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南大高端社区

上海保利·海上瑧悦

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建面约99-130㎡宽景藏品

12月5日二期即将开盘

中环带·双轨交·双TOD

约500米丰翔路站 总价600万级

项目仍有捡漏机会

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熟悉我们的小伙伴都知道，独家君，一直都是南大板块的重视拥趸。

为什么我们一直坚定地为南大打call？

第一

南大的规划，是完全可以和前滩相媲美的，从各项技术指标来看，地上建筑面积总量约540万㎡，商务商办规模超过220万，规划绿地面积约261万，甚至碾压了市北高新！

第二

南大的规划建设进度，从未停滞，而从现在的建设情况来看，南大的兑现情况，肉眼可见，15号线丰翔路站TOD以及南大路TOD、数智中心等等，几乎均已落地，相比落下帷幕的前滩，南大的故事，才刚刚开始！

第三

购房者对南大的地理位置高度认可，这里一直都是红盘的聚集地；不仅仅是购房者，一众品牌房企接连入驻，保利、华润、金茂等实力央企重磅落子；而南大地块的官方指导价，即房地联动价，也从去年的5.7万，一路涨到今年的最高6.9万，涨幅超过21%。

注意，这可是来自三方面的市场认可度——官方、民间购房者和企业。

南大智慧城效果图，图源南大智慧城官网

而在企业层面，从央企出品的项目产品力，保利·海上瑧悦售楼处电话：400-833-6309【售楼热线】营销中心热线-400-833-6309-售楼处地址-400-833-6309就能发现，企业对于南大的市场定位，出现了改变：

大家印象里的央企是怎么做产品的？

四平八稳，不求有功，但求无过，用料扎实，却不出挑，不求创新，稳字当头。

但这一回，央企保利，却做出了一次颠覆型更新！一场品质革命，在南大轰轰烈烈地进行着。而拉开这场品质革命序幕的产品，正是【保利·海上瑧悦】。

实景示范区的开放，让所有人都看到了，项目一山一石、一树一木的构建，都是南大崛起的最好见证，南大，从此被注入了豪宅基因！

可以说，从这个盘开始，南大拥有了成为豪宅区的潜质！

到底如何用产品力彻底征服上海北中环，别急，独家【保利·海上瑧悦】踩盘实探，为大家揭秘！

项目实体示范区实拍

Part.1

豪宅基因，从此书写

东方美学新标杆诠释何为顶流！

央企保利，正在通过【海上瑧悦】这个项目，将豪宅基因，刻入南大发展肌理。

在社区空间和景观园林的打磨上，保利·海上瑧悦售楼处电话：400-833-6309【售楼热线】营销中心热线-400-833-6309-售楼处地址-400-833-6309项目从业主生活体验出发，将东方美学彻底融入了景观之中。

东方文化高定

景观方面，项目以张园为蓝本，前庭后院布局，园林之中，东方文化，一脉相承。

光是立面，就已经尽显东方美感，东方金镶玉设计，立面形似玉踪纹样，灵动飘逸。

立面效果图

尊崇礼序规制

一园三堂、五境九雅，体现尊崇礼序。

景观示意图

所谓一园，指的就是“山水隐园”；

实体示范区实拍

所谓三堂，则分别是门堂、厅堂、轩堂。

就拿门堂来说，还未进入实景示范区，一座约35米长、约6米高的门堂，就已极尽风雅，仪制高贵。

实体示范区实拍

厅堂与轩堂，又有不同韵味：

厅堂实体示范区实拍

轩堂效果图

细节元素诠释东方豪宅

在这些场景，项目通过装饰元素的有机结合，水、灯、石、树、墙等等，每一种细节元素背后，都有各自所代表的符号语言。

实体示范区实拍

如水，项目将长200m近1000m²的水系覆盖到整个社区内，水景形态各异，有中心静水、三层跌水、点状涌泉、立面叠瀑、弧形流水五大不同呈现方式。

实体示范区实拍

如灯，古铜不锈钢搭配仿透光云石灯具打造的门堂落壁灯，朦胧的光蕴氛围，犹抱琵琶半遮面的美感，自古为人称道。

而以中国古典豆形灯为灵感所打造的门堂壁灯，更是造型别致，所谓“焕炳若列星而盈室”，金碧辉煌，犹如星汉灿烂。

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效果示意图

如石，门口的极品黑山石，庞大而朴拙，威武而厚重，取材自拥有超过亿万年地质价值的九岭山脉。

实体示范区实拍

而石又需以树相衬，园林里大量树木，都是园林师花费了90余天，连续往返了全国九个省严选出来，总计里程约8000km，付出了大量人力和财力成本，要知道，我国最南端到最北端的直线距离，约5500km！

实体示范区实拍

如墙，又大有讲究，整个小区定制了8000片蟒水纹样贴片，它们全部都由纯手工打造，空隙和图案精确到3毫米级别。不菲的造价，只为用最纯粹的方式，还原富有层次的东方意境。

实体示范区实拍

初看之下，颜色如霁，是雨过天青的主色；

实体示范区实拍

金边勾勒，阳光洒下之时，又有鎏金质感。

这样的细节工艺，在小区内部不胜枚举，蟒水纹、一字枋心、海棠纹把手、金属屏风等，就连公区装饰中并不起眼的黄铜构件，上面的纹路都是在高温炉里烧制后，用手工锤一寸一寸敲打出来的…南大高端社区

上海保利·海上瑧悦

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建面约99-130㎡宽景藏品

12月5日二期即将开盘

中环带·双轨交·双TOD

约500米丰翔路站 总价600万级

项目仍有捡漏机会

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蟒水纹

一字枋心

海棠纹

金属编织的屏风

舞剧《只此青绿》的色彩被大量运用

于居住体验，这是项目和业主的灵魂共鸣，用艺术品位限定居住圈层；

于市场层面，保利将海派东方豪宅基因注入南大，起了标杆示范作用；

于未来价值，精心养护的高品质社区，将为产品带来品质溢价。

这背后，不仅仅是保利对产品的匠心独具，更是保利对自家物业的高度自信，因为这样的园林，必须要有高度负责的物业来进行养护。

作为上海第一个悦字系产品，做就要不惜工本，做最好，用最高标准来做超配住宅！而正因为超配，所以超值。

Part.2

“悦”字系首入上海

保利掀起北上海品质革命

作为龙头央企的保利，绿档排名TOP1，已经迈过了20个年头。20周年，毫无疑问是保利的产品大年，【保利·海上瑧悦】，“悦字系”首入上海，正是保利对自己20周年产品年的一次致敬。

王炸户型，重装上阵

建面约99-130㎡臻藏户型，保利携王炸户型，重磅登陆：

建面约99㎡三房A1户型，在传统动静分离方正户型的基础上，做了一些创新改动。

比如说，LDK餐客厨一体化设计，增加了功能空间的整体联动性，各个空间独立却又不失整体性，室内动线得到了优化。

实体样板间示范区实拍

同时，厨房作开放式设计，将水槽位置面向客厅，不仅为厨房引入更多光线，更增强了互动性——在厨房备餐的同时，还可以看见客厅玩耍的孩子，还可以和刚下班的家人聊天...

实体样板间示范区实拍

细节之处，更显匠心品质，预留的空间，完全可以放得下一台双开门冰箱；常见的操作岛台长度，一般在60cm左右，但该户型，将岛台长度升级到了90cm，操作空间更富裕。

创新双面加宽的组合型岛台，保利·海上瑧悦售楼处电话：400-833-6309【售楼热线】营销中心热线-400-833-6309-售楼处地址-400-833-6309将传统U型升级为S型操作动线，大幅提升了操作便捷性，并增添了社交功能性，加上靠近餐厅一面三门收纳柜+轨道插座，小空间里蕴藏大奥妙，收纳空间进一步增加。

此外，大面宽的阳台，连接客厅，使整个客厅空间享有更大的南向采光面，接景入室，通风采光优秀。

而传统动静分离的设置，也让休息区更享静谧空间，主卧套房设计，也在极力保护业主的隐私。

实体样板间示范区实拍

建面约130㎡ 四房B户型，在A户型基础上，做了更多升级：

同样是LDKB一体化设计，洄游动线，布局合理。而该户型在客厅的打造上，拥有更多选择：

实体样板间示范区实拍

业主完全可以视自身使用需求，选择将南向书房空间与客厅打通，作为一个大横厅使用，扩大整个餐客厅空间的面宽，加大通风及采光。

实体样板间示范区实拍

客厅作为当代家庭生活的主要活动空间，将承载更多的家庭生活场景，大横厅赋予了家庭更多选择，或留作家庭影音空间、或作为亲子娱乐空间、或作为藏书/藏酒空间，家庭生活场景更加多元化。

室内装标，全线升级

市面上常见的产品升标，是对于户内装修的升级。

而在这一点上，作为北中环品质天花板的【保利·海上瑧悦】，自然不遑多让。

进入实体样板间，粗扫一圈，我们就能发现高定装标：

中央空调、地暖和新风三大件，自然是标配不用多提；智慧厨房，采用方太高端式厨具，烟灶+洗碗机齐备，功能性也全面提升，智能防干烧保障全家安全，手势感应油烟机，科技感十足。

卫浴选品，全面对标星级酒店，唯宝（或同等品牌）台盆及马桶，高仪龙头（或同等品牌）；定制多功能到顶镜柜，更是女主人的心头好，美妆级专业镜柜，自带美妆镜、自带美妆灯带，可以为女主人的化妆品、面膜等提供更有效的收纳空间。

而升级装标，绝非品牌的堆砌，更是将业主的生活需求前置，从方方面面去为业主未来的生活场景打磨细节：

例如，入户玄关，鞋柜配置净衣消毒场景，呵护全家健康；

实体样板间示范区实拍

厨房灶台后配置大板砖，方便清洁；PET肤感柜门板、调味拉篮、顶面线性灯、移门极窄金属边柜、暗藏移门轨道等，贴心设计，细致入微。

而细节，更是要从灵魂深处，保利·海上瑧悦售楼处电话：400-833-6309【售楼热线】营销中心热线-400-833-6309-售楼处地址-400-833-6309跟业主进行一场美学的碰撞：

大面积通铺，客厅背景墙为交付标准，采用定制风格“徽州印象”、“水墨丹青”，东方颜值尽显；

随处可见的奢石，厨房岛台的花纹石英石、卫浴的天然大理石台面、台盆防水翻边、石材挡水石等；

全屋配色也大有讲究，整体采用东方色彩，窗、卫浴门主打青灰色，全屋灯光色温都控制在3500K……

全屋，哪怕是一块砖，都在诉说镌刻在东方豪宅基因里的故事。

那么承载了保利在上海第一个悦字细产品的地段，为什么是南大呢？

Part.3

北中环超强配套

南大为什么是北中环天花板级择址？

因为南大，一直都是北中环置业的天花板级择址，这源于南大的规划高度和兑现能力。

从规划能级来看，整个南大板块规划建设有约540万方的建筑体量，约190万方的地下空间，将引入530家科创企业，建设约250米的天际线地标，6大产业总计将导入约15.8万人。

我们挑选市北高新与紫竹高新园区来对比：

可以看到，在产业定位上，南大智慧城定位与其他两者相比，不遑多让；

但在其他几个维度，南大智慧城的规划能级，远超其他两者：

虽然建设规模不是最大，但是未来人口的密集程度，南大智慧城最高，这意味着更密集的产业需求，从而带动更庞大的居住需求。

而在商业方面，南大丰翔路TOD，已经确定引入华润万象系商业，相比之下，紫竹高新的商业体量相形见绌，而市北高新，近距离可依托的只有协信星光广场或者祥腾等，距离大宁商圈，仍有一定距离。

轨交能级方面，南大智慧城更是一枝独秀，现成的7/15号线已经通车，未来更有18、22、26环伺，加上城际铁路南何支线，南大智慧城未来将坐拥6轨！

除了规划能级以外，与其他地方不同的是，南大智慧城还拥有无可比拟的兑现速度！

南大十分重要的2个规划，就是15号线丰翔路站TOD以及南大路TOD，如今，南大路TOD数智中心，已经造好了，并且已经开始招商！

南大智慧城效果图

另外，像国际人才公寓、数智绿洲一起，二期等，工程进度肉眼可见，除了数智中心，其余都预计在24年-25年交付，这波兑现，近在眼前。

南大智慧城效果图

还有大家非常关注的2个点，一个区域内的学校-上师大附中宝山分校，已经开学，一个是未来的地标性打卡点-科创之门，也是预计明年就交付了。

南大新盘的未来价值预期正在不断提高。

今年南大总计出让三幅地块，而保利·海上瑧悦正是其中最早出让的一块地。短短半年，新盘联动价就从6.3涨到了6.9，大有破7趋势。要知道，去年南大新盘的开盘均价只有5.7万。

联动价，从5.7万，到6.3万，到6.7万，再到6.9万，仅仅只用了一年。

这是对南大这块地方，官方意义上的肯定。

南大地价的不断冲高，也让市场对南大新盘的预期越来越高，在未来，当南大的商品房宅地，在共享配套、共享规划且规划逐步落地、配套加速建成的情况下，联动价很难再回落。

这也就意味着，南大，正式迈入高端市场。保利·海上瑧悦，是整个南大开启豪宅篇章的序曲，是为南大注入豪宅基因的第一炮，开篇一定是最为华丽的一章，后续新盘，品质不一定能超过他，但和他一样的价格，却很难再有！

保利·海上瑧悦实体示范区现已开放

建面约99-130㎡宽景藏品 二期即将开盘

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落户限制，将迎历史性松绑！

关于城乡发展格局，一项至关重要的顶层设计明确了最新方向。

近日，国务院关于建立健全城乡融合发展体制机制工作情况的报告已提请全国人大常委会议审议。

其中一句关键表述，为户籍制度走向定下基调：放开放宽除个别超大城市外的落户限制。

这意味接下来大多数城市落户门槛将大范围降低，对房地产而言，人口与城镇化始终是需求的根基，落户门槛的下调也将对住房需求起到支撑作用。

01

报告显示，城区常住人口300万以下城市落户限制基本取消，城区常住人口300万至500万城市落户条件进一步放宽，超大特大城市积分落户政策不断优化。

更为重要的是，国务院在明确未来五年推进城乡融合发展的任务举措中，明确放开放宽除个别超大城市外的落户限制。

实际上，早在2024年7月，国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》中变明确表示，放开放宽除个别超大城市外的落户限制。

那么，超大城市都有哪些？

根据第七次全国人口普查，我国共有22个超大特大城市，其中城区常住人口在1000万以上的为超大城市，共7个，分别为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都和天津。

换言之，在这7座城市之外，全国绝大多数的城市落户限制，都将进入基本取消或大幅放宽的新阶段。一个“低门槛落户”时代，将从三四线城市，向绝大多数二线城市蔓延。

根据《中国统计年鉴2025》，截至2024年底，我国共有694个城市，包括4个直辖市、293个地级市和397个县级市。也就是说，将有90%以上的城市将放宽落户限制。

实际上，去年以来厦门、惠州、合肥、杭州、南京、苏州等众多城市已相继出台宽松政策，“租房落户”、“购房落户”乃至“参保居住即可落户”正在成为二三线城市的标配。

从7个超大城市落户门槛来看，四大一线城市落户门槛相对较高，其中北京和上海依然是落户门槛最高的两个城市，积分落户社保要满七年，深圳和广州分别是五年和四年；从学历门槛来看，深圳是唯一仍对全日制大专生开放直接落户通道的一线城市。

对于房地产市场而言，人口和城镇化是住房需求的基本盘，落户门槛的下调也将对住房需求起到支撑作用。

02

根据国务院报告，2019年至2024年，全国常住人口城镇化率从62.7%提高到67%。

结合2024年7月底国务院印发的新型城镇化五年行动计划来看，明确要经过5年努力常住人口城镇化率提升至接近70%，也就是2025年至2028年城镇化率还要再提升3个百分点。

实际上，过去二十余年，房地产行业的高速发展与城镇化率的快速提升密不可分，全国常住人口城镇化率由2000年的36%提高至2024年的67%，累计增长31个百分点，这背后是4.8亿城镇人口增量。这为房地产业持续20年的高速发展提供坚实支撑，到2024年全国城镇人均住房面积达到40平方米。

不过，进入城镇化的后半程，城镇化率已明显减速换挡，2020年以前，全国常住人口城镇化率增速保持在每年1.5个百分点左右，而2022年至2024年，城镇化率年增幅放缓至0.5、0.94、0.84个百分点，其中2024年城镇人口较2023年增长1083万人。

而据CRIC测算，2024年-2028年，预计城镇人口年均增量保持在1080万左右，至2028年底城镇人口将累计增长约5400万人。而2020年以前，年均城镇人口增量均在两千万以上。

这意味着，对于房地产而言，增量城镇人口规模收缩会影响房地产总需求，再加上未来新市民的需求将主要由配售和配租型保障房以及市场化租赁住房来满足，城镇化对增量市场化购房需求的拉动力将不及从前。

不过，从中长期来看，新型城镇化仍将为住房需求提供重要支撑。

尽管城镇化率从快速增长期转向稳定发展，但农业转移人口市民化的进程不会停滞，常住人口城镇化率和户籍人口城镇化率之间的鸿沟依然巨大有待弥合，转移人口市民化带来的刚性住房需求仍是未来房地产行业发展等基本盘。

对此，你怎么看？

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