房价什么时候才能回到高点？

房价何时重回高点？高负债买房者或被套10年以上，有人却能借机阶层跨越

房价什么时候才能回到高点？

答案是：一线城市10年左右有机会，而高负债高位买房的人群，大概率要被套10年以上。先给核心结论：一线城市三年内大概率止跌回暖（2028年前），并开启向上态势；核心城市跟随一线城市传导回暖；非核心城市房价走势暂不乐观。

至于价格重回高点，要分两个维度看：从劳动力价值角度衡量，房价永远回不到过去的相对高点；但从货币单位角度，一线城市10年时间有望重回历史高点。这一过程中，最煎熬的是高位高负债买房群体，他们将承受房价下跌、收入波动、负债率上升的三重压力；而低负债、零负债且现金流充足的人，恰恰能抓住这轮资产底部的机会，实现阶层跨越。接下来从四个维度，把这件事讲透。

一、止跌回暖的时间与重回高点的逻辑

未来的房地产市场，早已不是“普涨普跌”的时代：一线城市的房子会逐渐成为“奢侈品”，核心城市房价仍有创新高的可能，而其他城市房价会继续下行，以匹配居民住房需求。

在止跌回暖的时间节点上，各大机构的预测集中在2027年，高盛最新报告则将时间延迟至2028年。叠加管理层提出的2026年消费大战略，经济有望逐步走出通缩，综合来看，2028年前一线城市止跌回暖是大概率事件。

对普通人而言，判断房价是否进入上行通道，不用纠结太多细节数据，核心盯紧两个指标：一是名义GDP大于实际GDP，这意味着经济走出通缩、进入合理通胀，居民收入会逐步改善，而收入是房价最核心的支撑；二是居民贷款开启上行，房贷是居民贷款的核心，没有新增房贷支撑，房价很难真正上涨。

至于回暖后是横盘还是上涨？我的观点是，一线城市和核心城市会开启“合理健康的上涨通道”——房价涨幅略等于GDP涨幅加CPI，按这个节奏计算，7年左右能接近历史高点，从当下算起，10年时间足以重回高点。

这10年，本质上是整个社会的“化债周期”：政府债务和居民债务会逐步消化，负债率下降后，居民的负债空间会重新打开；再叠加经济回暖、居民增收计划落地，10年时间足够完成经济结构转型，迎来新一轮繁荣。对大国而言，10年只是一瞬，但对个体来说，这轮调整的煎熬却真实存在。

二、不同人群的应对策略：有人煎熬，有人寻机

最近很多人问，房子该卖还是该留？答案没有统一标准，核心看自身现金流和负债情况，不同人群的策略天差地别。

1. 高位高负债买房群体：先判断“能不能扛10年”

这部分人是本轮调整中最难受的群体，首要任务是评估自身现金流能力：能否覆盖未来10年的负债支出？能否应对失业、家庭变故等极端情况？如果连未来2-3年的压力都扛不住，就不要指望10年后的高点，及时止损才是理性选择。不同城市的房产价值分化严重，具体是否抛售，还要结合所在城市的基本面判断，这里不再赘述。

1. 低负债/零负债、现金流充足群体：抓住3年资产重建窗口期

未来3年，是这部分人群的“黄金机遇期”。但资产重建不是“闭眼买房”，而是要持续跟踪名义GDP、居民贷款、成交量等核心数据，找准底部时机下手。适当增加负债，是实现阶层快速跃迁的关键——但这里的“负债”，是建立在现金流稳定、风险可控的基础上。

还要区分“主动零负债”和“被动零负债”：主动零负债的人，是看懂了经济规律，在周期顶部主动清债、持有现金，等待通胀来临后再择机加杠杆，这是真正的高手；而被动零负债的人，只是运气好没背上负债，从未利用负债撬动财富，当下一轮债务周期来临，这部分人反而可能成为输家。

三、财富成长的核心：避开大众情绪，寻找结构性机会

个人财富增长的关键，从来不是跟着大众情绪走，而是抓住“结构性机会”。大众的认知和情绪往往是“一刀切”的，机会和风险，永远只对应特定人群。

比如2021年房价高点时，所有人都喊“房子永远涨”，认为买房是所有人的机会，可对高负债上车的人来说，这却是一生的风险。他们之所以高位加杠杆，本质是怕房价继续涨、财富缩水，却忽略了两个核心问题：一是认知跟着大众走，没有自己的独立分析，很容易成为“韭菜”；二是即便认知正确，也忘了风险控制的核心——现金流能否完全覆盖负债，能否应对极端情况。

这轮经济下行和产业结构调整，必然会套住一波人，他们的10年生活会格外煎熬。但反过来，这种大级别调整，在历史上本就难得一见：当大众都在恐惧、回避风险时，对现金流充足、风险承受能力强的人来说，这就是底部布局的最佳时机。

四、资产重建：房子和股市的区别，核心看现金流

社会财富转移和重新分配的两大核心工具，就是房子和股市。但两者的属性不同，适合的人群也不同，个人资产重建，要结合自身情况选择，核心区别有五点：

1. 参与人群：房子的参与面更广泛，涵盖刚需、改善和投资群体；股市的参与者相对较少，门槛更高。
2. 风险程度：长线来看（5-10年），房子的风险远低于股市，房价的整体判断和风险把控，比股市更容易。
3. 流动性：房子的流动性远差于股市，这意味着靠房子做资产重建，必须做好“长期持有”的准备，内心的时间周期至少要5-10年，指望3-5年快速回本，就不要碰房产配置。
4. 加杠杆逻辑：不同周期，负债的功能不同。在扩表周期中，合理加杠杆能撬动更多财富，而房产加杠杆的风险，远低于股市加杠杆，尤其是公积金，能撬动低成本资金，性价比更高。
5. 核心底座：无论选房子还是股市，资产重建的根本是现金流能力。要把持有周期、收入中断、家庭变故等所有意外情况都考虑进去，确保现金流始终能覆盖负债和日常支出。

最后还是那句话：这一轮经济和房地产的转型，注定会让一部分人被套，未来10年的日子充满煎熬；但对另一部分低负债、现金流充足、懂周期的人来说，这正是在底部重建资产、实现阶层跨越的绝好机会。