从“涨跌焦虑”到“存量深耕”，楼市的下一站是什么？

房地产这个行业是不是快没什么前途了？

如果我们把眼光放得更长远些，不要管短期的波动，会发现这个行业的基本盘其实还在，只是游戏规则完全变了，新的机会就隐藏在这次大变化里面。

过去二十多年，房地产一直发展得比较快，走的是高负债、高周转的模式，就像参加一场拼速度的短跑。现在，这场短跑结束。高负债、高周转的模式积累了不少风险。这几年，行业开始主动进行调整，投资的增速慢下来了，房价也出现了下降的情况。

有人抱悲观态度，觉得房地产会一直不景气下去，但只要瞅瞅别的发达经济体的现状就不难发现，房地产业始终在经济体系里起着重要作用。在好多成熟市场，这个行业对经济增长的贡献度长期处在较高水准，明显比咱们目前的情况高，这说明，问题不在行业自身失去了价值，而在咱们的发展模式得换方向。

那么，下半场的机会到底在哪里呢？

最近《人民日报》的一些评论，其实给我们指了比较清晰的方向，文章里有个挺关键的判断，得看到咱们国家新型城镇化还在接着推进，城市存量优化调整也有挺大的空间，人民群众对好房子有了新的期望。所以，房地产仍有较大发展潜力，这可不是随便说说的，背后是实实在在的需求。

潜力首先来自人。一方面，每年还会有大量新市民进到城市来，这里面包括新落户的农民工、新毕业的大学生，他们的刚性住房需求会一直释放出来。另一方面，改善性的需求比较大，现在好多城镇家庭，住的房子可能有些年头，位置、户型可能也不太好，以旧换新、以小换大的愿望特别强烈。

有数据说，2000年以前建成的城镇住宅占了存量住宅的30%以上，这本身就是一个巨大的改善市场。所以，未来的机会，首先要从满足这些“住得更好”的愿望里找。

这就引出了最核心的一个变化：市场正在从解决“有没有”房子，转向追求“好不好”的房子。什么叫“好房子”？它不仅仅是面积大，更要是安全的、舒适的、绿色的、智能的。与此同时“好房子”也不能是孤零零的一栋楼，它需要配套“好小区”和“好社区”。

所以，另一个巨大的机会就藏在“城市更新”里。用“绣花”功夫去改造老旧小区，增加停车位、养老托育设施，多建些口袋公园和公共绿地，让我们生活的街区变得更完整、更宜居，这既是民生工程，也打开了新的发展空间。

除了居住本身，房地产下半场的价值，还会更多地向运营和服务延伸。其中一个被看好的领域就是商业地产。

当大规模盖楼的时代过去，如何把已有的写字楼、商场、产业园运营好，通过专业的服务提升它们的价值，这里面有巨大的潜力。

背后所涉及的，不只是收租金这一问题，还有专业化的运营管理、灵活的融资与退出方式，以及围绕空间拓展出的多样化服务。这块如果能做起来，会成为行业一个扎实的新增长点。

那要盘活这些存量资产，可少不了金融工具的创新。最近政策方面比较强调要“加快构建房地产发展新模式”，其中有一项基础性制度就是推进现房销售制，做到“所见即所得。

与此同时像公募REITs这类金融工具的发展，能让资金比较顺畅地进入存量运营领域，形成投、融、管、退的良性循环，这会是支撑行业可持续发展的重要一部分。

总体来说，房地产的下半场，是一场从量变到质变、从建造到运营、从增量扩张到存量提质增效的深刻变化。痛苦肯定是没法避免的，可是调整也是为了可以更健康地往前走。

未来的增长，大多是因为对人们美好的居住需求精准回应，还有对城市存量空间的精细打磨，这条路也许不像以前那么热闹，但是会走得比较稳妥、比较长久。