中集产城25.34亿抛售深圳前海项目里的经营压力

观点网 2026年开年，刚刚完成深圳总部乔迁的中集产城，迅速完成一笔大型资产交易。

1月7日，中集集团发布了中集产城出售前海项目的消息。

据了解，中集产城此次出售的项目恰好是落成不久的中集前海国际中心东塔项目。“中集产城努力克服房地产行业调整的外部环境压力，日常经营平稳有序。近期，为进一步加快现金回笼、保障流动性安全，中集产城主动调整价格策略，对外整售旗下物业前海中集国际商务中心东塔项目。”

据中集集团透露，中集产城此次的合同金额达到25.34亿元。但根据初步测算，由于中集产城该项目出售价格和账面成本存在差异，这笔交易或将减少集团归母净利润约10.80亿元，换言之，这可以算作一笔“亏本生意”，可能会对中集集团2025年年度净利润造成重大不利影响。

中集产城要降负债

资料显示，中集前海国际中心位于广东省深圳市南山区前海桂湾片区，总建面达46万平方米，占地面积6.3万平方米，容积率4.79，为双地铁上盖的产城融合综合体，包括超高层办公、独栋总部等业态，目前已实现分批交付。

有业内人士透露，该项目分两期开发，总投资达到99.6亿元，目前已入驻企业除了中集产城之外，还包括中乔体育。

中集产城此次出售的项目恰好是落成不久的中集前海国际中心东塔项目。

作为成立于2003年产业投资开发运营商，中集产城是中集集团重要业务板块之一，该公司业务基本围绕产业园区投资开发、运营服务，业务涉及粤港澳大湾区、长三角城市群等区域，目前已在国内布局30多个产业园，全国运营及在建园区超900万平方米。

尽管没有发布年报数据，但产城园区评论通过该企业总裁禹振飞的2026年新年讲话得知，在2025年，中集产城主线任务集中在降负债和调整业务结构两项工作上，强调当前公司现金流安全问题，完成了数笔重资产项目整售工作，将重点放在轻资产拓展上，目前在广州、武汉、南京等城市落地新的运营与咨询项目。

值得注意的是，中集产城旗下还包括酒店公寓板块业务，据产城园区评论了解，其最新项目为深圳光明中集行政公寓，此前被宣威第十五届全运会官方指定接待酒店。

“2026年前路注定不会是坦途，宏观经济形势依旧复杂。”禹振飞在新年讲话中提及了长期主义，并再次强调当前降负债、调结构的主要目标。

那么，中集产城当前的经营状况究竟如何？

事实上，早在2025年6月，中集集团曾披露对中集产城的援助资金，前者与相关银行签订担保协议，为中集产城及其子公司的贷款提供保证担保，由中集集团提供担保的款项达到2.3亿元。

资料显示，目前中集集团对中集产城的投资包括直接持有中集产城45.92%的股权，以及间接及直接持有中集产城附属项目公司34.44%-62.14%股权。

因此，于两个月后，在中集集团披露的2025年半年报中，中集产城及子公司被列为其联营企业，截至2025年6月30日调整的净亏损增加约6676.4万元。

资产处置力度

产城园区评论还从知情人士处了解到，中集产城今年还在加大自身的资产处置力度。

除中集前海国际中心东塔出售之外，中集产城还将中集前海国际中心T3B栋搬上货架，该项目总建筑面积1.06万平方米，合计13层高，目前价格约为10亿元。

此外，中集产城的出售包中还包括太子湾01-05地块项目中的2B栋写字楼及商业别墅项目，总体量约合8000平方米，容积率仅有2.43，目前写字楼报价在5亿元左右。

事实上，中集产城当前的降负债、调结构的策略与母公司中集集团当前积极的经营动作略有差异。

数据显示，中集集团2025年上半年实现营业收入760.9亿元，同比下降3.82%，这一下滑主要受全球经济放缓及市场需求疲软影响，不过，其净利润同比增长26.45%，其中归属于母公司股东的净利润同比增长47.63%。

2025年第三季度，中集集团单季度内营收409.7亿元，同比下降17.82%；归母净利润2.87亿元，同比下降70.13%；扣非净利润2.14亿元，同比下降75.39%。

前三季度，中集集团营业收入达到1170.61亿元，同比下降9.23%；归母净利润15.66亿元，同比下降14.35%；扣非净利润14.55亿元，同比下降14.01%。

从利润角度来看，中集集团总体利润率保持平稳，前三季度毛利率为12.23%，净利率为2.05%，值得注意的是，其经营活动现金流净额为98.27亿元，同比增长510.19%。

得益于上升的活动现金流，中集集团在2025年上半年进行2笔收购，以现金收购了浙江中集马尔风机有限公司和友奇环境工程（上海）有限公司。

于2025年1月，中集集团披露公告表示，子公司中集集装箱的全资子公司中集冷链科技有限公司与浙江中集马尔风机有限公司的股东签订《投资协议》，协议约定中集冷链向马尔风机增资取得其31%的股权，紧接本次增资后，原股东出售其持有马尔风机的20%的股权予中集冷链，并于2025年1月27日完成股权交割手续。

按公告计算，本次交易完成后，中集集团最终间接持有马尔风机51%的股权。

而回归中集产城视角，该公司在2025年上半年的总营收约合12.27亿元，较去年同期减少38.55%，亏损总额7800万元，亏损同比增加146.35%。

数据来源：企业预警通

此外，其总负债金额约合372.71亿元，与去年基本持平，微上升1.82%。得益于资产出售、融资等路径，短债较2024年年末有所下降，目前约合72.79亿元；长期债务则从2024年的160.28亿元上升至164.81亿元。

所以，将前海项目动态25.34亿元迅速出售虽影响母公司利润情况，但可以直接加快中集产城自身的现金回笼速度，进一步保障其流动性安全，为2026年的经营换取一定喘息空间。

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