筑底、出清、分化、转型：2026年房地产市场四大关键词

城市与区域治理研究院 苏志勇

2025年我国房地产市场呈现“总量下行、结构分化”特征。政策延续“止跌回稳”和“高质量发展”两条主线，一系列稳楼市政策组合拳逐步落地见效，市场在磨底中寻找新的平衡点，并积蓄复苏动能。

2026年是“十五五”开局之年，也是房地产模式转型和实现高质量发展的关键一年。中央经济工作会议和全国住房城乡建设工作会议对2026年房地产调控勾勒出清晰路径：着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给。2026年政策重心将从需求端转向供需双侧管理，着力点转向“房地产高质量发展”这一长期目标。

展望2026年，在政策组合拳和市场力量双重作用之下，房地产市场将迎来从量变到质变的历史性转折点。基于政策导向和市场规律，对2026年房地产市场的判断可以归纳为4个关键词：筑底、出清、分化、转型。市场从“跌幅收窄”转向“筑底企稳”，形成“L型”底；房企偿债高峰已过，房企债务风险和地方政府债务风险和房地产市场风险加速出清；市场在不同城市、区域、企业和产品间形成多元分化格局；“三高”模式退出历史舞台，企业经营和房地产发展加速向新模式转型。

关键词一：筑底

房地产市场是否接近底部区域需要从“量”和“价格”两个维度来考察和判断。在“量”的维度包括房地产开发投资、商品房销售、开竣工和住房需求情况；在“价格”的维度需要根据新房、二手房价格变化，并结合租售比、房价收入比等指标进行判断。

从“量”的维度看，根据国家统计局数据，我国房地产开发投资、商品房销售、新开工面积等核心指标在2021年左右达到历史峰值后，呈逐年回落趋势。2021年房地产开发投资达到14.76万亿元，2025年1~11月回落至7.86万亿元；2021年商品房销售面积和销售额分别为17.94亿平方米、18.19万亿元，今年1~11月回落至7.87亿平方米、7.51万亿元；房屋新开工面积在2019年达到22.72亿平方米的历史高位，至2025年1~11月降至5.35亿平方米。

与历史峰值相比，房地产开发投资降幅超过40%，新建商品房销售面积降幅超过50%，新开工面积降幅超过70%。按历史时间轴比较，房地产开发投资额和施工面积已经回落至2013年水平，商品房成交面积已经回落至2009年水平，商品住宅成交面积已经回落至2007年水平，新开工面积回落至2004年水平，竣工面积回落至2007年水平。特别是目前新开工面积和竣工面积已经低于商品房销售面积，企业拿地连续数年大幅下滑，意味着未来新增供给必然小于市场需求。随着商品房库存加速去化和市场需求进一步恢复，商品房供需将达到新的平衡点，在局部市场甚至会出现新一轮供不应求局面。

从“价格”维度看，二手房价格最能真实反映房价变动情况。根据贝壳研究院数据，2025年重点30城二手房价与历史峰值相比整体跌幅达到39%，其中一线城市平均跌幅37%，二线城市平均跌幅38%，三线城市（仅统计东莞、佛山和无锡）平均跌幅40%。如果将其他三四线城市列入统计，跌幅远不止于此。新建商品住房价格虽然从统计数据上看并未出现明显下跌，但是从产品结构上看，近年来新增供应中核心优质地段高品质住宅供应大幅增加，加之新标准之下住宅层高和得房率明显提升，推动改善性需求入市，对新建商品房价格形成了强力支撑。

从租售比指标看，经历数年房价下跌之后，多数城市租售比已经进入合理区间，租金收益率达到2%以上，部分城市或项目甚至达到5%以上。目前国有银行5年期定期存款利率仅为1.3%左右，未来还将进一步下调，与之相比，商品房投资价值已经凸显。

从房价收入比指标看，随着近年来房价下跌，全国房价收入比已经连续多年下降，较2019年下滑了近3成，意味着居民的购房压力在不断缓解。据机构检测数据，在全国监测的100个城市中，接近80%的城市房价收入比跌至10以下，三四线城市平均房价收入比达到7.4，已经进入或接近合理区间。

参照发达国家市场历史经验，房地产下跌周期一般持续5~7年，我国房地产市场从2021年整体进入下行周期，多数三四线城市甚至从2019年就开始调整，调整时间已经持续了4~8年，无论是调整时间还是量价跌幅，基本已经调整到位。

关键词二：出清

防范和化解房地产风险是近年来房地产调控的重要发力点。“十五五”规划建议明确提出，“提高防范化解重点领域风险能力，统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解，严防系统性风险”。2026年作为“十五五”开局之年，风险出清将进入实质性阶段。

一是化解房地产金融风险。在持续4年多的市场调整中，房地产金融风险经历了从累积到缓释的过程。市场调整以来，先后有60多家品牌房企出现债务违约。据中指研究院统计，截至2025年10月，已有21家出险房企的债务重组或重整方案获批，累计化债规模约1.2万亿元，涉及总有息负债近2万亿元。企业短期偿债压力明显缓解，但部分大型房企的债务违约风险仍未完全出清。近期又有龙头房企万科爆出债务违约风险，再次对行业发展敲响警钟，预示着未来仍然存在新的债务违约风险。2026年不仅要积极化解前期房企债务风险，还要努力防范新的债务违约风险。在具体政策上，一方面继续发挥房地产融资协调机制和融资“白名单”作用，满足房企合理融资需求，另一方面也要积极推动债务违约房企通过按照市场化、法治化原则实现债务重组。

二是化解地方政府债务风险。地方政府债务风险一方面源于前期举债过多，特别是大量隐性债务需要化解，另一方面源于土地出让收入及相关税收锐减。一些城市因库存过高已经停止了住宅用地供应，对于高度依赖土地财政的地方政府来说，面临巨大的债务压力和财政收支平衡压力。当前我国地方政府债务风险的化解，已经从前期的“救急”和“排雷”，进入了构建长效机制、推动平台深度转型的新阶段。政策层面更加强调“督促各地主动化债”，并致力于在高质量发展中逐步化解风险。中央经济工作会议提出要“重视解决地方财政困难”，并多次提及地方债问题，意味着2026年化解地方政府债务将是化债工作重点。核心举措上，一方面继续推进债务置换，通过发行低利率地方政府债券置换存量隐性债务；另一方面积极化解平台公司经营性债务，通过展期、降息等方式重组，并利用平台经营性收入、盘活资产等方式偿还债务。

三是存量商品房和存量闲置土地的出清。部分城市库存过重是房地产市场风险的重要根源。“十四五”期间全国商品房年均待售面积在6.54亿平方米，商品房库销比和存量待售面积两项指标均处历史高位，需要较长时间去化。此外还有大量已出让未开发的土地，以及问题房企的“烂尾”项目。从2024年5月开始，高层出台了一系列盘活存量商品房和存量闲置土地政策，包括发行地方政府专项债、针对保障房的财政贴息等。各地通过一段时间的政策消化和实践，积累了一些成功的案例和经验。2026年房地产调控政策聚焦“因城施策控增量、去库存、优供给”，在存量商品房和存量闲置土地处置方面将获得更大力度的政策支持。包括推动财政、货币、规划政策的协同配合，探索“债贷组合”模式，以专项债资金撬动更多银行贷款；进一步完善配套支持，建立土地-住房联动数据库，为精准决策提供支持。

关键词三：分化

目前我国房地产市场呈现“多维度、多层次”高度细化的分化格局。从城市层级看，不仅各线城市间市场分化明显，城市内部因区位和产品定位差异亦出现显著分化；从产品需求看，高端住宅与刚需产品市场需求分化趋势明显加剧；从企业层面看，“三高”房企逐步退场，大批央企国企和优质民企成为市场主导力量。从房地产发展趋势看，2026年这种多元分化格局仍将延续并进一步强化。

一是城市和区域分化。2026年房地产发展将重点聚焦城市群和大城市都市圈建设，区域发展差异化的结构性特征将进一步显现。都市圈核心城市核心地段因强大的经济和产业优势、公共资源优势，在吸引人口和人才引进方面具有很强的竞争力，人口持续流入对房地产形成较强的支撑，这些城市在房价调整到位后有望率先企稳，甚至出现结构性上涨；都市圈周边非核心城市，尽管短期面临一定库存压力，但是受益于核心区域辐射效应，长期趋势向好。人口流出型三四线城市和欠发达地区，市场企稳取决于库存去化情况，库存压力不大的三四线城市，可能率先实现筑底企稳。总体上看，目前市场区域分化已经超越了传统一线城市与三四线城市的简单对比，展现出更加复杂、多维的特征，同一个城市不同板块不同项目也会呈现明显差异。

二是产品需求分化。随着新版《住宅项目规范》实施，住房产品品质和服务将有质的提升，“好房子”将主导新建住房市场，成为满足改善型需求的主要力量。但是新标准住房产品将对存量住房市场产生冲击，特别是按旧标准建成但未售出的商品房将失去市场竞争力。刚性需求将主要通过存量住房和二手房市场来满足，存量房和二手房可能通过价格杠杆来平衡供需。租赁住房、保障性住房的需求取决于保障性住房配套政策力度。

三是企业格局分化。2026年将是行业从“规模扩张”转向“高质量发展”过程中的一次深刻洗牌。企业之间的竞争不再仅仅是销售规模的排名，更是一场关于财务健康、商业模式和核心能力的全面分化。从财务管理和融资能力上看，央企国企及少数优质民企凭借低融资成本和健康的资产负债表，拥有战略主动权；高杠杆、出险房企则在债务重组的道路上疲于应付，甚至退出市场。从业务发展路径上看，延续传统开发模式的房企将愈发艰难，高品质开发商、不动产开发运营商、专业服务商凭借经营管理和运营能力在市场中胜出。

关键词四：转型

经过近几年房地产新模式的构建，2026年将进入房地产模式转型的关键阶段，或将在一下几个关键领域实现实质性突破。

一是供需关系再平衡。通过因城施策控增量、去库存、优供给，以及“人房地钱”联动机制的建立，一方面严控新增住宅用地，从源头商避免过度开发；另一方面加速推进收购存量商品住房用作保障性住房、安置房。

二是基础性制度重构，长期性、制度性变革深入推进。包括房地产开发商推行项目公司制，再融资商探索主办银行制，在商品房销售上有序推进现房销售。同时深化住房公积金制度改革提上日程，一系列基础制度的构建将成为房地产转型的重要制度支撑。

三是“好房子”建设成为高质量发展的重要抓手。这意味着未来的市场竞争不再是拼规模、拼速度，而是拼品质、拼技术、拼服务。目前相关国家标准、地方标准和企业标准正在加速落地，2026年将从试点阶段走向全面落地执行。

四是城市更新将成转型的关键引擎。城市更新不再是简单的拆建，而是通过完善基础设施、优化公共空间、改善老旧小区，开提升城市功能和人居环境，并以此消化存量房产，催生新的改善性住房需求，成为连接短期稳市场与长期构建新模式的重要桥梁。

这种深刻的转型，将给不同的市场参与者带来直接影响：对购房者而言，房子的居住属性被放在首位，更关注房子的品质、长期持有价值和居住舒适度；对房企而言，要么成为在核心城市专注打造高端改善型住宅的“高品质开发商”，要么成为兼具开发与商业、租赁等运营能力的“不动产运营商”，要么转向为政府或其他企业提供代建服务的“轻资产服务商”；对地方政府而言，需要放弃“土地财政”的路径依赖，通过编制科学的住房发展规划，建立“人房地钱”要素联动的新机制，从过去土地供应者转变为本地房地产市场长期健康发展的规划者和监督者。