%和20%。

北京在调控最严的时候，首套首付比例是35%，二套最高首付比例80%，可能是全球房地产历史上最高的，二套的首付比例上浮20%，最高到5.88%。

之前是为了抑制房价过度上涨，现在为了稳房价继续调控，那就要反着来，其实可以说得通。

为了更好的刺激大家买房，买二套房应该给予更大的优惠，就这样大家才会有更高的积极性去买房。

目前就商业贷款来说，多个城市都已经取消首套和二套的区分，首付比例统一最低到15%，房贷利率也是3.05%，就公积金有点差别。

我们金华的公积金贷款政策是这样的，无论是首套还是二套，首付比例都是20%，在贷款利率上还是有点区别的，公积金贷款首套是2.6%，二套是3.075%。

马光远指出，截至目前为止，全国还有10来个城市是区分二套和首套的首付比例和按揭利率，如果想要房地产稳起来，必须要尽快取消首套和二套的区分。

既然能够买二套，他肯定是有这个支付能力的，为什么要去人为的干预呢？商品房就是商品，商品房也不是民生物资，所以应该有商品的属性，何况商品房还是有金融的属性，像黄金一样，想投资的人就让他去投资。

经济市场就要有经济表现，具体表现就要看市场说话，让市场去说话。

现在房地产已经两个机制，一个是保障房，一个是商品房，买不起房的人就让他们去住保障房，有条件的就去买改善房。

对此，大家怎么看？