楼市一周：淡季特征逐步显现 供应连续回落

【 市 场 关 注 】

• 中国人民银行工作会议1月5日-6日召开，在部署2026年重点工作时，央行工作会议提出了七项重点内容，分别为持之以恒推进全面从严治党、继续实施好适度宽松的货币政策、提升金融服务实体经济高质量发展质效、稳妥化解重点领域金融风险、持续深化金融改革和对外开放、积极推动全球金融治理改革和进一步提升金融管理和服务能力。

• 随着2025年楼市正式收官，多个重点城市交出二手房市场"年度成绩单"。上海二手房成交量达25.4万套，创四年来新高，平均每97个常住在上海的人里，就有一人在2025年买了二手房。上海二手房市场展现出十足韧性，走出了一条"以价换量、量在价先"的坚实复苏路径。

• 1月6日上午，浦东、闵行两幅宅地顺利完成拍卖，成交总价约45.7亿元，迎来新年土拍市场"开门红"。这两幅地块分别为浦东新区YO0-0402单元E04B-10地块和闵行区MHPO-1005单元14-07地块、14-09地块、06-18地块及06-19地块部分地下空间，系此前公告的上海2025年第十批次土拍。竞得人分别为上海樾恒企业管理有限公司及上海紫都置业发展有限公司、上海紫竹半岛地产有限公司联合体。

• 近日，官方文件(长房管督字〔2025〕第2号)正式官宣，长宁区华阳路街道三街坊交通综合提升工程项目，房屋征收范围已明确，四至边界清晰明确:东至E1-6地块，南至长宁支路，西至白玉路一期项目终点，北至E1-21地块。值得关注的是，此次征收区域的区位优势十分突出。周边2公里内覆盖隆德路、江苏路等多个地铁站，多条公交线串联全城，交通配套成熟度十分优秀。

【 一 周 综 述 】

上周楼市成交继续下滑，据上海中原地产数据显示：上周（1.5—1.11）新建商品住宅成交面积5.71万平方米，环比减少54.46%。

市场进入淡季后，几乎所有区成交都陷入低位运行，只有大浦东成交勉强守住1万平方米，为1.56万平方米，环比减少57.17%。这也是归功于前期入市项目多，虽然签约高峰已过，但还有惯性延续。不过按这一趋势来看，后续能守住1万平方米的难度在快速增加。远郊区域中，青浦区表现相对突出，成交面积达到0.72万平方米，比松江、嘉定这种3、4千平方米的水平高一些。基于近期豪宅成交归于平静，市中心交易进一步萎缩，比如虹口、杨浦成交均不超过1千平方米，长宁也出现成交挂0的现象，这也是典型的淡季特征。

基于大浦东和青浦成交量比较多，因此成交前十榜单中，这2个区上榜的项目比较多，尤其是大浦东，占一半榜单。成交排名第一的是青浦区的联发时光新澍，成交0.40万平方米（32套），均价为39712元/平方米。排名第二的项目是大浦东的陆家嘴太古源源邸，该项目也是榜单中均价最高的，为18.69万元/平方米。

总体上，基于高价房成交活跃度减弱，因此均价出现大幅滑落，为83035元/平方米，环比下跌18.67%。尽管环比跌幅比较明显，但仍属于合理区间内。

上周供应继续回调，入市5.80万平方米，环比减少16.93%。入市5个项目，2个“4字头”“5字头”的首次改善产品，1个10万+的豪宅产品，其余为中高端改善项目。从推盘量可以看出，只有1个项目超过百套，为松江洞泾板块的华发海上都荟，入市142套，网上报均价44936元/平方米。其余项目推盘均只有几十套，可见岁末年初大家的推盘意愿都不太强。

楼市进入传统淡季，上周的土地拍卖也出现所有地块都是底价成交的现象，因此供求走弱意料之中。近期投放产品也倾向于中高端改善，并且基于当前市场热度不高，单盘的投放量只有几十套，后续成交出现大幅反弹可能性不高。不过近期消息面一直偏暖，比如央行定调今年工作内容，宽松的货币政策可以保持市场流动性，LPR有望下调等；上周六二手房成交量再度出现破千套的现象，因此，市场交易热度还会惯性延续，但要反弹到15万平方米以上可能性不高。