用同学名义买房，自己还贷16年，法院判过户｜房地产律师

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一、案情介绍

2007年，周明远与同学吴志航达成口头协议：由周明远借用吴志航名义购买乙房地产公司开发的一号房屋（总价117万余元）。

具体履行情况如下：

首付款36万元由周明远通过其控制的甲实业公司、丙策划公司支付；

贷款81万元以吴志航名义办理，但全部月供由周明远或其亲属存入吴志航账户偿还，持续至2023年；

2007年10月，周明远向吴志航账户存入5万元，备注为“借名费”；

2009年房屋交付后，周明远完成两次装修，并一直实际占有、出租、收取租金；

物业费、供暖费、契税、维修基金等均由周明远支付；

房产证原件长期由周明远保管；

2022年，周明远将一号房屋出售给具备购房资格的张文博，要求吴志航配合过户，遭拒。

吴志航辩称：

双方不存在借名买房，自己是真实购房人；

首付款系向甲公司借款，已偿还12万元；

因出国留学，公证委托周明远嫂子李秀芳代管房屋；

房屋登记在其名下，户口也已迁入，应归其所有；

反诉要求周明远腾退房屋。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 确认周明远与吴志航存在借名买房关系；

✅ 周明远于10日内代吴志航清偿B号借款合同项下全部剩余贷款并办理解押；

✅ 吴志航在解押后10日内配合将一号房屋过户至买受人张文博名下；

❌ 驳回吴志航要求腾房的反诉请求；

三、法院说理要点

虽无书面合同，但借名关系具有高度可能性

法院综合以下事实认定借名成立：

首付款、契税、装修、物业等全部费用由周明远承担；

16年持续偿还月供，有银行流水、证人证言佐证；

长期实际控制房屋（自住、出租、收租、保管证件）；

吴志航对“为何不出资、不管理、不主张权利”无法作出合理解释。

公证委托≠房屋归属证明

吴志航称委托李秀芳代管，但法院认为：

公证委托发生在购房之后，且内容仅为“代办手续”；

不能反推房屋归吴志航所有，更不能否定周明远的实际出资与占有。

户口迁入、自行还贷等行为不足以推翻借名事实

吴志航2012年迁户口、2023年突然变更还贷账户，均发生在周明远提出过户要求之后，有明显对抗意图；

此类行为不能否定此前16年的客观履行状态。

买受人具备购房资格，过户请求可支持

张文博符合北京购房政策，且同意接受房屋，过户具备现实条件，仅需先行解押。

四、律师提示（借名买房律师 · 靳双权律师）

借名买房无需书面合同，但必须形成“证据闭环”：

本案胜诉关键在于：出资 + 还款 + 占有 + 证件保管 + 证人证言五位一体。缺任何一环，都可能败诉。

名义人“事后补救”行为难撼动既成事实：

如迁户口、突然还贷、声称“委托管理”，若与长期行为矛盾，法院通常不予采信。

过户前必须清除权利障碍：

本案因存在抵押，法院明确要求先由出资人代偿贷款、注销抵押，再办理过户。这是央产房、商品房过户的通用规则。

买受人资格决定能否直接过户：

若周明远自行起诉确权，可能仅获“协议有效”判决；但因买受人张文博具备购房资格，法院可直接判令过户至其名下，一步到位。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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