北京买房：理清思路，购房建议1770

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我为在北京的女儿女婿问房子问题。女儿还在读博，收入靠和朋友承接一些小项目，非常不稳定，预计后年才能稳定工作，预计年薪20万左右，以后有可能增长。女婿博士后，所以有买房资格，目前在某民企研究所工作，草创期间收入不高，也是预计2028年之后有可能大幅增长，目前每年税后30万。

孩子明年在海淀清河上幼儿园。他们现在加我们的支援能有150万的首付，请问是否应该买房？不买的话担心房价上涨，但如果不买到三年后应该能有更多的首付和月供能力。

A：

1、您有点儿凡尔赛了，税后30万还收入不高？税前得40多了吧？这在北京绝对能排进前10%了，再大幅增长还不得百万起步？

如果真的预期收入很高，那其实没必要着急买房。因为按目前的首付，就算是再贷款300万（月供1.5万左右）也无非是买400多万的，在海淀的话买不到多宜居的，基本就是典型的刚需房，而且学区溢价还有可能偏高，过几年还肯定得换房。

而如果过几年增加了首付和还款能力，那就能一步到位了。另外既然孩子明年才上幼儿园，那就是三年后才入学，上学前买房也并不耽误择校入学。

2、房价上涨只能说有可能，反正香港和深圳部分地区的房价在近期有所抬头，而历次行情基本多数都是从深圳开始，毕竟那儿的金融更活跃。但就算是北京也上涨，我不认为能涨多少，顶多是跟随通胀而已。

3、所以我建议就做两手准备吧，既然钱准备好了那就关注行情，明年春节前后如果成交量上涨就关注，或者是有了重大的利好政策那就买，没有的话索性等着。

仅供参考。

二

Q:

朝阳的工居证能买海淀的房子吧，您对西三旗学区怎么看？是否有潜力？我知道溢价低，但应该对我们这种还没有北京户口的算合适吧？预算500万左右，首付贷款各半。

也考虑过朝阳的，但网上都评价不太好，担心将来还得换房。您建议买朝外的慧忠里吗？或者是人朝的芍药居？

A：

1、工居证在买房资格上等同于北京户口，只要有钱就买哪儿的都行，海淀或东西城的随便挑。

2、我对西三旗怎么看？没什么看法，只能聊事实，也就是用学区溢价来判断学校级别+受家长们追捧的程度。我怎么看不重要，关键是家长的看法。

从溢价来说，西三旗是典型的丘陵地带，资源不均导致溢价的差距大。高的跟海淀平均值差不多，比如育新的。低的则是都没什么溢价，也就是海淀学籍的价值，在西三旗是大多数。

3、是否有潜力我不知道，这还是问懂教育的吧。但我认为西三旗这地段儿或许有潜力，等着看规划的效果吧。

4、对非京籍可以算合适，溢价低说明竞争少，对口学校的学位就有可能不紧张，进入对口校的概率就高。尤其是溢价再低，那就算没进入对口校也不算吃亏。

5、学区或学校的选择只能家长定，外人不方便建议。我只能说朝阳区更重视房产，非京籍进入对口校的概率更高。另外像朝外这级别的学区房溢价不低，基本等于东西海的平均值。芍药居则略低一些，物有所值吧，都是一分钱一分货。

6、总之这还是自己先做决定吧，我只能是列出各种情况，仅供参考而已。

三

Q:

房山的燕山您常来吗？现在之前80多万的房子已经跌到40多万了。不到1万一平，算超跌吗？

A：

1、燕山，我肯定不常去啊，几十年也没去过几次。主要是当地不太适合房地产开发，没有土地供应，而且我家也没亲戚在燕化。

2、80多万的跌到40多万了，有这么邪乎吗？这我还真没注意。那如果是房租没降多少，而房价腰斩，从理论上来说就肯定算超跌了。

我刚看了一下燕山，确实有40多万的小两居挂牌，50多平的，您指的是这种户型吧？那如果房子不难租，而且租金在1000左右，那就算超跌了，月租稳定的超过1000更算超跌。

但这得是“真实房租”啊，就是这套房得能在一两个月之内租出去，或者说每年的空置期不超45天，这计算出的数值才有意义。

3、要不您发给我几个真实的挂牌房源吧，我觉得挺有价值的，值得关注。

仅供参考。

四

Q:

双桥的房子适合养老吗？现实情况是房价低，但之所以低是因为配套不齐，养老合适吗？将来能保值吗？

A：

1、养老的标准或需求是什么啊？您要是追求配套齐全那就不合适，追求房价低那就合适，这让我怎么说啊？所以还是看自己更重视什么吧，外人不好建议。

2、您的要求好像有点儿高了，看样子是想买配套齐全+房价低+保值好的，再加上居住的性价比高，是不是啊？

如果是这意思，那我只能说一分钱一分货，在预算不太高的情况下只能是适当取舍，不好买到各项兼顾的。

3、另外双桥看哪个小区，有保值还不错的，比如远洋的，但价格不算多低。其他价格低的就看具体情况了，我只能说之前的价格走势不太强，否则也不会今天的价格。将来的不敢预测，看发展吧，或许配套齐全了就保值更好了。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。