筹备和备案过程困难重重小区业委会之困咋解?

来源：海南特区报

　　本报讯 “成立个业委会，咋就这么难！”近期，一些小区业委会筹备组成员反映，他们辛辛苦苦推进筹备工作，期盼业委会成立后能优化小区管理、为业主提供更优质的服务。然而在业委会选举投票与备案过程中，他们却遭遇了重重困难。

　　“备案卡壳”“居委会不肯盖章”“程序繁琐”……小区业委会之困，亟待求解。记者 王小武 文/图

　　海口千家新村小区

　　业委会筹备组 “街道办要求重新计票，我们不认可”

　　海口市千家新村小区是个老旧小区，居民已入住30余年，目前多栋房屋存在墙体倾斜、地基凹陷、屋顶渗漏、供水管道和供电线路老化等安全隐患，急需整体改造。

　　“上千户的小区整体改造，需要一个主体来推进。第二届业委会到期解散后，小区的改造洽谈工作一直处于停滞状态，急需成立新的业委会。”近日，千家新村小区业委会筹备组成员向记者介绍，经业主们推荐，该小区第一届业委会负责人纪绍英，决定牵头开展成立第三届业委会的筹备工作。

　　2025年7月，千家新村小区召开业主大会开始选举投票，投票截止时间为同年9月25日。9月26日，小区业委会筹备组与海口市美兰区白龙街道办工作人员，一同将封存的选票箱送至指定的居委会办公室开箱计票。

　　“当天中午，计票结果为总票数863张，其中81张为重复票，732张为有效票，其余为待确认票。如果按照这个结果，我们的票数是够的。”纪绍英告诉记者，计票结果本来当天就可以确认，但白龙街道办工作人员称发现部分选票可能被重复计票，要求重新计票。业委会筹备组不同意，认为需要核对的只是双方认为有疑问的选票，已经录入电脑的有效票无需重新核对。双方意见不合，后来白龙街道办提出暂停计票工作，并将所有选票重新装箱封存。

　　“整个计票过程由街道办工作人员分组录入电脑，且有他们手写的纸条为证，他们怎能自己推翻自己的计票结果，要求重新计票？”纪绍英说，此后，业委会筹备组多次催促白龙街道办确认公布第一次的计票结果并为业委会备案，均无回音。

　　“就这样，选票箱在居委会那里放了70多天，期间白龙街道办通知我们过去重新计票，我们没搭理，双方就这么僵着。”纪绍英称，后来，白龙街道办在通知业委会筹备组及众业主后，于2025年12月9日重新开箱计票。

　　2025年12月31日，白龙街道办在千家新村小区内张贴公示计票结果：投票面积参与投票率为64.76%，人数参与投票率为64.34%，均未达到《海南经济特区物业管理条例》法定投票数。

　　“白龙街道办公示的是他们单方认定的结果，并未经过业委会筹备组确认，我们对该结果不予认可。”纪绍英等业委会筹备组成员表示。为什么两次计票结果差异大？他们认为：一是街道办提高选票标准，将部分原本有效的选票当作无效票；二是街道办把原本未计入的副楼住户及面积都纳进来，相关比例发生变化。

　　“我们已准备向有关部门反映情况。”一名业委会筹备组成员说。

　　白龙街道办

　　“投票过程存在一些问题,要求他们整改”

　　1月7日下午，记者来到美兰区白龙街道办了解情况，该办有关负责人以及担任千家新村小区业委会筹备组组长的何女士接受了记者采访。

　　第一次计票结果为何不能当天确认反而要求重新计票？何女士表示，那么多张票录完后肯定要进行再次核对，这是出于严谨考虑的应有程序。“考虑筹备组成员多数年纪较大，当时我们还征求他们意见，要不要先停下来休息，他们也同意了的。”何女士说，至于为何拖延到去年年底才公示最终计票结果，是因为此前业委会筹备组不愿意配合重新计票所致。

　　针对有业委会筹备组成员质疑街道办“事前不指导，事后过度监督”的问题，何女士表示，街道办对小区业委会成立和备案负有监督和指导的职责，她是代表街道办担任筹备组组长的，前期开会时已告知筹备组成员相关工作流程和要求，包括要认真核对业主信息、委托投票模板怎么写等等。“在此过程中，我发现投票过程中存在一些问题，有必要指出来并要求他们整改。”何女士说，按照最终计票结果，达到相关法律法规要求即可备案，达不到可以重新发起投票。

　　何女士告诉记者，去年，白龙街道辖区内共有十余个小区申请成立业委会（包括新成立和换届选举），其中有5个小区业委会成功备案。

　　儋州易顺·中兴广场小区

　　“成立业委会: 投票顺利，备案环节卡壳”

　　1月6日，记者来到儋州市易顺·中兴广场小区。“按照选举投票结果，我已当选业委会主任。投票是顺利的，没想到备案环节卡壳了。”张静等人拿着材料向记者介绍该小区筹备成立业委会和申请备案期间的遭遇。

　　张静告诉记者，为了推进业委会成立，他们事先认真研读了《海南经济特区物业管理条例》等相关规定。“当我们把成立业委会的申请书提交给辖区居委会时，对方称‘不归我们管，要找镇政府’。可我们去找那大镇政府时，镇政府称‘不归我们管，要找居委会’。就这样，差不多耗费了我们一个月的时间。”张静称，后来那大镇政府最终受理了申请，并安排工作人员麦先生担任业委会筹备组组长。

　　张静说，在提交首届业委会选举办法草案时，镇政府认为草案中“已通知视为参与，未答复视为投多数意见票”的条款不合法，发文要求业委会筹备组删除或修改。

　　张静告诉记者，该小区有个特殊情况——开发商手中还有两百余套房子尚未售出。“如果没有上述条款，开发商就有可能不参与，选举投票肯定达不到‘两个三分之二’的要求。我们坚持不删除或修改这一款，同时要求镇政府提供该条款‘不合法’的法律依据。后来镇政府找不出来，就把函文撤回去了，我们有拍照留底。”张静说，“此后业委会筹备组每次开会，都按流程通知并邀请镇政府工作人员到场指导，但他们很少来。”

　　“我们通知了，他们不来，不影响我们选举投票。按照2025年9月7日-8日的投票结果，业委会已经成立了。没想到我们向那大镇政府申请业委会备案时又起波折。”张静说，当时他请镇政府出具一次性材料告知书，工作人员列了8种材料。“后来我们查阅相关条例发现，条例中明文规定的材料只需要3种。”张静说，尽管如此，他们还是按要求提交了全部材料。但最终，那大镇政府仍以“部分材料缺失”为由，作出《不予受理备案通知书》。

　　张静提供的《不予受理备案通知书》显示：“经初审，筹备组所提供部分材料缺失，不符合备案条件。我镇已回函给筹备组告知后续需要补充的材料与要求，至今未收到筹备组补正材料。经研究决定不予受理备案。”落款时间为2025年10月20日。

　　“镇政府之前确实给我们发函列举‘缺失’的材料，但开会时我们已作出说明，有的是早已提交，有的是根本无法提交也没必要提交，还有的是他们明确表示不用再提交。”张静说。

　　“我们只好拿起法律武器维权。”张静表示，小区业委会已向儋州市政府提请行政复议。2025年10月30日，儋州市政府向易顺·中兴广场小区业委会出具受理通知书。同年12月31日，易顺·中兴广场小区业委会收到儋州市政府发出的延期审理通知书及听证通知书，称因情况复杂，行政复议决定延期30日作出。同时定于2026年1月14日进行听证。

　　那大镇政府 双方已沟通过但未能达成一致

　　1月6日下午，记者来到儋州市那大镇政府，就张静等人反映的情况进行采访。那大镇政府有关负责人表示，其刚到任，镇政府工作人员是否有误导的情形不太清楚，建议记者通过信访办协调当事人进行说明。对于镇政府不予受理易顺·中兴广场小区业委会备案的结果，此前双方已经当面沟通过，但未能达成一致，“对方已经提起行政复议，此事正在推进中。”

　　儋州碧桂园西部中心小区

　　“业委会折戟：开发商不投票+居委会不盖章”

　　去年10月，位于儋州市那大镇伏波东路的碧桂园西部中心小区，为成立业委会召开了业主大会并开展投票。不过，投票结果未能达到“两个三分之二”的要求。该小区业委会筹备组成员蒯季霞坦言：“折戟了。”

　　该小区与易顺·中兴广场小区情况相似。“小区总共470套房子，已售出351套，开发商持有的未售房产面积约占25%。目前，小区业主共300户，入住率73%。”蒯季霞介绍，由于小区业主多为“候鸟”，一年里在小区居住的时间不多，部分业主日常很难取得联系，这给业委会筹备组的工作增加了很大压力。但在筹备组成员不懈努力下，业主大会最终按期召开。

　　“投票结果显示，人数参与投票率是够的，但面积参与投票率不够，主要原因是开发商不参与投票，约25%的面积没计算进来。”蒯季霞说，在前期筹备阶段，筹备组就为开发商是否参与头疼不已，经参考其他城市案例以及向多个小区“取经”，筹备组在议事规则草案中增加了“已通知视为参与，未答复视为投多数意见票”的条款，但那大镇政府业委办工作人员表示该条款不合法，要求筹备组删掉或修改。最终，筹备组妥协将上述条款从草案中删除，“后来我们又后悔了，觉得不加上该条款肯定达不到‘两个三分之二’，就又加了回去。”

　　蒯季霞告诉记者，在投票结果出炉前，筹备组就已准备好材料，计划一旦投票通过，便向那大镇政府申请备案。“镇政府让我们先找居委会盖章，结果居委会不肯盖章，理由是‘候鸟小区’没必要成立业委会。”蒯季霞说，尽管最终投票结果未能达到规定要求，但基层相关部门的态度，极大打击了筹备组成员的积极性。

　　6日下午，记者尝试电话联系曾担任碧桂园西部中心小区业委会筹备组组长的麦先生，但无人接听。记者发送信息表明身份和采访意图，也未收到回复。

　　现象探究 小区业委会成立备案难在哪？

　　“业委会的成立和备案很大概率通不过，原因很复杂。”海口某小区业主杨先生告诉记者，他们小区也曾筹备成立业委会，结果因手握部分专有面积的开发商拒绝参与投票而“夭折”。

　　杨先生表示，很多小区成立业委会都绕不开几道“坎”：一是业主之间可能存在意见分歧或利益纠纷，难以调和，有的业主或者开发商甚至从中作梗阻碍业委会成立；二是业主参与率低，一些业主因工作等原因无暇参与筹备和投票，有的存在“与我无关”的认知误区，参与积极性不高；三是选举程序复杂且繁琐，耗时较久。此外，“两个三分之二”的硬性规定，成为很多小区难以跨越的“门槛”；四是个别基层相关部门不作为，给业委会成立和备案带来阻力。

　　“街道办工作人员一句‘投票通不过可以从头再来’，完全不理解业委会筹备组的艰辛。”杨先生说，以他所在小区为例，为了联络和通知所有业主，业委会筹备组光打电话就以千次计，还不包括微信、短信或上门沟通，这些都需要消耗时间和精力。

　　纪绍英告诉记者，业委会筹备前期需要撰写各类材料、制作宣传海报等，每一项物料需要多次打印，这些环节都产生了相应的开支。“从筹备工作启动到现在，累计支出已超3万元，这些费用大多是由筹备组成员自己掏腰包，只有少部分来自业主捐助。”纪绍英说，“筹备组成员出钱又出力，如果再来一次，估计大家都会打退堂鼓。”