2026年北京办公楼市场将迎供应小高峰，人工智能、低空经济成未来需求变量

在2025年北京办公楼市场新增供应总量刷新2015年以来新低后，2026年计划入市的近53万平方米优质项目，将使得不断承压的写字楼市场面临更加激烈的竞争格局。

1月13日发布的CBRE世邦魏理仕《2025年北京房地产市场回顾》中称，2025年北京办公楼市场新增供应总量仅录得18万平方米，其中第四季度未有项目入市。新增供应的收缩，在客观上缓解了市场的去化压力。 2025年的新租需求呈现出“前高-中弱-后稳”的特点，交易类型仍以搬迁需求为主导，占比达76%。企业在控制成本的同时，更倾向于通过“区位不变、品质提升”的方式改善办公条件。而对跨区域搬迁的租户来说，丽泽依然是最有吸引力的板块，持续承接来自CBD、金融街、中关村等区域的外迁需求。

CBRE称，在新增需求恢复偏慢、企业降本诉求持续增强的背景下，业主间价格竞争加剧。数据显示，年末全市平均租金面价同样本比环比下降2.7%，至每月每平方米228.5元，全年累计跌幅达10.7%。其中，金融街受金融行业整合及需求偏弱影响，全年跌幅居前；而中关村子市场则率先实现年度租金降幅收窄。

世邦魏理仕华北区办公楼租赁交易-租户代表负责人袁慧分析，2026年北京办公楼市场预计将迎来一轮供应小高峰，计划入市的优质项目大部分位于核心区位、并具备超高品质。大量新项目的涌入，无疑为寻求升级搬迁的租户，尤其是超大面积租户，提供了更多优质选择；但这也同时对既有楼宇的租户留存带来了严峻挑战。这意味着市场竞争将进一步加剧，并从单一价格竞争转向物业综合价值竞争。

“政策方面，最看重的是今年“十五”规划出台的产业政策。”CBRE世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天在谈到2026年市场的变量时称，目前办公楼市场和商务园区市场的吸纳量更多是存量需求，租户会从品质较差的楼宇搬到优质楼宇。但如果这个趋势持续下去，可搬迁的租户量会逐渐减少，吸纳作用也会减弱。未来几年要维持吸纳速度，必须有新的企业、新的产业爆发，成为吸纳的主要引擎，而这种增量取决于国家对重点产业的培育，以及这些产业政策和市场经营环境。比如人工智能、低空经济等产业的未来发展，将会成为需求的主要变量。

他指出，去年人工智能是贡献较大的行业，但集中在个别头部企业。支撑北京整体需求，还需要更多这类企业出现，形成更大的产业生态，这样才持续稳定。此外，人工智能行业对人才学历要求高，更倾向于靠近人才集中的区域；同时为了吸引和挽留高薪资人才，企业更愿意在办公环境上投入资金。人均面积从以前的不到5平方米提升只10平方米以上，这些都带来了增量需求。