上海的老中心城区，内外“焕新”走了这条路

苏河湾万象天地的永久艺术装置“大象亲子乐园”（母子象对望），将地下商业与地面公园衔接，别有趣味。

苏州河汇入黄浦江前，勾勒出一道美妙的弧线，绵延数公里的苏河湾水岸，便在这道弧线中应运而生。

工业文明，曾是苏河湾最鲜明的时代注脚。而苏河湾万象天地的到来，彻底改写了这片区域的呈现，推动它迈入城市更新的新阶段。它的独特性在于，既是商场，又是公园，还和一些历史建筑连为一体。作为新生商场，它与“老牌劲旅”静安大悦城构成了苏河湾商圈的一体两翼。新旧商业同频共振、内外更新，较好地解答了商业如何为区域焕新添力的问题。

“城市峡谷”

与传统的商场不同，苏河湾万象天地并不容易被发现。来到这片区域，远远望去像一个公园，走近才发现商业全都集中在地下。

这种商业形态可以叫作“公园商业”，或“峡谷商业”。其设计方在规划时提出了“城市峡谷”的概念，也就是说，将公园作为城市公共空间主导，而地下商业空间占据“峡谷”的部分，公园与商业的空间互相融合、流动。

Kokaistudios（国际建筑与室内设计事务所）创始人、首席建筑师安德烈·德斯特凡尼斯认为，“城市峡谷”是一个全新的公共空间，为城市商业空间树立了全新标杆。

这是上海首座万象天地，其“非标”程度很高。

在规划者眼中，公共绿地和商业都具有城市性，其使用群体互相重叠。所以，苏河湾万象天地在设计上创造了苏河水岸联系，有公共绿地、滨水空间、文保建筑（天后宫）、石库门建筑（慎余里）和商业体。

近年来，“无边界”成为商业发展的高频词。独立商业评论者、商业咔主理人唐健认为，将“无边界”置于开放式商业项目中，这是人文社会整体进步的体现，“地面建筑分散后，把核心中部面积都让位给了城市公共绿地，打造出大尺度的公园既视感”。

在他看来，这样规划的背后需要一定的取舍与坚守。项目将空间的中心话语权交还城市，这是对城市公共空间的打造和活化，也是该项目理念和价值观的绝佳体现。

记者看到，苏河湾万象天地的公共绿地上，许多附近居民、游客坐在长椅上晒太阳、聊天，一些人在慎余里闲逛、看常设的艺术空间展览。一些光影装置、艺术主题的快闪活动常在慎余里、天后宫举行。

慎余里于1932年建成，许多实业家和艺术家在此居住，它是苏州河北岸最精致的里弄代表。经过保护性修缮后，慎余里从民居更新成为新的文化地标，一个打造高端餐饮、时尚生活、文化艺术的空间。

也有美中不足。业内人士认为，在对历史建筑的处理上，慎余里翻新得有些彻底，因为太新反而少了温润感。

慎余里

记者在苏河湾万象天地遇见了一些这片区域的原住民。43岁的余清和说，之前这里一大片房屋拆迁，城市面貌比较破旧，没想到如今大变样，“它为曾经的老中心城区注入了新鲜血液，让城市面貌焕然一新。我现在经常带着家人回来，沿着苏州河岸走走，就餐就在地下商场里解决”。

他还将记者带到一座人行天桥上。站在天桥上可望见外白渡桥、黄浦江对岸的陆家嘴“三件套”。280多米长的天桥是一个通行枢纽。它一头连着慎余里，一头通向城市公共绿地与滨水步道，中间还串联起办公楼与地下商业的入口。它在福建北路两侧分别设置梯道，等于又多了一个进入商场的入口。

从远处看去，天桥本身就像一件可呼吸的建筑艺术品。它以钢结构为主，搭配通透的玻璃护栏，当夜晚灯光亮起时，它如同一条发光的纽带，将慎余里的青砖黛瓦、天后宫的飞檐翘角与地下商业的霓虹灯光串联成线。好的建筑大抵如此，从不刻意张扬，而是默默地成为人们与城市对话的媒介。

生活空间

苏河湾万象天地毕竟是个商场，如何引来人气、留住流量是个现实的问题。

做商场的传统思维是尽可能把人往室内带、往高层带，而如今商场深知，其室外与室内的空间同样重要。“街区感”是一些商场引流的关键手段。苏河湾万象天地本身是一个开放的空间，在这方面有一些天然的优势。

LG2层可能是上海商场里餐饮外摆场景最丰富的集群之一，堪称一种独特的存在。它不是简单地扩大店铺的就餐范围，而是有意识地创造覆盖不同品类的外摆场景，为自己制造流量。这里常是万象天地的人气聚集地。

比如，一些轻食咖啡类的外摆，是颇具松弛感的场景代表。原木色桌椅搭配白色的遮阳伞，与商场连通的下沉式广场形成自然衔接，让人仿佛置身于街巷的独立咖啡馆。

一些正餐品类的外摆注重场景沉浸感。一家主打云南菜的餐馆，将外摆区用竹编屏风与绿植环绕，搭配具有民族特色的印花桌布。还有一些亲子餐厅的外摆区，专门设置了低矮的儿童桌椅，旁边搭配小型的游乐设施，家长带孩子在户外就餐的同时，孩子可以自由玩耍。

这样，外摆区不仅是就餐空间，更成为商场的休憩地和打卡地。它跳出了“为外摆而外摆”的思维定式，兼具实用性与体验感。

元旦期间，慎余里的烟花造型装置增添了节日氛围。

商业研究者、Mall星人主理人郭歆晔去苏河湾万象天地走访后发现，这里的餐饮占比较高，约45%，其他是运动、宠物、个护、独立设计师品牌店等业态，今年还新增了街舞工作室、KPOP等新业态。

慎余里开出了许多高端米其林、黑珍珠餐饮店。“这里有滨河、公园、百年石库门、文保建筑的加持，做高端餐饮具有天然优势。”郭歆晔说，静安公园湖滨的泰廊餐厅、人民公园湖滨的芭芭露莎餐厅，都是近20年的老牌网红餐厅常青树，陆家嘴滨江绿地餐饮群也有经久不衰的气质。这在一定程度上说明，拥有好景观的高端餐饮不仅有市场，而且有长期的市场。

如今一些商场都在卷场景、卷视觉，艺术元素在苏河湾万象天地体现得较为丰富。

比如，让苏河湾万象天地一炮而红的永久艺术装置“迈上！”（小男孩的腿从地下跨上地面）与“大象亲子乐园”（母子象对望），将地下商业与地面公园衔接，别有趣味。

再比如，建筑符号与历史之间巧妙勾连。以慎余里划分的东里的室内部分设计了仿榫卯结构屋顶，以天后宫划分的西里商业区内部的房梁则模仿石库门木格栅式，两边相互呼应。

哪怕是卫生间的标识也有呼应，男士、女士图标都穿着中式风情的服装，这是对其历史保护建筑所留存底蕴的致敬。

商场不仅需要创造氛围，还需创造记忆。

“遛湾节”是年轻人给苏河湾万象天地的标签之一，这也是它的文旅商融合的IP活动，往往贯穿好几个月。

商场“靠山吃山”。“遛湾节”将运动、美食、音乐、艺术、光影等多元场景活动植入城市绿地与历史建筑空间。巨C汉堡节、一起发酵吧面包节、天后宫百人瑜伽、苏河夜跑、晨间骑行、城市夜间定向赛等创意活动，将人气吸引过来。

苏河湾万象天地还出现在苏河湾Citywalk的打卡名单中，这在商场中并不多见。这条Citywalk线路上还有邮政博物馆、八号桥艺术空间、苏州河畔咖啡屋、乍浦路桥、外白渡桥等等。

这更加印证了，街区视角下的商圈升级，本质是从消费场所向生活空间的转变，商场也是街区居民与游客共享的生活空间。

一些消费者提出，苏河湾万象天地的商业都在地下，从地面到地下的入口其实较多，但标识不是很明显。也有人建议，作为商业区的一部分，慎余里和天后宫可以引入更多贴切的沉浸式体验，如小型非遗工坊、艺术驻留项目、结合建筑历史的剧本杀等，让历史空间真正“活”起来。

还可以强化“苏河湾”这个地标联动。商场与周边的邮政博物馆、四行仓库、上海总商会等历史地标，以及静安大悦城等商业体策划联动活动、文旅套票或主题游览路线。

屋顶商业

与徐家汇、五角场等商圈不同，苏河湾商圈的两个商场，距离不近也不远，相隔五六百米。与苏河湾万象天地不同，建于2010年的静安大悦城是传统的“盒子”商场，但在上海诸多商场中，它在人流量、销售额等方面处于领先位置。

从传统的商业认知上看，静安大悦城的南北两栋楼被市政道路分割，在商业空间、动线设置等方面多少有些受限。但它就是红了那么多年，为何？

这不得不从它最早的定位说起。大悦城首次出圈在于屋顶的摩天轮，由于这个地标式的新颖存在，大悦城顺势将商场打造成“魔都爱情地标”，年轻情侣手拉手来大悦城乘坐摩天轮成了谈恋爱的生动写照。

如果只是孤零零地立一座摩天轮，纵然再惊艳，新鲜劲迟早会褪去，吸引力自然随之而减。而大悦城的高明之处，恰恰在于没有把摩天轮当成一个孤立的打卡装置，而是以这座屋顶地标为核心，顺势在同楼层打造出室内主题街区“摩坊166”。

要知道那个年代，多数商场还在平铺直叙做常规商铺，这种“地标装置+主题体验”的组合拳堪称超前。室内主题街区引入手工店铺，如皮具坊、木工坊等，其中针对二次元客群引入了一批二次元品牌，举办了一些动漫展和线下见面会。回过头看，此时引入二次元客群，成了商场发展的“神来之笔”。

记者从静安大悦城了解到，摩坊166主题街区目前完成了它的历史任务，由于它所在的七、八、九楼的餐饮业态占比多，今年要重新规划，调配业态。

静安大悦城的摩天轮

唐健之前做过商场的招商，多年来一直观察商圈的发展。在他看来，大悦城是上海市场在屋顶空间打造得最好的商业项目之一。究其原因，不仅在于内容丰富，更在于其前瞻引领。

大悦城对客群的目标定位一直很清晰，就是年轻人群体。围绕这一群体，屋顶商业的更新和探索没有停步。

除了挖掘二次元爱好者的诉求，还将年轻人喜爱的夜市经济纳入屋顶平台中。唐健说，商场因地制宜打造自有IP，充分体现出什么叫“用内容运营来活化商业空间”。在屋顶空间内容打造领域，最具代表性和原创性的是5.0版“当夏天台节”，比如推出落日音乐会，搭配一些快闪活动和手办展等。

业内人士透露，一开始静安大悦城的屋顶空间主要做有情调的西餐品牌，人气不是很旺，三四年前调整为接地气的中餐，客单价较低，比较热闹，反而强化了“夜食天台”的定位。商场引入刘栋梁大排档、朱光玉火锅等，打造了一种原生态的餐饮氛围。上海的年轻人不用坐在上街沿上畅饮、聊天，在屋顶平台聚餐，自由又浪漫。

去年春季，“夜食天台”的空间进一步优化布局，又引入多家餐饮品牌，晚上加入现场乐队演奏爵士乐，市民可在此远眺苏州河畔的夜景。不少人专程为夜景而来，有些视野比较好的露台座位都需预订。

屋顶空间逐渐被改造成“餐饮+live演出+摩天轮”的复合业态，原先商场夜晚10点闭店，而屋顶空间的夜市营业时间延长至次日凌晨2点，将晚上10点以后的夜间时段转化为另一种黄金时段。静安大悦城方面透露，屋顶平台的夜市单日客流峰值达到1万人次，环比提升30%。

“整活”还未停歇。可持续的夜市经济，不能只依赖短期流量，还需延伸各方链条。

大悦城推出一系列举措，比如夜间免费停车，南座10F电影院、密室、KTV一起营业至深夜，给消费者提供多元选择。

静安大悦城的“夜食天台”充满了烟火气。

点亮热爱

或许有人会说，大悦城是靠二次元“发家”的。这里的二次元氛围都快溢出屏幕了，放眼望去全是这类店铺。但不可思议的是，其二次元相关业态只占整个项目8%的租赁面积。

在唐健看来，大悦城在上海商场里率先将年轻人的归属感做到了极致。大家一起打卡IP展、抽盲盒、cosplay喜爱的角色，在这里感受到一种“横冲直撞的喜欢”，“符合当下年轻人的个性，也是他们心境的反馈。正如商场标语的变化，从‘魔都爱情地标’到‘点亮万般热爱’，是不同时代年轻人精神状态的缩影”。

大悦城做二次元火了，一些商场紧随其后。一位业内人士透露，大悦城十几年前就在做二次元和IP经济，做得很艰难，只不过最近几年这个市场才变得火爆起来，“业态需要深耕，与其到处追热点，不如做好定位，服务好目标客群”。

所以，商场项目做得好，不是一开始就规划出来的，而是自然生长的结果。不仅是大悦城，很多商场都有过试错的经历，业态和内容需要调整和流动，以适应市场需求。

经过多年的深耕和资源积累，如今，静安大悦城一年可做50多场国际顶流IP快闪，其中40多场是全国或大陆地区的首展，超级IP首发地也成了它的强标签之一。业内人士说，做快闪活动，大悦城已经做到无商场可胜之，它只能自己打败自己。

静安大悦城“闪耀！次元盛典2.0”现场

郭歆晔认为，“生态界面”对商场发展来说很重要。尤其是非传统核心区的商场，须跳出以往商业的固有思维模式，商场承担了日常陪伴、提供记忆等功能，无论从设计还是运营上看，最好形成建筑、生态与人的亲密对话。

商场要可持续发展，不仅需满足区域内原有的存量客群，更要注入新的客群，才能长期“盘活”，带动商圈的发展。他以真如环宇城MAX举例，它通过多元业态效应，吸引不同类型的客群，周边有山姆会员店、户外公园、海心剧院等，吸引一些中产人群、微度假人群、文化消费者等，扩大了辐射力。

多业态之间的规划，可发挥地铁、商业、办公、公园、公寓、剧院等联动价值，将“社区化”做到极致。

如今，上海的商场越建越多，大多数是一站式综合体，商场同质化是行业环境无法避免的话题。唐健说，需要辩证地看待这个问题。商户的品牌难免有共性，站在核心消费者的视角考量，其实只需提供他们想要的商业内容即可，不要以同质化为“耻”，更无须为了标新立异而“新”。

“比如人民广场的来福士与长宁的来福士并不冲突，这样的同质化无关紧要，因为大众的生活需求是类似的。”他说，如果在同一个商圈有多个商场，最好要错位发展，进行差异化运营。

商场的破局之道，从来不是跟风追逐热点，而是找准专属赛道——珍视并放大目标客群的热爱，用商业逻辑为这份热爱兜底，和消费者建立深度的情感联结，做好长久的陪伴与服务。

（文内图片由受访者提供）

原标题：《上海的老中心城区，内外“焕新”走了这条路》

栏目主编：龚丹韵

来源：作者：解放日报 彭薇