曹德旺预言要成真？若不出意外，2026年房地产将面临5大转折

预言回溯

曹德旺好几年前就说过，房子其实就是砖头水泥垒起来的，不会总那么值钱，当时不少人觉得他外行瞎扯，现在看来还真有点先见之明。房地产这行当，从过去那股全民炒房的热劲儿，到现在二手房挂牌一大堆却卖不动，变化挺大。

尤其是2025年，全国二手房源蹿到九百多万套，一套房平均得等半年多才成交，三四线地方甚至有几万块总价的房子冒出来，简直像葱价那么便宜。曹德旺早年提醒过，房产得看人口和经济底子，老人多了新生儿少了，买房主力军自然就弱了。

他家乡福清房价从一万多一平跌到几千，空房子一大片没人接手，这不是孤例，好多地方都这样。2025年三四线人口流出三百多万，库存堆得老高，去化周期拉长到几年，机构估摸2026年房价还得往下探一成左右。

房地产行业这些年调整得挺狠，开发商从盖高层拼规模，转向注重质量和配套。曹德旺说过，房产不创造真实价值，迟早出问题，现在高层住宅问题就冒出来了，电梯老化、物业费贵，二手市场挂牌多成交少。

2025年重点城市大户型成交占比超三成，改善需求成主流，老破小没人爱搭理。曹德旺的提醒，让人回想起来，当时没当回事，现在后悔也没用。市场回归理性，房价不再疯涨，三线城市不少房子贬值严重，2020年一百二十万买的，2025年标价一百零五万还卖不动。

曹德旺的预判，基于人口结构变化，65岁以上老人超两亿，新生儿不足千万，购房群体缩水明显。房地产黄金期过去了，2026年转折点多，政策推动现房比例升，开发商资金压力大，弱势企业可能被淘汰。

转折详析

房地产这块儿，2026年估计变化真不小，第一点就是城市间差距拉大得厉害，一线和强二线还稳得住，三四线就难说了。过去全国楼市齐涨齐跌，现在完全两重天，北京上海这些地方，人口源源不断涌入，2025年深圳新增五十万，杭州成都各二十多万，产业基础牢，房价小幅回升三到五成属于正常。

反过来，三四线人口外流严重，2025年净走三百一十二万，房子库存卖不完，机构预测2026年房价再跌一成。曹德旺家乡那种情况，好多地方复制，房价腰斩，空置率高，远郊文旅盘成空城，挂牌半年降价四成还无人问津。流动性没了，有价无市成常态，这分化不是一时半会儿的事儿，得看人口和经济长期走势。

第二点，买房需求变了，以前刚需为主，现在改善型占大头。2020年改善需求才三成五，2025年蹿到五成五，2026年估计破六成。置换交易成主力，九十到一百四十四平的户型受欢迎，既住得开又保值。

一线城市大户型销量涨，120平以上成交活跃。三四线老刚需房、远郊概念房没人要，房龄超二十年的老破小，降价四成还滞销，多套房家庭负担重。市场偏好品质户型，偷工减料的房子没人爱，居住舒适度成定价关键。

第三点，高层住宅越来越不吃香，低密洋房成抢手货。二三十层高层，维修成本高，电梯物业费年年涨，2025年检查出安全隐患一大堆，消防通道占了，电动车充电乱来，燃气管改动多。浙江杭州一小区火灾，楼道杂物挡路，救援耽搁伤人，赔了八万多。

全国类似事几起，公众警醒了。2026年房屋养老金体检制度推开，老高层费用更贵。相比，低层多层安全低成本，开发商转向这类项目，新开工高层比例降，成都上海广州土地出让中超高层减四成，多了洋房小高层。市场价值重构，高层贬值加速，低密生态住宅受欢迎。

第四点，养房成本高了，多套房从赚钱变成赔本。曹德旺早提醒过持有成本，2026年更明显。2025年租金降一成到一成五，空置率两成五，收租盖不住物业贷款。税费变大，2026年1月起短期卖房增值税降到三成，但房产税试点扩，持有多套税负升。三四线年成本占房产值三到五成，房价跌再加这些，房子成吞钱窟窿。持有者压力山大，卖不掉租不出，资产变负债。

第五点，政策调控精准，只稳楼市不抬房价，重点稳预期。2026年元旦《求是》文章说政策一步到位，北京调限购，缩短非户籍社保年限，支持多孩家庭多买一套，财政降二手税率。目的让存量房流动，帮真实需求买到房。

现房销售比例升，保障房入市分流需求，投资属性弱化。调控不片面追求新增，压缩纯高层比例，鼓励多层配套。市场洗牌加速，劣质资产缩水，品质成标准。

这些转折，本质上市场回归理性，房子住的属性强了，炒作弱了。曹德旺的判断，现在一一应验，房地产不再是财富保险箱，得看实际价值。

策略前瞻

面对这些变化，普通家庭得赶紧盘点资产，曹德旺建议处理多余房子，抛弱留强。三四线投资房、老破小、远郊概念房，亏点也卖掉。一线强二线市中心次新改善房，配套全的，长期持有当压舱石。

房地产黄金时代过去，市场分化继续，核心区房价稳，外围库存慢消化。政策支持流通，二手活跃，开发商减高层转低密。新盘注重生态适合住，买房人纠结抄底时机，但房价和工资挂钩，补跌可能有，刚需族根据需求选，别指望大涨。

整体趋势，房产回居住本质，投机空间小，家庭在意现金流、上学通勤、楼龄物业，观望成常态。曹德旺的核心，房子别当炒作工具，2026年转折虽多，理性应对能稳住财富。市场稳定预期强，交易量回升，行业步入新阶段。