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东三环新贵登场：懋源松榆里，改善族的下一个选择？

在北京寸土寸金的东三环，新房供应向来是市场瞩目的焦点，尤其是对于追求品质升级的改善型家庭而言。

近期，经过一番激烈角逐（166轮竞价，溢价18%成交）才尘埃落定的懋源松榆里地块，无疑成为了改善市场的热门话题。这个被寄予厚望的项目，究竟有何独特之处？它是否值得你为之买单？让我们一同深入解析。

在北京，东三环的新房向来是改善市场的 “香饽饽”。近期，经过 166 轮竞价、溢价 18% 成交的懋源松榆里地块，成为不少改善族的重点关注对象。

一、地块成本拆解：预计10-12 万 /㎡售价

买房先看成本，尤其是核心区的地块，成本直接决定了售价和未来的保值空间。懋源松榆里地块的拿地过程堪称激烈，吸引了首开、金隅、建发等7家头部房企竞争，最终懋源以50.24亿元拿下，成交楼面价高达62140元/㎡，比起始楼面价52567元/㎡高出近万元，溢价率达到18.21%。

这个楼面价，叠加我们测算的契税，建安，财务等成本，实际成本应该在7.7万元/㎡左右，预计该项目未来售价会在10-12万/㎡之间。

这个价格不算低，懋源必须走中高端改善路线，这也和地块的容积率、限高条件相匹配。地块容积率 2.8，限高 60 米（局部 80 米），规划建筑面积约 8.08 万㎡，刚好适合打造 “小高层 + 大高层” 的改善型社区。

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