琶洲5折法拍豪宅流拍，广州3000万元一手房成交却逆势上涨32%

没有明显价格优势的法拍或二手房，很难与新盘竞争。

吕颖雅/发自广州

近日，阿里法拍平台上一套位于广州的保利天悦超大平层豪宅结束首拍，最终因无人报名而宣告流拍。该标的起拍价为7706万元，折合单价约10万元/平方米，相较同类产品市场报价接近“对折”，自上架以来便引发市场高度关注。

公开资料显示，该房源所在楼栋为项目“楼王”，采用一层一户设计，建筑面积约768平方米，是小区内罕见的超大平层产品。项目同类户型总量仅约29套，稀缺性突出。

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价格与风险抑制买家出手

从价格对比来看，目前保利天悦公开挂牌的同类房源中，仅有一套建筑面积约756平方米的高层单位在售，总价约1.48亿元，折合单价约19.6万元/平方米。相比之下，此次法拍房源起拍总价低出约7000万元。

法院评估价亦显示，该房源评估总价约8562.6万元，起拍价已在评估价基础上进一步下探。尽管房源所在楼层相对较低，在高度与视野上不及高区单位，但仍可直面珠江及城市CBD景观，整体配置在广州豪宅市场中仍属高规格。

然而，这一价格显然仍不足以打动潜在买家。

“小区2025年12月成交的两套190多平方米单位，单价已经跌至‘7’字头。虽然这套法拍房在小区内非常稀缺，但在当前市场环境下，不少潜在买家仍认为价格还有进一步下探空间，因此首拍流拍也属正常。”一名长期深耕琶洲板块的房产中介经纪人表示。

业内普遍认为，除了价格因素外，超大面积顶豪本身流动性偏弱，也是此次流拍的重要原因。

从历史成交情况来看，贝壳APP数据显示，近五年保利天悦的成交主要集中在200平方米以下产品。200平方米以上房源仅成交8套，其中700多平方米的大平层仅成交过1套，时间为2024年4月，成交总价约1亿元（以上成交套数仅统计通过贝壳体系完成的交易）。

与此同时，法拍标的自身所涉及的复杂风险，也显著抬高了决策门槛。一名法拍业内人士表示，顶豪法拍往往伴随着权属、债务及交付等多重不确定性。公告显示，该房源目前仍由被执行人占用，未来腾退周期存在较大不确定性；同时，房产名下存在多笔抵押，涉及银行及个人债权，并被多家法院轮候查封。

“税费成本同样不容忽视。”上述法拍业内人士表示，虽然该房源采取“各付各税”的方式，但买受人仍需垫付原权利人应缴的增值税、个人所得税等费用，此外还可能存在物业费、水电费等历史欠费。即便表面价格看似划算，实际隐性成本与风险仍需充分评估。

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一手豪宅持续分流高端需求

不止保利天悦，广州二手顶豪市场整体仍在承压，成交价格持续下探。

例如，珠江新城顶豪侨鑫汇悦台于2025年12月成交一套建面约237平方米房源，成交总价约4500万元，折合单价约19万元/平方米，创下近五年来该项目二手成交新低。此前备受追捧的珠江新城商业大平层项目天銮，也成交了一套建面约264平方米房源，成交单价仅9.9万元/平方米，数年来首次跌破10万元/平方米关口。

“目前市场上的二手顶豪，成交周期普遍拉长，不少大户型房源挂牌一年以上仍未成交。加上新房选择增多，二手顶豪的竞争压力进一步加大。”上述房产中介经纪人表示。

与二手市场形成对比的是，广州一手高端住宅成交表现依然活跃。

克而瑞数据显示，2025年广州总价3000万元以上的新建高端住宅成交395套，同比增长32%，占全国总量的9.7%，占比较2024年提升2.7个百分点。

其中，2025年11月开售的保利玥玺湾，均价约15.3万元/平方米，累计实现销售金额约142.7亿元，位列全国销售金额第五。

合富研究院数据亦显示，2025年广州千万以上高端住宅成交面积超过70万平方米，占全市成交比重维持在12%的高位。

进入2025年四季度后，除了保利玥玺湾，天河区的侨鑫保利汇景台、保利天曜、都荟天珺、越秀观樾；海珠区的琶洲南TOD、保利天奕、中海大境；荔湾区的保利翡丽甲第，以及番禺区的南天名苑等多个高端项目，均接连传出销售捷报。

一名豪宅操盘手表示，目前3000万元以上资产级别的客户中，不少已选择入手保利玥玺湾；而预算过亿元的高净值客户，更是集中关注其“楼王”约635平方米户型的后续推出。一方面，新盘在产品力上更具优势；另一方面，高端圈层效应明显，“大家都在讨论，自然就更容易形成共识”。在这样的背景下，无论是法拍房还是二手市场，如果价格优势不够突出，确实很难与强势新盘形成有效竞争。