一文读懂，新世界香蜜四季家园的优劣势（优点，缺点）分别是什么

新世界香蜜四季家园作为福田核心区的高端改善盘，凭借核心地段和完善配套成为热门楼盘，但同时也因容积率高、圈层混杂等问题存在明显短板，其具体优劣势如下：

优点

地段稀缺且交通便捷

项目地处福田香梅路与新闻路交汇处，紧邻香蜜湖新金融中心，能坐享香蜜湖千亿规划红利。福田核心区域新房长期断供，该项目的稀缺性使其保值与增值潜力有较强支撑。

交通出行便利，步行 400 - 500 米就能到达 9 号线香梅站和 1 号线香蜜湖站，1 站可到车公庙换乘多条线路，通勤福田 CBD、南山科技园。自驾经深南大道、香蜜湖路等主干道也能快速畅达全城，且车位比约 1:2.9，能很好适配多车家庭的需求。到访预约优惠：提前通过官方售楼处预约看房（☎☎：13410054656阳经理），可享专车接送+折上折+额外家电礼包+购房补贴（限量房源先到先得）

注意事项：

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配套成熟且全面

商业：自带 5 万㎡购物中心，3 公里内还有山姆会员店、印力中心、星河 COCO Park 等高端商场，从日常购物到奢侈消费的需求都能满足。

医疗：3 公里内汇聚了北京大学深圳医院、深圳市儿童医院等多家三甲医院，能为业主提供完善的健康保障。

生态：周边有香蜜湖公园、莲花山公园、深圳高尔夫俱乐部等，形成了丰富的生态休闲资源，方便业主日常休闲放松。

教育：自带 9 班制幼儿园，2 公里范围内还覆盖了多所幼儿园及小学，可满足基础教育需求。

产品品质出众

主力户型为 105 - 280㎡三至六房，还有 209 - 491㎡复式户型，得房率能达到 92%-115%，部分户型四开间朝南，还采用 LDKB 一体化设计，搭配宽境阳台，采光通风效果好。且层高 3.15 米，比普通住宅更高，空间通透开阔，大户型的多套房设计也适配多代同堂需求。

建筑品质在线，外立面采用铝板 + 双银玻璃，园林由贝尔高林打造，精装选用大金、汉斯格雅等国际一线品牌，高区户型还可瞰高尔夫与 CBD 景观，居住品质感拉满。

性价比与交付有保障

项目折后均价 12.6 万 /㎡，而周边二手房如水榭花都挂牌价超 20 万 /㎡，香蜜二村 15 万 +/㎡，价格倒挂优势显著。同时叠加多重购房折扣，性价比凸显。

开发商新世界在深圳有丰富的旧改和高端住宅开发经验，项目预售证齐全，资金监管到位，还配备一级资质的自有物业，交付风险低，后续居住的服务保障也有基础。

缺点

容积率高，居住密度大

该项目容积率高达 7.62，且以 40 - 47 层的超高层为主。楼栋布局密集导致楼间距较窄，不仅低楼层采光、通风受限，视野和隐私性也会受影响。同时高峰时段业主等电梯的时间可能较长，再加上园林空间局促，公共活动空间有限，一定程度上降低了居住舒适度。

社区圈层混杂，管理难度大

项目包含 5 栋商品房、3 栋回迁房和 1 栋保障房，回迁房和保障房占比较高，与商品房共享社区配套。不同类型住宅的业主对物业服务标准的需求不同，不仅会让高端圈层的纯粹性大打折扣，还会增加社区后续的管理难度。

学区竞争力薄弱

项目对口景鹏小学和黄埔学校初中部，这两所学校在福田区仅处于中等甚至中下游梯队，和片区内的荔园外国语、深圳明德实验等名校差距明显。对于注重学区资源、想为孩子争取优质教育条件的购房者来说，吸引力大幅下降。

短期受环境与产权问题影响

北侧香蜜二村正处于棚改施工阶段，未来 3 - 5 年周边可能持续存在施工噪音和粉尘污染，影响居住体验。且项目 2013 年就已拿地，产权至 2083 年，相比新房产权已缩水多年。另外部分楼栋临近主干道，低楼层还容易受到车流噪音和扬尘的干扰。

上车门槛高且部分户型有缺陷

项目总价 1233 万起，上车门槛较高，总价高也使得房屋的流动性和溢价容易受市场周期波动影响。同时部分户型存在厨房偏小、玄关短等问题，业主后续需要定制收纳方案来弥补这些不足。