五年三改，张家湾住宅用地又增加了

北京进深 徐迪 1月8日，北京城市副中心0401街区FZX-0401-6023等地块规划综合实施方案规划图则公示。

北京市通州区张家湾镇，东至紫薇路，南至广通南街，北至张梁路，西至云杉路。

用地面积约12.67公顷，地上建筑规模约16.36万平方米。

主要涉及两幅地块建设，其中东侧6022地块为住宅用地，占地5.39公顷，建面11.86万平方米，容积率2.2，限高36米；

西侧6020地块为中小学用地，占地5公顷，建面4.5万平方米，限高25米。

这宗地在去年9月底时出过一版实施方案，当时还包括北侧一幅住宅用地6002。

而南边这一片地，上一版方案和当前的方案发生了非常大的调整。

首先是住宅地块和教育用地互调：

西侧较小的6020地块此前是住宅，现在改成了教育用地；

东侧面宽更大的6022地块则从教育变成了宅地。

调整之后，住宅规模增加了1.61万平方米，同时在宅地东南角补充了一块公园绿地，整体居住生态更好。

而在2020初，1102街区和1103街区整个大的街区规划图则中，同样涉及到了这两块地。

当时的地块编号是西侧6019、东侧6021，规划用途都是综合医疗中心。

位置上，地块处于东六环外，张家湾古镇片区。

片区内目前在售新盘主要是1102街区的6003、6004地块项目：北投·栖澐湾。

地块成交2023年6月20日，由北投置业以25.9亿元底价摘得，楼面价2.57万元/㎡，期房销售指导价5.5万/㎡。

其中，西区6003地块早在2025年1月26日就取得预售许可证，案名为云帆汀澜。但在取证后始终没有开放样板间预售，直到8月中旬，一份重新调整的设计方案公示，增加了开敞阳台等新规配置，跻身四代宅好房子行列。

随后，项目正式更名为“栖澐湾”。

调规后的北投栖澐湾，实得率有提升，但横比通州新盘还是存在不小的差距。

通州近两年入市的项目，实得率基本都在90%以上，部分项目甚至做出了负公摊，但栖澐湾有的户型得房率才83%，连别人的产权得房率都打不过。

更扎心的是，项目还吃了一个高价拿地的“亏”。

两个月前成交的中海九棵树地块，地处通州老城区，成熟住区、配套完善，楼面价才2.29万元/㎡。

张家湾古镇规划是有的，作为城市副中心“一河三城”历史文化体系的重要支撑，将打造古今记忆交汇地区、漕运文化展示窗口、文化功能融合节点、文化旅游休闲胜地，为北京环球影城主题公园及度假区提供重要补充，形成一动一静、错位互补的发展格局。

生态资源没得说，只是居住相关的生活配套落地，还需要时间兑现。

目前，张家湾片区已经陆续放出不少住宅地块。

包括在2024年底公示的《北京城市副中心FZX-1101-6147等地块规划综合实施方案》。

这是1101街区的几幅地块，在萧太后河沿岸，涉及到4幅住宅地块：

1、6147地块用地面积1.25公顷，建筑面积2.89万平方米；

2、6163地块用地面积1.7公顷，建筑面积3.84万平方米。

这两幅地块容积率均为2.3，控高36米，要求沿萧太后河设置滨水连续商业，商业配置比例不超过地上建面的15%。

3、6174地块用地面积2.47公顷，容积率2.2，建筑面积5.35万平方米，是4幅宅地中占地最大、容积率最低的一块。

4、6197地块用地面积2.38公顷，容积率2.3，建筑面积5.46万平方米，该地块东北角为一幅幼托用地，建面约2700平方米，规划一所9班幼儿园。

位于产居融合片区，该片区依托轨道交通站点布局文化展示、商业服务、居住等功能，对用地布局进行优化，提高站点周边土地利用效率，促进片区职住平衡，与北京环球影城主题公园及度假区形成功能联动。

同时沿河规划文化展示、商业服务等功能空间，形成连续的滨水文化带。