万科若成"第二个恒大"，对购房者意味着什么？

当万科宣布筹备整体债务重组方案时，市场最关心的是：这家曾为行业标杆的房企若步恒大后尘，全国2768亿元合同负债对应的在建项目将何去何从？

与恒大1.97万亿负债规模相比，万科的债务危机虽量级不同，但波及范围同样惊人——其68%的在建项目集中在一二线城市，这些区域的地方政府财政实力或成最后防线。

万科2025年三季报显示，公司合同负债高达2768.69亿元，对应着全国范围内数百万平方米的在建工程，按照住建部规定的预售资金监管最低标准计算，这些项目至少应有276亿元被锁定在监管账户。

但现实情况是，部分城市允许房企提取更高比例资金，实际沉淀资金可能低于理论值。

与恒大危机爆发时对比，万科项目分布呈现显著差异。

其一二线城市项目占比达68%，包括深圳前海瑧湾汇、上海天空之城等明星楼盘，这些城市普遍执行更严格的资金监管，深圳甚至要求重点监管账户资金留存比例达20%，这为项目续建提供了相对充足的资金保障。

在万科12月15日拿下地块同日，该局突击检查了万科在当地的在建项目资金账户，这种拿地监管同步模式，正在成都、武汉等万科重点布局城市复制，不同于三四线城市的地方财政困局，这些核心城市具备更强的行政干预能力。

深圳地铁集团作为大股东的特殊身份，增加了政策介入的筹码，深铁已累计提供307.96亿元借款，这些资金多数被约定用于特定区域项目建设，债权文件显示，37亿元22万科MTN005债券的抵押物中就包含深圳龙岗项目的未来销售回款，这种定向绑定降低了资金挪用风险。

对于已购房群体，首要任务是登录各地住建局官网查询项目监管账户余额，以杭州为例，购房者凭合同编号即可调取资金进出记录，其次是建立业主监工联盟，武汉万科某项目业主通过每日无人机航拍，成功倒逼开发商公布工程进度表。

已网签未备案的购房合同，在法律上仍属债权关系；而已备案的购房者则享有物权优先权，北京某律师事务所处理恒大案例显示，后者在破产清偿序列中位列第三顺位，仅次于建筑商工程款和抵押债权。

上海浦东某万科项目120户业主曾筹集2.4亿元，以成本价80%的条件从资产管理公司处购回被抵押的土地使用权，这种民间自救模式需要满足两个条件：单一项目债权关系清晰，且业主群体具备较强资金实力。

站在债务重组门槛上的万科，正面临中国房企特有的三元悖论：要保交楼就难以全额偿债，要维持信用评级就无法停止拿地，要获得国资救助就必须让渡管理权。

对于购房者而言，危机中的好消息是：相比恒大时期，现在每个城市住建局的抽屉里，都有一份随时可以启动的项目接管预案。