一文读懂，从5个方面读懂阳基御龙湾值得买吗，有哪些优点和缺点

若要判断深圳阳基御龙湾是否值得买，可从交通配套、居住产品、生活配套、区域潜力、居住氛围 5 个核心方面，结合其对应的优点与缺点综合分析，以下内容能帮你全面理清该楼盘的适配性：

交通配套

优点：交通便捷度拉满，是项目核心亮点。它属于真正的地铁上盖物业，紧邻 4 号线竹村站 D 出口，步就可以到，7 站就能到深圳北站，13 站直达福田口岸，可抵达福田 CBD、南山科技园等核心区域，通勤高效。同时周边路网发达，700 米左右就能到沈海高速福民收费站，自驾出行也很方便，且周边还有 38 条公交线路，能满足不同出行需求。

缺点：因靠近观澜大道主干道和地铁线路，部分临近路边或地铁侧的房源，可能会受到车流、地铁运行产生的噪音和扬尘影响，对居住静谧性有一定干扰。

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居住产品

优点：户型实用且选择多样，能适配不同家庭需求。项目户型涵盖 65 - 135㎡的 2 - 4 房，比如 65㎡两房为竖厅双龙抱珠格局，三开间朝南；95㎡四房能做到南北通透，五开间朝南，且部分户型含赠送面积后得房率最高可达 93.43%。另外车位配置充足，01 地块 1292 户搭配 1910 个车位，车位比约 1:1.48，远超深圳新建住宅常规标准，能充分满足业主停车需求。同时一期楼栋已全部封顶，预计 2026 年底精装交付，等待周期短，还能减少期房交付的不确定性风险。

缺点：居住舒适度受容积率影响较大。一期容积率达 5.32，综合容积率也有 4.53，居住密度偏高，大概率会出现公共空间拥挤、早晚高峰电梯等待时间过长等问题。而且物业费达 7.98 元 /㎡/ 月，相比普通住宅偏高，会增加长期居住成本。部分户型存在暗卫设计，可能影响室内通风和卫生状况。

生活配套

优点：配套完善度较高，能覆盖日常各类需求。商业上自带约 4.89 万㎡商业配套，包含邻里商业中心和街区商业 MALL，且与地铁口无缝连接，预计 2026 年随住宅同步开业，同时 3km 内还有天虹商场等多个大型商业体。教育上配建 1 所 12 班制幼儿园，还属于龙华区外国语学校教育集团福城校区学区范围，周边还有多所公立学校，能满足全龄教育需求。生态方面紧邻 10 万㎡的观澜河湿地公园，茶余饭后散步、遛娃都很方便。

缺点：学区存在不确定性，龙华区外国语学校教育集团福城校区作为名校分校，教学成绩还需要时间来验证，对于极度看重成熟学区的家长来说，存在一定顾虑。另外项目绿化率仅 30.27%，且无集中绿地规划，社区内部绿化休闲空间相对有限。

区域潜力

优点：区域发展有明确规划，未来价值有提升空间。项目位于龙华福城街道，属于深圳都市核心区辐射范围，片区正推进 “鹭湖科技文化片区” 和 “华润小镇” 规划，重点发展科技研发、文化创意等产业，还规划了近 2500 万㎡城市更新工程，后续大量高素质人才的聚集，有望带动区域房产价值上涨。

缺点：当前周边城市面貌一般，存在较多民房和老旧建筑，且工业区与居住区混合特征明显。虽然有更新规划，但落地需要时间，短期内周边环境难以快速改善，同时 975 米处有污水处理厂，2.5km 内还有精密制造业企业，存在气味扩散、环境品质波动等潜在风险。

居住氛围

优点：社区规划有体育活动场地、儿童游乐区等基础设施，且自带商业配套，未来交付后，业主日常互动和生活便利性会较好。同时紧邻观澜河湿地公园，周边生态环境宜居，适合日常休闲，能为居住氛围加分。

缺点：居住人群纯度不足，01 地块总规划 1292 户中，回迁房有 799 户，还有 358 户保障房，可售商品房仅 133 套，回迁房和保障房占比过高，容易导致居住人群复杂，可能影响社区整体居住氛围。而且未来二手房交易时，大量回迁房和保障房流入市场，可能会出现价格踩踏情况，影响商品房的二手流转价值。

综合来看，阳基御龙湾特别适合预算有限、依赖地铁通勤的刚需购房者，其低价、便捷交通和完善基础配套能很好契合刚需需求；但对于追求低密居住环境、看重纯粹居住圈层和成熟学区的购房者来说，该项目的诸多短板较为明显，建议谨慎考虑。