河南
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01土地
5月20日，合作搭档保利和建工以将近12%的土地溢价率拿到了海淀区半壁店地区城中村改造项目HD00-2201-0003、0004地块，总地价45.45亿元（土拍速评：保利再次携手建工拿下海淀半壁店）。
和半壁店地块同期出让的还有6号线上的海淀宝山两块地以及石景山西黄村地块，作为6号线大串联上的热点，早在土地挂牌期住宅限高的事就引起了热议，到底是15米还是18米，只有等这个新项目方案公示后才能揭晓。
半壁店东区0004地块容积率1.6，西区0003地块容积率1.3，地块间容积率、绿地率可统筹核算。
02规划
时隔5个月的10月16日，半壁店新项目的面纱终于被揭开了，西地块住宅高度需控制在16.95米以下，部分楼栋更是要控制在13.5米以下，东地块略宽松需要控制在17.15米以下，多数楼栋达到了5层，保利和建工守住了他们的货值。
两块地主入口均选择开在规划的永定路上，大门宽约20米，加上影墙后宽度可达40米。主入口内设有公服设施，然而西地块的公服只有约85㎡，东地块则有约150㎡，更大的不同还在于东地块配有约660㎡的下沉庭院，预计下沉会所1200㎡，不过地块间作了地下连通，未来配套可以共享。
下沉庭院上方设计有多处景观廊架，预计会在这做足景观文章。
作为低容积率的项目，新项目和中海的树村项目一样存在侧面间距较近的通病，半壁店多数楼栋保持了6米以上的侧面间距，但西地块的7、8号楼的侧面间距只有4.75米，同时和围墙的距离也偏近，东地块1、5号楼东边户距围墙仅1米。
北侧距离京门铁路约40-50米，西地块相对更近，但铁路基本不过车，地铁12号线田村停车场也是地下的，噪音主要还是来源于机场。
03产品
新项目共规划了14栋住宅，西地块4号楼的西单元是3层的低层，其余楼栋是4-5层的多层。除西地块4号楼的东单元的中间户外，其余楼栋均设有下跃，西地块部分楼栋还设有顶退产品。层高在3-3.15米之间，受限明显，部分楼栋层高优于宝山双子，但远不如玉华玖章。
新项目总共333户，户均面积约173㎡，比宝山双子星北京隅海岄和海宸元境分别大了约45㎡、56㎡。
赠送上延续了海淀一贯的飘窗方式，目前看只存在于南向的两个面宽上。得益于是低密多层产品，整体得房率预计能达到90%以上。
新项目定位纯粹改善四居，面积段133-238㎡，跨度较大，现在来看下具体细节。
临永定路的东区4、5号楼和西区1号楼做的是上车产品137㎡边户配134㎡中间户，南向面宽分别达到了10.8米和10.4米，这个尺度相比海宸元境137㎡和中海瑞文里131㎡四居产品都处于劣势。
东西区两个5单元楼栋、东地块1号楼的东单元以及西地块的2号楼排布的都是主力产品165㎡边户配160㎡的中间户。165㎡的边户面宽能达到12.1米，套数占比更多的160㎡四居南向面宽是11.8米，略好于玉华玖章157㎡四居产品。
西区的楼王产品是210㎡边户配201㎡中间户四居，南向面宽可以达到14.3米和14米，不及海宸元境182㎡的楼王产品，阿土伯分析中建壹品的宝山项目时就说过，海宸元境的楼王产品是可以和半壁店项目掰掰手腕的（追地｜困境重重，中建壹品如何解题海淀宝山）。
东地块的楼王产品是238㎡边户配236㎡中间户四居，更好的用地条件带来了更大的户型尺度，南向面宽达到了16.8米和16.5米，这在6号线西部几个新项目中是无人能及的，但目前来看弊端就在于3.05米的层高上了，有明显的错配感。
04展望
在土拍速评时阿土伯预测过半壁店的产品不会做太小，目前来看只有上车户型和宝山双子星有重叠，主力户型目前在周边没有竞争，楼王产品更是直接对标了四季青的两个“香山”项目。
然而半壁店虽然地处西四环，但周边老旧小区环伺，更有铁路线和航线的干扰，相比四季青板块缺少了豪宅的纯粹感。
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