地产界华南五虎全军覆没

地产界“华南五虎”的集体沉浮，是中国房地产行业从狂飙突进到深度调整的缩影。这五家曾叱咤风云的粤派房企——恒大、碧桂园、雅居乐、富力地产和合生创展，在2025年底均已陷入严重的经营困境，标志着一个依靠“高杠杆、高周转”扩张时代的终结。

五虎现状与困境

1. 恒大集团：从巅峰到清盘

恒大由许家印于1996年在广州创立，凭借高杠杆和迅猛的扩张，在2017年合同销售额就超过3700亿元。但其危机在2021年爆发，巨额债务违约导致项目大面积停工。2024年1月，香港法院向恒大发出清盘令，至2025年8月，恒大正式从港交所退市，清盘人正在全球范围内追索其资产。

2. 碧桂园：重组求生

作为“五虎”中规模最大的一家，碧桂园1992年起家于顺德，以深耕三四线城市大盘开发闻名。2022年危机爆发后，碧桂园不得不大量出售资产以自救。2025年，其所有境外债务重组计划获得批准，整体降债规模预计超过900亿元，这为其缓解了未来五年的兑付压力。同时，碧桂园进行了高层调整，原总裁莫斌调任联席主席，由程光煜接任总裁。

3. 雅居乐：家族企业的危机

雅居乐是一家典型的家族企业，由陈卓林兄弟创办。2025年12月9日，雅居乐被债权人新濠国际提交清盘呈请，原因是双方在2021年于中山市的一个综合用地项目上产生纠纷，雅居乐未履行合营协议条款导致项目终止。香港法院已安排于2026年2月25日就此清盘呈请进行聆讯。截至2024年末，雅居乐总借款达489.16亿元，其中一年内需偿还的债务占比高达78.35%，而2025年1-7月的销售额同比锐减42%，偿债压力巨大。

4. 富力地产：酒店资产的拖累

富力地产由张力和李思廉于1994年共同创立，早期以广州旧城改造项目起家。2017年，富力以199亿元收购了万达集团旗下的77家酒店，希望打造酒店资产包。但疫情对旅游业造成严重冲击，这笔投资反而成为沉重的负担。截至2024年6月底，富力总负债达2643.79亿元，负债比率高达408%。在完成一次债务重组后，因情况未根本好转，富力正寻求二次重组。

5. 合生创展：“慢周转”模式遇挫

合生创展的路径与其他“四虎”不同，由朱孟依在香港创办，早期被视为“隐形的地产航母”。它奉行港资房企“高溢价、多囤地、慢周转”的模式。然而，2025年合生创展因未能如期偿还一笔9.41亿港元的借款，触发了约93亿港元的交叉违约，上半年营收同比减少超过一半，出现近三四年来首次亏损。

全军覆没的深层原因

“华南五虎”的集体困境，根源在于其长期依赖的“高杠杆、高周转、高负债”模式，在行业政策转向和市场需求变化时难以为继。

• 过度依赖高杠杆：在市场高速发展期，通过大量借贷疯狂扩张是房企做大规模的捷径。然而，自2020年“三条红线”等监管政策出台，房企融资渠道大幅收紧，借新还旧的游戏无法继续，巨大的债务危机便集中爆发。

• 关键战略误判：在市场转折点，部分企业做出了日后被证明是高风险的决策。例如，富力在2017年巨资收购万达酒店，但疫情对旅游业的冲击使其成为沉重负担。雅居乐在行业转向时仍持续加码三四线城市的文旅大盘，这类项目在低迷市场中去化异常艰难。

• 旧模式失效：无论是碧桂园深耕三四线、“全覆盖”的快周转模式，还是合生创展奉行的“慢周转、多囤地”的港资模式，在行业上行期都能成功。但当市场逻辑从“规模扩张”转向“质量提升”时，旧模式相继失灵。

行业转型与未来展望

“华南五虎”的沉浮为整个中国房地产行业提供了深刻的教训。行业的发展逻辑正在发生根本性转变。

• 新旧时代交替：市场正在告别“规模为王”的旧标准，转而推崇财务安全、战略聚焦和卓越产品力的新标准。一些财务稳健、聚焦核心城市群的国有房企或混合所有制房企，如保利发展、招商蛇口等，因更适应新阶段的要求，在当前市场中表现相对稳健。

• 企业角色转型：未来的房企将不再仅仅是“开发商”，而是要向“城市综合服务商”转型。这意味着企业需要具备强大的运营能力，通过商业管理、产业园区、租赁住房等多元业务创造长期稳定的现金流。

总结

“华南五虎”的集体折戟，是中国房地产行业转型阵痛中最显著的标志。它宣告了一个旧时代的结束，也预示着行业将在阵痛中走向更加理性、稳健和注重可持续发展的新阶段。它们的经验与教训，无论成功与否，都为行业转型提供了珍贵样本。一个时代已经落幕，但关于风险、杠杆与可持续发展的思考，仍在继续。