北京
（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
王建军称，2015年他因个人原因（如贷款政策、购房资格等），借用朋友赵立明的名义购买了位于河北的一套商品房（“一号房屋”），总价约330万元。双方签订《代持协议》，约定：
首付款100万元及后续月供均由王建军支付；
房屋实际归王建军所有，赵立明仅为“挂名”；
产权证由王建军保管，他可随时要求过户。
此后，王建军支付了全部房款、物业费、税费，并一直居住在该房屋内。
然而，2019年，赵立明因欠李强50万元借款未还，被法院判决偿还债务。执行阶段，法院依法查封了登记在赵立明名下的一号房屋。
2021年，王建军提出执行异议，主张房屋实际归他所有，要求中止执行并确认产权。法院审查后驳回其异议。王建军遂提起执行异议之诉。
赵立明认可王建军的说法，但债权人李强坚决反对，认为：
房产证登记在赵立明名下，就是他的财产；
王建军所谓“借名”是为了规避政策，损害公共利益；
即便真有代持，也仅是内部约定，不能对抗法院执行。
二、裁判结果
法院判决：
❌ 驳回王建军的全部诉讼请求。
核心结论：借名买房不能排除法院对登记产权人的强制执行。
三、法院说理要点
不动产权属以登记为准
《民法典》明确规定：不动产权属证书是权利归属的法定证明。一号房屋自始登记在赵立明名下，对外具有公示公信效力。
借名协议仅产生债权关系，不产生物权效力
王建军与赵立明之间的《代持协议》，只在两人之间形成合同之债。王建军可据此要求赵立明配合过户，但不能直接主张自己是物权人。
债权不能对抗法院强制执行
法院执行的是赵立明名下的财产。王建军享有的只是“要求过户”的债权，不具有排他性、对世性，无法阻却善意债权人李强的执行申请。
借名行为本身存在法律风险
法院指出，借名人自愿选择将房产登记在他人名下，就应承担由此带来的风险——包括房屋被查封、拍卖、抵押等。
即便借名属实，也不必然有效
若借名目的是规避限购、信贷、税收等政策，可能因违背公序良俗而被认定无效。本案虽未直接否定协议效力，但强调其不得对抗第三人。
四、律师提示
借名买房最大的风险不是出名人反悔，而是出名人负债导致房产被执行；
即使你付全款、住多年、拿所有票据，在法律上房子仍“属于登记人”；
执行异议之诉胜诉门槛极高，需同时满足：真实借名 + 全款支付 + 无过错 + 早于查封占有等条件；
若已借名，务必尽快过户；若无法过户，应评估出名人资信风险。
建议尽早咨询专业律师，无论是事前规避风险，还是事后应对查封，专业介入至关重要。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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