2026房价分化定局！两个指标判断你家房子何时止跌回暖

2026年会有一部分房子重新上涨，但还有一部分房子现在每一天都是它最好的卖点。给你两个指标，帮你判断你的房子什么时候能止跌。

那先来看这张图啊，这是我们日本、美国、西班牙、香港在房价到顶之后的走势，可以看到除了日本是真的跌了二三十年，其他地区基本上在第5年到第6年就触底反弹了，而我们目前是已经跌到第4年了。

那再看跌幅这张图，是各国房价从高点回撤的幅度。其实不算金融危机的极端情况，全世界其他地区的房价回撤基本上都在30%~35%左右。

而我们2025年全年的百城房价也刚刚出炉，全年二手房累计下跌了8.26%。

那都让道，我们的房价高点在2021年，当时的百城二手房均价是16000，而目前是13855，也就是说目前我们的房价较高点已经回撤了近20%了。

所以如果有人说我们的房价会永远跌下去，其实是不现实的。因为从数据来看，不管是时间维度还是价格维度，我们的楼市目前跌得都差不多了。

所以我在去年年初的视频中就给出个结论，2025年的楼市是全面分化的一年。核心城市新房会更高，而二手房会更低，那数据也确实，2025年百城新房价格累计上涨了2.58%，而一线城市可能上涨了6.67%。

那么如果想要更精确的判断房价什么时候止跌，我们就需要搞明白当前房地产的供需关系。2025年3月住建部首次把“好房子”三个字写进了政府工作报告，就导致了整个2025年新开盘的小区和二三年前的小区之间是有代差的。

不信你们可以去看看自己城市现在的新楼盘，和自己住的房子对比一下，住房新规把小区的层高、总高、公摊、会所外立面都做了要求。

当初我们可以看到2025年越往后，各地的二手房跌的是越来越多的，就是因为各地满足新规的新房批量开盘，对老的二手房造成了降维打击。

所以如果你的小区附近地块很多，而且都是规划的住宅用地，那么你的房子大概率还会跌，因为新房全面换代了，有更大的室内空间，更高的层高和更低的容积率，而那些老的大高筒子楼现在每一天都是它最好的置换时机。

同时如果你想买新房，那我主页也详细拆解过住房新规，尽量去买符合“好房子”标准的房子，因为未来价格能站稳的只有核心城市的改善房型。

那如果你的预算不够，只考虑刚需，那其实我是更建议你去租房子，因为如果只考虑当下的性价比，那么租房会比你强行上车一个刚需老二手，然后再看着它继续下跌要更划算一点。

那么如果你的房子附近没有什么新房，而且所在城市是省会或者区域中心城市，那么止跌其实不远了。那为什么这么说呢？

我们再来看需求端啊，问你们一个问题，你们觉得现在是哪些人在买房呢？A，刚需；B，改善；C，投资。那答案是改善和少部分投资，因为刚需人群现在看着这个跌幅，他们是不敢买房。

那你可能会说，那扯吧，这年头哪还有人买房来投资呢？来看这张图，这是每年二手房的成交面积。首先可以明显的看到大面积改善房型的成交在肉眼可见的变多，同时一线城市300万以下的二手房成交占比在今年出现了大幅的提升，上海的老破小被抢一度上了热搜，原因也很简单。

就是经过几年的下跌，有些房子租售比已经跌出性价比了，那什么意思呢？就是像上海虹桥蓬普板块，300万的房子，一年租金能到7万多，租售比来到了2.5%，而我们现在10年期国债收益率只有1.8%，你有300万放银行是怎么都拿不到7万利息的，但是买房出租却可以，而资金都是趋利的，有了套利空间自然就会有买盘。

那么这时候有人可能会提出疑问，啊，那为什么我的城市租售比也在2%左右，但是房价依旧在下跌呢？

那么还有另外一个问题，就是房租也在跌，今年整体租金下跌了3.6%，那不出意外的话，2026年房租和大家的平均收入还会降，而上海作为经济中心，率先稳住了，所以房价何时止跌，这个问题就变成了我们何时能走出通缩，收入重新上涨。

那今年是十五规划开年第一年，那央行和财政部也多次定调了，今年是继续货币宽松的一年，那走出通缩我相信指日可待，与其去开个时间点，不如点个关注，我们一起去观测通胀指数CPI和PPI的走势。

总结一下，注意听当下房价的逻辑是，只要通胀回暖，老百姓的收入增加，房租止跌，那么租售比在2%以上的城市会率先止跌，同时，符合住房新规的优质新房大概率会进一步走高，因为市场当前的需求主要是改善，而那些远郊高层没有租金优势、没有居住优势、没有学区优势的房子大概率还会继续走低。

房价间的分化会越拉越大，没有哪个冬天不会过去，也没有哪个春天不会到来。全国的房子价值400多万亿，市值是GDP的4倍，是我们老百姓最大的财富，这些钱不可能就此灰飞烟灭，不合逻辑。

但是需要注意的是，财富不会消失，但是会转移。未来的房价分化很可能会和股市一样，也许一墙之隔，一边上涨一边下跌，都有可能出现。