上海击穿住宅小区公共收益“黑箱”:公共收益须进监管账户 每季度公示

来源：财联社

财联社1月12日讯（记者 王海春）住宅小区物业每月收取的停车费去哪儿了？在住宅小区户外、走廊、电梯轿厢张贴或展示的广告，产生了多少收入，又支出了多少？针对目前小区公共收益管理中存在的问题，上海将展开积极有益的新尝试。

为进一步规范上海市住宅小区利用共有部分获取公共收益的归集、使用和管理，上海市房屋管理局不久前修订了《上海市住宅小区公共收益管理办法（征求意见稿）》，现面向社会公开征集意见和建议。

公共收益是指利用住宅小区物业管理区域内业主的共有部位、共有设施设备获取的收入，扣除法定税收、能耗、人工等管理成本后获得的收益。

按照修订后的办法，自2026年4月1日起，上海市将实施住宅小区公共收益管理办法。该规范的主要内容包括，新增设立公共收入监管账户、新增业主大会成立后公共收入管理模式、新增公共收益账目及资金移交要求，以及新增公共收入公示要求。

“在不少住宅小区，公共收益管理被认为是一笔‘糊涂账’，而让住宅小区公共收益在阳光下运作，又是不少业主的诉求。将公共收入纳入监管账户，无疑是一项相当重要且有效的举措。此举的重要性在于，不仅让这项收益透明化运作，而且对于规范物业管理行业，有着相当重要的示范与借鉴意义。”一家房产机构分析师表示。

“公共钱包”纳入监管账户

前述由上海房管局起草的修订办法中，其中一项倍受关注的举措为，公共收入应直接存入监管账户。

对于住宅小区公共收入资金管理，在即将实施的办法中，上海明确将建立公共收入监管账户制度，账户应当以物业管理区域为单位开立，存放全额公共收入。业主大会成立前，公共收益由区房屋行政管理部门代为管理；业主大会成立后，业主大会账户下设公共收益子账户，公共收益管理主体自行记账或者委托代理记账机构代理记账，并妥善保存明细账目。

而公共收入的来源，包括利用业主共有道路或场地停放车辆所得的收入，利用业主共有场地开展商业活动及投放设施等所得的收入，利用业主共有场地、灯箱、单元门、外墙等设置户外广告以及利用电梯轿厢、单元门厅、走廊通道等设置室内广告所得的收入，以及公共收入资金利息等其他收入等。

中指院物业事业部研究副总监彭雨介绍，本次新规生效之前，上海市住宅小区公共收益管理的主要依据是 《关于进一步规范本市住宅小区公共收益使用管理相关工作的通知》（沪房规范〔2020〕14号），明确了公共收益的定义、来源、归属、用途、账目管理和公示要求等，已于2025年12月31日到期。

“最新的《管理办法》在原有通知基础上进行了升级和细化，提出建立公共收入监管账户制度，物业服务企业应当只开立一个监管账户，并在账户下以物业管理区域为单位分别设置账簿。”彭雨表示。

除公共收益纳入监管账户，新规范明确，公共收益资金也应按规则进行公示。

办法明确，业主委员会或者物业服务企业应当在小区物业管理处醒目位置公开小区内产生公共收入的项目清单。获取公共收入的相关协议应当在小区管理处、公告栏等醒目位置予以公示。

而业主委员会、物业服务企业或者代理记账机构应当在每季度第一个月15日前将上一季度收支公示表分别张贴于小区管理处、公告栏、每个门牌幢出入口等醒目位置，公示至下一季度收支公示表张贴。收支公示表及明细账目留存在小区管理处备查，接受业主、街镇和房屋行政管理部门的监督。

北京盈科（上海）律师事务所资产律师陆鼎指出，在法律层面，此前已有关于物业公共收益相关权属规定。根据《民法典》第271条规定，“业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，第282条进一步明确 “利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”。该项规定，是公共收益 “业主共有” 的核心法律依据。

“然而，在现实情景中，物业管理公司对公共收益的占用，相当一部分处于不合理的灰色空间。上海之前制定的地方性法律法规《上海市住宅物业管理规定》，多处涉及公共收益归属、公布、监督，相对《民法典》规定又进一步深化了，但大部分仍属于原则性，而非操作性。上海房管局本次修订办法对相关法律法规的要求进一步具体化，使其具有更强的可操作性。”陆鼎称。

物企“透明化”问题饱受诟病

业内人士认为，上海房管局该项举措，在使广大业主受益的同时，也可能会对行业产生重要影响。

陆鼎指出，住宅小区公共收益相关权利归业主，大家已有共识，但在现实中之所以会出现“飘在空中”、难以落实的现象，是因为业主此项权利的落地仍然有赖于物业公司提供，一旦操作性要求不明确，很容易形成很多灰色地带甚至是黑箱。

“上海房管局在实务问题中不断细化操作要求，很大程度有利于解决这些问题，提高该领域透明度。”陆鼎在接受记者采访时说。

业内人士认为，前述办法对于行业另一层重要意义在于，让住宅小区公共收益在阳光下运作，事实上是促进物业行业透明化、规范化运行过程中，一个重要的抓手及切入点。

而与物业费相关的问题，不仅仅与业主自身利益相关，还与物业企业有不小的关联度。在行业层面，物业服务企业的营收，已形成相当庞大的规模。

据克而瑞监测数据，63家上市物企2025年上半年营收总额增长至1487.9 亿元，虽然增速较上年同期下滑0.5个百分点，营收增速创新低，但同比仍增长了4.1%，净利率为7.2%。2025年上半年，63家上市物企净利润均值达1.7亿元，同比增长幅度为20%。

一家物业服务企业人士告诉记者，不少物业公司运作规范化程度存在提升空间，而运营不透明的问题，更是饱受诟病。

“即使是上市的物业服务企业，在现实运营过程中，也存在不少问题。例如，如何对物业公司向业主收取的物业费，以及由此形成的庞大资金进行有效监管，如何有效解决物业费用高但服务却‘货不对板’等问题。”上述物业企业人士说。

对于倍受市场争议的诸多问题，彭雨指出，当下物业管理行业相关费用的透明度一直饱受诟病，业主仅知道需要定期缴纳物业费，但对于物业费的费用构成与应用场景无从了解，导致部分业主的缴费意愿出现下滑。其中，公共收益管理问题过往存在概念不清晰、管理不专业、使用不规范等问题，更是业主关注的重点所在。

在其看来，为响应各地对于公共收益管理的政策要求，物业管理行业部分头部企业也在探索推动住宅公共收益管理公开化、透明化，并在部分项目加以实践。例如，上海市杨浦区长白新村街道某物业企业，先后公开了服务合同、收费标准、公共收益和维修资金使用情况等6项物业基准服务内容，使业主能够清楚知道物业费能换来什么服务，公共收益用于何处。

“上海本次新规的推出，能够倒逼更多物业服务企业提升公共收益管理的规范性与透明度，使各方对于公共收益的监督有据可依，有利于增进行业各方之间的互信，推动物业管理行业实现规范、有序的发展。”彭雨补充道。

“更加规范、透明规则的实施，或会对那些运营不规范物业企业的营收、利润，产生影响。能更好适应规范的相关企业，可能获得更大发展空间，在行业规则更加透明化趋势下，是否会引发物管企业洗牌，值得关注。”前述物业企业人士称。