南京主城小区换物业，物企带资140万、空置房物业费打7折！

在南京，物业公司“抢盘大战”能有多拼？

就在最近，上铁淮风晓月换物业，奥体物业和美的物业进入最终PK环节。为了成功竞聘上岗，花式卷小区环境、工程焕新不说，最多将带资140万进场，把公共收益分成写进合同，空置房物业费还打7折！

事实上这两年，用真金白银的投入、更为细分的服务竞得服务项目，已成为物管行业的新趋势。随着物企们服务力的觉醒，越来越多的业主们，享受到了优质服务。

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先简单复习上铁淮风晓月的情况。

小区位于雨花的赛虹桥板块，周边有花语江南、禹洲吉庆里、凤凰和美等小区，步行5分钟左右可达虹悦城。

项目所在地块，由上铁（南京沪铁房地产开发有限公司）于2020年11月以37亿底价竞得。共打造9栋高层住宅，主力户型110-142㎡，共计1140户，2021年10月底首开，含包均价约4.6万/㎡。

2024年8月底，淮风晓月正式交付，由保利物业提供日常服务，物业费主要由两部分组成：高层物业费2.6元/㎡/月+公共能耗费0.5元/㎡/月。

根据小区的前期物业服务协议：小区业主委员会成立后，与甲方或其他物管企业签订的物业服务委托合同生效后，那么保利物业与淮风晓月的服务协议自然终止。

根据淮风晓月业委会公众号的信息，锐评君梳理了小区更换物业的主要时间线：

2025年7月，淮风晓月首届业主委员会正式成立；

2025年10月，小区第一次业主大会临时会议召开。当时，主要议题之一是是否同意续聘保利物业。注意，由于淮风晓月还有部分新房没卖完，有表决权的总户数为963户。

2025年11月上旬，表决结果出炉，有效参与表决的769票里，650户不同意续聘保利物业，面积占比达67%。

2025年12月中旬，淮风晓月正式发布物业企业公开选聘公告。

很快，吸引来金地物业、奥体物业、美的物业、华润物业、金茂物业、莲花物业6家物企递交竞聘材料。最初入围的华润、美的、金茂、奥体、金地物业，得进行5进2答辩。

经过几轮PK后，奥体物业和美的物业进入“决赛”。花落哪家，近期将由淮风晓月的业主们投票表决，锐评君将保持关注。

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淮风晓月换物业的过程中，重头戏，当然是奥体物业与美的物业的“花式炫技”。两家物企给的诚意“大礼包”，锐评君划出了重点。

奥体物业

·物业费为一费制，2.98元/㎡/月

·空置房物业费，打7折收取

·带资金额为140万元（服务期4年，若服务期满，全额投入的140万元无需返还；若服务期不满4年，140万元按4年进行分摊，已分摊部分无需返还）

·提升小区服务的亮点细节，如：

进场3个月内完成楼道、公区杂物清理，疏通污水井、雨水井等，每年不低于两次

进场6个月内完成提升绿化品质，电梯加装制冷空调，入户大堂装饰提升，加装电动入户大门与门禁系统联动，增加羽毛球场照明以及高空抛物摄像头等

进场10个月内完成萌宠乐园打造，增加户外健身及休憩设施，提升环形跑道等

·另有一些特色服务，如每年一次无人机清洗外墙，免费清洗地垫、空调滤网等

美的物业

·物业费采用两费制，高层住宅费+公共能耗费共计2.6元/㎡/月

·空置房物业费为基础费用打7折、公共能耗费不变，划下来总体打7.5折左右

·带资120万，其中入驻60天内打入业委会账户70万元（若4年服务期满，无需返还，服务期不满4年，按服务期限4年进行分摊返还），剩余50万按照计划表完成投入和验收

·入驻后，将对小区的安防、设备、环境、工程等进行焕新，如升级梯控，改造非机动入库车道、道闸，增设快递柜、大件协助上门，焕新休闲跑道，增设儿童游乐设施、健身设施等

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从两家物业企业给出的诸多细则中，锐评君发现，他们关注到已交付小区普遍存在的困惑和痛点，并积极给出解决方案。

比如，大家长期以来非常关心的空置房物业费能否打折的问题。

我们知道，日常生活中，由于不止一套房、陪读而租房住等原因，很多人手里有房空着，但得缴纳不算少的物业费。

去年起，包括镇江、长沙等在内的多个城市，宣布空置房物业费可以打折。

很多南京业主坐不住了，希望南京也可以跟进。

去年7月，有网友在南京市住房保障和房产局官网提问，空置房物业费是否可以享受优惠政策。

官方在回复中表示，相关文件取消了物业公共服务费打折相关内容，但是并不禁止合同双方约定物业公共服务费打折。实际日常中，空置房物业费究竟能不能打折，以物业服务合同约定为准。

在奥体物业、美的物业初步拟定的淮风晓月物业服务合同中，锐评君发现两家物企都把空置房物业费打折写了进去（奥体物业打7折，美的物业将基础费用打7折），直接回应了业主们的需求。

比如，这两年发生在部分物企和业主之间的纠纷，关于小区公共收益归属的问题。

此前，我们关注并报道了南京的华汇康城、苏宁睿城等小区业主追讨公共收益的事件最多513万！南京一批小区，成功追讨公共收益！

为了避免类似纠纷，奥体物业和美的物业，将公共收益分成明确写进淮风晓月的物业服务合同中去，约定小区公共收益独立核算的60%归业主所有，40%用于补贴物业服务费不足，并明确了结算时间等细节，充分保障业主们的权益。

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平心而论，这放在楼市行情无差别火热的时期，恐怕很难见到。

事实上，行业深度调整期，作为行业链上的重要一环，物业服务与产品硬件一样卷到新高度，不少物业企业在争夺服务盘子时，主动带资入场、提供免费增值服务：

河西的和府奥园去年换物业，奥体物业、万科物业、朗诗物业均给出了细致的无需返还带资、0息垫资、空置房物业费打折等方案，最终奥体物业胜出；

河西的华侨城天鹅堡去年换物业，吸引来保利物业、万科物业、银城物业等角逐，代送快递外卖、每年免费清洗外立面等之外，物企最多将带资超457万元进小区，无需业主返还。最终，万科物业胜出；

河西的海玥花园2024年换物业，华润万象生活、保利物业等来PK。其中，保利物业自愿投资200万，无需业主归还，并就归家大堂、水景、凉亭等进行改造升级。

毋庸置疑，物业企业给出的一系列竞争性方案，反映了物业服务正从卖方市场转向买方市场，业主们的权益得到实质性提升。

带资入场和0息垫资等，可直接用以小区整体环境改造提升，品质得到实打实改善，无形中捍卫房价；

空置房物业费打折，本质上是双赢的好事，一方面能提高物业费收缴率，另一方面减轻部分业主负担，最终保证了服务品质的稳定。

对于物企而言，这倒逼他们提升核心竞争力，推动行业从价格战转向价值战；而广大业主们，做选择前不妨综合权衡，让真正的实力派，切实为优质居住服务体验护航。