CBRE世邦魏理仕：北京办公楼供应探底，空置连降 仓储物流供应井喷，制造业压场

中国日报1月13日电（记者 欧阳诗嘉）CBRE世邦魏理仕于13日发布《2025年北京房地产市场回顾》。报告指出，2025年，北京办公楼市场新增供应十一年低谷趋紧缩，空置率季度四连降显韧性；零售物业市场城市更新激活新消费，业主策略调整助空置率回落；仓储物流市场供应洪峰压顶，制造业成租赁市场“定海神针”；商务园区市场生命科学园区主导全年新增供应，租金承压倒逼运营升级；物业投资市场企业买家“抄底”核心资产，北京大宗交易市场迎来战略配置窗口。

优质办公楼市场

新增供应十一年低谷趋紧缩，空置率季度四连降显韧性

2025年，北京办公楼市场新增供应总量仅录得18万平方米，刷新了2015年以来的历史新低，其中第四季度未有项目入市。新增供应的收缩，在客观上缓解了市场的去化压力。

全年全市净吸纳量累计达43.8万平方米，从而推动空置率同比下降1.9个百分点至19.1%。其中，本季度受多笔大面积成交带动，净吸纳量环比上升10%。甲级市场去化优势显著，全年净吸纳量贡献达70%。区域表现持续分化：科技中心子市场（中关村、望京、奥体）持续承接头部科技企业的扩租、整合及升级型搬迁等需求，成为全年去化的核心引擎。其中，中关村空置率率先降至全市最低水平。CBD、金融街、王府井、燕莎及东二环等传统区域，因金融和部分TMT企业整合退租，去化压力凸显，乙级及老旧项目尤为严峻。

世邦魏理仕华北区办公楼租赁交易-租户代表负责人袁慧表示：“2026年，北京办公楼市场预计将迎来一轮供应小高峰，全市有近53万平方米的优质项目计划入市，其中大部分位于核心区位、并具备超高品质。与此同时，净吸纳量有望维持“量稳”的运行格局。”

优质零售物业市场

城市更新激活新消费，业主策略调整助空置率回落

2025年，北京零售物业市场新增供应总量53.4万平方米全部来自城市更新项目，标志着“以旧换新”成为市场主线。其中第四季度迎来中关村大融城和隆福寺两个位于次级商圈的城市更新项目入市，合计新增供应29.4万平方米，同时核心商圈一家百货公司因租约到期停业。

在经历此前老牌项目品牌客户流失导致空置率连续四个季度上升的局面后，本季度全市空置率首次下降，并回落到去年同期水平。业主普遍采取租金让步、转向更具客流粘性的餐饮或生活配套业态等招商策略，加之政府推动商圈升级、首店引进等消费提振政策逐步显效，助力空置面积去化。

世邦魏理仕华北区域董事总经理刘焕丽指出：“2026年，北京零售物业市场预计将有超过50万平方米新增供应入市，其中在成熟商圈主要是改造项目，而在城市副中心等外围商圈则有大型新建项目将入市，定位较为多元，或聚焦’情绪价值’、’古迹+商业’等主题，或通过打造非标商业体和沉浸式场景吸引客流，预计将为局部市场注入差异化内容与新鲜活力，有助于推动北京商业向‘多中心、网络化、差异化’的高层次发展。“

仓储物流市场

供应洪峰压顶，制造业成租赁市场“定海神针”

2025年，北京仓储物流市场新增供应录得140万平方米，导致全市空置率年末跃升至40.7%，这两项指标均创历史新高。

从全年来看，北京仓储需求逻辑已完成从上半年由第三方物流主导的“降本换迁”到下半年由制造业驱动的“品质升级”的转型，这使得新租需求的底盘得以稳固。以汽车零部件、医药及电子通讯为主的制造业积极释放搬迁或扩租的需求，其新租占比达40%，且集中落地在平谷、马驹桥及密云子市场。全年北京整体市场净吸纳量达到18.2万平方米，其中第四季度录得10.7万平方米，创下近两年表现最好的一个季度。

世邦魏理仕华北区域董事总经理刘焕丽表示北京近郊项目预计将维持稳定的刚需，未来活动将为存量的优化调整；预计北京部分租金水位尚处高位的区域和项目租金仍有下行空间。

商务园区市场

生命科学园区主导全年新增供应，租金承压倒逼运营升级

2025年，北京商务园区市场累计迎来7个新项目入市，总供应体量达59.8万平方米，这些项目主要集中于北清路和亦庄经开区子市场，其中6个项目均为生命科学专项园区。随着复合型空间产品的持续交付，商务园区功能正从传统的研发办公载体加速向“研发+中试+生产”的全链条产业承接平台演进，这一转变精准对接了高精尖产业发展对一体化空间的需求。

2025年，全市净吸纳量录得46.5万平方米，其中第四季度14.8万平方米，存量市场整体表现出较强韧性，以亦庄经开区子市场需求表现最为突出。

世邦魏理仕华北区域董事总经理刘焕丽表示：“2026年，北京商务园区市场将迎来近64万平方米的新增供应，其中八成以上集中在北清路区域，且大多为业态、功能相近的生命科学园区产品，预计区域市场竞争将加剧，而产品竞争将更多取决于细分赛道定位、空间功能匹配度及产业运营能力。”

物业投资市场

企业买家“抄底”核心资产，北京大宗交易市场迎来战略配置窗口

2025年，北京大宗交易市场累计交易达成40笔，总额232.7亿元，其中第四季度录得9笔交易落地，成交总额47.3亿元，环比上涨38%。尽管全年交易额同比下降37%，但交易宗数仅下降13%，这表明市场在年内保持了一定活跃度，只是单笔成交规模趋小。中资机构投资者成交稀缺是导致全年交易额下降的主要原因。

回顾全年，企业（房地产非主营业务）购置资产是市场的重要支撑力量，全年交易宗数占比达71%，目的既有自用也有投资。本季度市场以自用型买家为主导，其交易额占总成交的47%。

世邦魏理仕华北区投资及资本市场部负责人李浩指出北京的办公、物流及零售等传统核心资产仍将是险资及大型机构的重要配置方向。同时，长租公寓、社区型零售等具备稳定现金流特征的“To-C”类资产正受到越来越多机构投资者的关注，预计将共同推动北京大宗交易市场进入“稳步修复、结构分化”的新阶段，核心资产成交有望率先企稳并逐步放量。

来源：中国日报网